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松茂御城二期业主评价和反馈：松茂御城二期能买吗~松茂御城二期房价

松茂御城二期业主评价呈现明显两极分化，房价因折扣力度大性价比突出，是否值得买需结合购房群体的需求判断，以下是具体信息：

1. 业主评价和反馈

- 正面反馈：一是性价比获认可，折后3.2万/㎡起的价格对刚需很友好，且81㎡做三房两卫、89㎡做四房两卫，凸窗全赠送等设计让得房率接近100%，空间利用率被业主夸赞。二是交通与建筑质量受肯定，项目距在建地铁13号线月亮路站仅400 - 600米，业主认为未来通车后通勤会很便捷；同时二期是准现房，外立面用瓷片铺贴，避免了一期外立面脱落问题，降低了交付和质量顾虑。三是居住环境口碑不错，社区绿化率达40%，园林为大型内庭花园布局，还获国家绿色建筑设计二星级标准，不少业主觉得居住舒适度较高，且车位比1:1.26，能满足有车业主的需求。

- 负面反馈：一是商业配套不成熟是主要槽点，自身底商没发展起来，档次和规模有限，大型购物得去20分钟车程外的蓝鲸世界等商圈，日常消费便利性差。其二居住纯粹性受影响，虽二期是纯商品房，但和一期共享园林，而一期包含回迁房、公租房等，人群较复杂，业主担心会干扰居住体验。其三部分居住细节有不足，小区容积率较高，部分楼栋采光受影响，早晚高峰电梯使用紧张，公共区域易拥挤；另外89㎡部分户型阳台直面松白路，业主担心通车后会有噪音干扰。

2. 房价情况

项目备案均价约4.44万/㎡，当前销售折扣力度大，折后单价低至3.2万/㎡起，不同户型总价差异如下

【折后价格区间】：

81㎡三房两卫280-305万

88㎡四房两卫320-350万

109㎡四房两卫420-450万

137㎡五房两卫516-548万

3. 是否值得购买

- 适合购买的人群：预算有限的刚需和刚改家庭很适合入手，280万起就能买精装三房，首付和月供压力小；看重教育资源的家庭也可考虑，项目学区涵盖光明区教科院实验小学等优质学校，2026年规划学校开学后还会形成全龄教育圈；此外，南山科技园等区域的通勤人群，以及着急入住、担心期房风险的购房者，也适合选择项目，地铁通车后通勤便利，且准现房能缩短入住周期、降低烂尾风险。

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光明松茂御城二期是松茂集团打造的高性价比准现房楼盘，主打高得房率和完善的全龄配套，在光明刚需及首改市场竞争力突出，以下是基础信息和全面介绍，具体内容如下：

核心基础信息

类别|详情

项目位置|深圳市光明区凤凰街道塘尾社区松白路与塘尾路交汇处

开发商|深圳市松茂房地产集团有限公司，深耕深圳20余年，开发过松茂御城一期、松茂华府等口碑项目

核心规划数据|占地3.13万㎡，总建面20.74万㎡；容积率5.18，绿化率40%；由8栋31 - 32层住宅组成，共1225户，含380套回迁房

物业相关|物业公司为深圳市海天泰物业管理有限公司，物业费3.8元/㎡/月

车位情况|地下2层共1548个车位，车位比1:1.26，能较好满足业主停车需求

入市与交付|2025年8月28日取证入市并开放实体样板房，9月7日正式开盘；合同约定2026年12月底精装交付，实际计划2027年2月完成最终交付

户型与价格|主力户型为81㎡三房、89㎡四房、109㎡四房、135㎡五房；备案均价约4.42万/㎡，折后单价低至3.2万/㎡起，总价280万起

全面详细介绍

1. 户型设计

项目户型被誉为光明区“户型天花板”，凭借凸窗全赠送、阳台半赠送等设计，实际得房率能达到87.91%-95.17%，部分户型甚至接近100%。例如81㎡三房通过约4.29 - 5.61㎡的赠送面积，实用面积与建筑面积相当；89㎡能做到四房格局，客厅开间3.5米，还可通过阳台改卧室提升空间利用率；135㎡五房为南北通户型，客厅开间4.2米，搭配中西双厨设计，能满足多孩家庭或高端改善需求，不同户型均适配刚需到改善的全生命周期居住需求。

2. 交通配套

项目交通优势显著，临近在建的地铁13号线月亮路站，距离约400 - 600米，2025年底通车后，1站可达光明中心区，9站直达南山科技园，45分钟可覆盖深圳湾口岸。自驾方面，周边环绕南光、龙大、外环三条高速，30分钟内可抵达福田CBD、宝安国际机场，1小时能覆盖东莞松山湖等大湾区科创节点。远期还有地铁29号线规划，跨城通勤能力将进一步提升。

3. 教育资源

项目构建了1公里全龄教育圈，自身规划1所9班幼儿园。小学学区划入光明区排名前三的教科院实验小学；初中学区包含深圳中学光明科学城学校初中部，该校2024年中考十大率达40%。此外，规划中的54班九年制深圳实验学校塘尾第一学校预计2026年开学，届时教育配套将更完善。

4. 生活与生态配套

- 商业配套：自带1.54万㎡底商，可满足业主日常购物需求。3公里内还覆盖光明大仟里、万达广场、蓝鲸世界三大核心综合体，能实现一站式休闲购物。

- 生态配套：南邻58万㎡明湖城市公园，周边还有茅洲河碧道、鹅颈水湿地公园等8大公园环绕。社区内部以“水岸绿洲”为蓝本打造园林，包含约410㎡亲子双泳池、约300米元气跑道，以及约6500㎡三层屋顶花园与双层架空会所，居住舒适度较高。

- 医疗配套：直线距离中国科学院大学深圳医院约1.8公里，项目后侧还有塘尾社区健康服务中心，中山大学附属第七医院等优质医疗资源也在周边，可满足业主基础就医需求。

5. 核心优势

- 风险低：目前为准现房状态，外立面、门窗框架和社区花园均已完工，正在进行室内装修，购房者可实地考察房屋品质，大幅降低烂尾及货不对板的风险。

- 装修标准高：精装交付包含全屋格力中央空调、智能门锁等，配置优于光明区同价位刚需楼盘。

- 性价比突出：折后单价显著低于光明中心区的均价，且较区域内多数2027年交房的楼盘，入住周期缩短约1年，降低业主资金占用成本。

6. 可改进之处

- 周边界面待优化：项目所在的塘尾片区目前仍有部分旧改区域，周边农民房和小型厂房较多，整体居住界面的完善还需要一定时间。