南泰批发市场地块，上桌了。
今天，海珠区南泰路AH0124032地块挂牌，总价约27.5亿，名义楼面价约1.92万/平。
地块性质为二类居住用地兼容商业用地、中小学用地，占地约6.5万平，总建面约14.35万平。
划个重点，竞得人需配建约20万方商业，配建成本大约是16.5亿。
同时，还需要配建学校，也就是规划的27班昌岗中路小学。
加上商业、学校、道路等配建成本，这块地实际总价超过44亿，实际楼面地价去到约3.15万/平。
这样的条件，放在当前的市场环境，无论对哪个开发商来说，南泰批发市场地块都是个大project。
据我们了解，感兴趣的开发商不少，包括越秀，保利发展，华润和中海。
其中，商业部分，无论是谁拿下住宅，从出让条件指定合作运营商来看，大概率都会交给内地头部商业运营商，比如WX。
当然了，如果能搞下来，这块地会是海珠西的鲇鱼，更是大魔王，直接给市场上强度。
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南泰批发市场地块的情况，相信大家都比较熟悉了，几个重点：
1）14.3万平中大型社区+3.4容积率+限高100米，吊打全场
2）20万方商业+27班昌岗中路小学+三地铁，全能度拉满，自带商业buff
3）位置更核心，生活氛围和城市界面更高一档，更对老广口味
放在海珠西市场，大魔王属性太明显了。
就产品来看，现在海珠西的新盘，大多有几个bug: 小体量、超高层、密度高。
那南泰市场地块，直接就是对症下药，搞大社区，低密度，非超高层。
再加上大商业、老牌名校、自带公园，自身是一个大约35万平的综合体社区，更是没法打了。
按照规划，建设标准也比较高，要建人行天桥直通商业，要和学校构建立体慢性系统实现互通，这便利度直接拉满了。
论地段嘛，这块地在翠城花园东，周边是大批20年楼龄的二手盘，包括翠城花园、光大花园、保利红棉等等。
这里也可以看作为“海珠二环”，聚集了近10-30年间通过旧厂旧村改造而成的大型社区；
所以，不像昌岗中路以北的海珠一环那么“老”，也不像新滘西路以南的海珠三环那么“新”。
对周边地缘客来说，南泰市场地块的心理认同度会高得多。
并且， 地块现有的学铁商牌面就非常硬核。
学：配建昌岗中路小学，含金量和确定性都不缺。
昌岗中路小学是海珠老牌子，近年发布学位预警，这所配建的新学校，既能分流学生，又能更充分享受本部倾斜。
铁：2号线+8号线+11号线，半小时内去到市区各个核心板块
距离宝岗大道站，实测不到400米，慢慢走就是5分钟左右；距离另一边的江泰路站，步行距离不到600米。
中大10分钟内，琶洲、北京路、芳村都在20分钟内，只有去天河稍微远一点。
自驾也很方便，市区半小时内，走鹤洞大桥去芳村，走内环去河北，昌岗中路连着新滘西路直达琶洲。
商：宝岗、昌岗、沙园、江南西，基本上海珠西最核心的商圈都在身边。
南泰批发市场地块的市场底盘，还是挺稳的。
海珠西市场，表面是卷，实际是两极分化，关键要看全能性。
看数据，今年以来海珠西走货最快的两个盘，是保利燕语堂悦和绿城馥香园，他们的共性，就是强均好性、高改善性、配新规产品。
并且，目前这两个主力的存量都不多了。
保利燕语堂悦，总户数1089户，网签877套，也就是200套左右的存量，主力是110-125平四房，总价630万+。
绿城馥香园，总户数672户，网签402套，剩余大约270套存量，主力是105-130平四房，总价580万+。
还可以看出一个信息量，他们的三房产品基本都清光了，当下的海珠西，高均好性的三房产品，是空位的。
假如说，南泰批发市场地块，能配备更多的三房产品，把总价门槛设到500万内，那估计是要被爆抢的。
如果四房做到600万内起步，同价竞争，那杀伤力也很强了，毕竟地段、配套，都高出了一个维度。
再看二手市场。
我们前几天写过海珠西二手，戳这里复习：海珠西二手，硬啊
在链家一个平台上，光大花园今年成交了42套，翠城花园也有45套，可见交投活跃，潜在买家不少。
核心逻辑，其实还是全能性够硬。
光大花园，就是非常典型的综合型大社区，沙园站旁+凯德乐峰广场+宝玉直实验小学，配上内部大花园。
确实，论配套，海珠西很多新房，还打不过光大花园。
不过，光大花园配套再硬，那也是10-20年前的产品了，外立面、社区设计、使用率，都是很难和新盘PK的。
翠城花园，同样是核心位置的大盘，但产品也明显过时，三梯九户，使用率只有80%左右。
但南泰批发市场地块来了，情况就不一样了，它既有光大和翠城的综合体大盘优势，也有新产品、新规户型的迭代性。
总结来说，在海珠西，无论是一手还是二手，都没有南泰批发市场的对手。
这块地估计会是周边买家接下来关注的重点，对应客群也很清晰了：
海珠西地缘客、预算500-700万左右、原地置换升级的家庭、从大家庭分巢出来的年轻家庭。
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