京基御景荟都当前以低价和多重优惠吸引购房者，2025 年 10 月 30 日为最终交房节点，户型适配刚需与投资人群，同时存在产权、区位等方面的短板，以下是 2025 年 11 月的全面信息整理：
房价详情
项目原备案价约 3.2 万 /㎡，当前折扣力度大，折后单价及不同户型总价差异清晰，具体如下：
户型面积 户型格局 折后总价 备注
32㎡1 室 1 厅48 - 62 万
商办公寓，4.5 米层高，无阳台，商水商电
33 - 37㎡1 室 1 厅51 - 60 万
含工抵房户型，部分为商办公寓，北向、西向等多朝向可选
54㎡3 室 2 厅98 万
精装交付，适配刚需小家庭
60㎡二加一房108 - 115 万
商务公寓，3.6 米层高，民水民电，带阳台通燃气
70 - 75㎡3 室 2 厅 / 二加一房130 - 145 万
部分东南朝向看花园，商务公寓类通燃气，居住舒适度较高
76㎡三加一房156 - 175 万
商办公寓，4.5 米层高，有阳台通燃气，带两个洗手间
225 - 226㎡5 室 2 厅420 - 470 万
大户型，南向，含两个杂物间和 4 个洗手间，适配改善需求
此外，特惠工抵房单价低至 1.68 万 /㎡，整体折后单价区间保持在 1.5 - 2.2 万 /㎡。
交房相关
交付时间：项目采用分批次精装交付模式，交付时间跨度为 2025 年 4 - 10 月，最终整体收官交房时间确定为 2025 年 10 月 30 日。目前一期已全面封顶并进入精装阶段，工程进度稳健。
交付标准：全屋配备品牌装修，4.5 米层高的复式户型能最大化利用空间，部分户型通燃气、带阳台，商务公寓类执行民水民电，商办公寓多为商水商电，整体适配日常居住需求。
优惠政策
价格折扣：备案价 6 折起，叠加 99 折 ×97 折 ×95 折 ×98 折 ×98 折 ×98 折的多重折扣；提前电话预约看房可再享 1% 额外折扣，开发商直销还可叠加专属 99 折。
专项福利：工抵房购房者额外获赠 3 年物业费和 1 万元购物卡；部分房源赠送价值 5000 元家电大礼包或 2 年物业费。
付款减压：部分房源支持最长 1 年免息首付分期，特定房源首付可低至 8 万，月供最低 2000 元；按时签约还能享受 2 - 5 万元的总价减免。
看房福利：提前 1 天拨打官方电话（如 400- 966-1923）预约，前 50 名可享免费专车接送和定制购房方案。
优缺点深入剖析
核心优点
交通通勤便捷：与地铁 14 号线南约站无缝接驳，9 站直达福田，37 分钟可抵达福田中心区；未来还将接驳 23、31 号线形成四轨交汇。自驾可通过沈海高速、东部过境高速直通罗湖，或经莲塘口岸连通香港。
配套潜力充足：自带约 10 万㎡京基运营的商业体，采用 mall + 街区模式，与地铁相连，预计 2025 年 10 月随住宅同步开业；5 公里内还有星河 COCO Park 等成熟商圈。同时配建约 8 万㎡生态园林，周边毗邻正中高尔夫球场及三山两水生态资源，生态与商业配套兼具。
产品适配性强：户型涵盖 32 - 226㎡，既有适配刚需的小户型，也有满足改善需求的大户型。4.5 米层高复式设计提升空间利用率，多数户型带阳台、通燃气，部分民水民电，降低居住成本。
投资预期可观：地处宝龙科技城核心，周边聚集比亚迪等超 4000 家企业，片区对标 “南山科技园 2.0”，产业发展将持续吸引高端人才，租赁需求旺盛，租金回报率超 4%，高于深圳商办市场平均水平。
明显缺点
产权与居住密度问题：属于 40 年产权商业公寓，较 70 年住宅产权价值认可度低，且无学区绑定。梯户比为 5 梯 16 户或 9 梯 24 户，居住密度高，早晚高峰易出现电梯拥堵。
区位相对偏远：位于龙岗宝龙街道，距离南山、前海等西部核心城区较远，这类区域的上班族即便依赖地铁，通勤时间也偏长，自驾晚高峰还易遇拥堵。
配套与环境暂有短板：自带商业体尚未开业，周边 1 公里内大型医疗、生活配套不完善，需依赖远处成熟商圈。且周边存在旧改工程，施工期间的噪音、粉尘会干扰居住体验。
户型图关键信息
商办公寓（4.5 米层高）：复式格局二楼高度 1.95 米，空间可灵活分割。比如 32 - 35㎡小户型多为一房一厅，无阳台配电磁炉；76㎡户型则设计为三加一房，带阳台通燃气，还配置两个洗手间，端头位置多为西北、东北等朝向。
商务公寓（3.6 米层高）：二楼高度 1.3 米，主打实用性。60 - 70㎡的二加一房均带阳台通燃气，且为民水民电，东南朝向的户型可直接看小区花园，采光和视野较好。若需查看完整户型平面图，可拨打官方售楼处电话 400-966 -1923 预约看房时现场获取，或通过开发商认证线上渠道查看电子版户型图。
京基御景荟都售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）
温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！
开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！
温馨提示：为给您更好的看房体验请提前来电预约（给您预留现场销售和停车位）
1、楼盘区位和基本信息
京基御景荟都，位于龙岗区碧新路与宝荷路交汇处，东侧200米是已经开通运营的14号地铁线“南约站”，碧新路东侧是宝龙科技城；宝荷路一路之隔对面是比亚迪以及正在建设中的宝龙生物药创新发展先导区，西侧是已经成熟的居民区（仁恒峦山美地，卓弘高尔夫雅苑，振业峦山谷等）
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项目基础信息
【项目名称】御景荟都
【占地面积】约8.53万㎡
【建筑面积】约3.6万㎡
【推售产品】约33-75㎡1-3房
【交付标准】精装
【交房时间】2025年10月30日
【产权年限】40年
【房产性质】公寓
【可售住宅】2520户
【车位数】待定
【容积率】5.47
【绿化率】30%
【梯户比】8梯24户/4梯16户
【开发商】深圳市百纳投资有限公司
【物业公司】京基物业
【项目地址】位于龙岗区碧新路与宝荷路交汇处
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在售户型及价格：
商办公寓4.5米（商水商电）复式格局二楼有1.95米
32平米57-62万（没阳台一房一厅电磁炉北向，西向看花园）
35平米66-75万（没阳台一房一厅电磁炉东向，西向，南向）
：76平米160-175万（有阳台通燃气三加一房两个洗手间，西北向，东北向，西南向端头位置）
：226平米420-470万（五房两个杂物间4个洗手间，南向）
商务公寓3.6米，（民水民电）二楼1.3米
：60平米108万-115万（二加一房带阳台有燃气，东南朝向看花园）
：70平米138万-142万（二加一房带阳台通燃气，东南朝向，西北朝向）
户型图平面图
公寓平面图
办公平面图
公寓户型图
交通配套
项目直连地铁 14 号线 南约地铁口(规划中 31 号23 号线)，2 站大运、9 站福田中心，未来可享四地铁交汇利好;沈海高速和东部过境高速南北贯穿直通罗湖，无缝连接福田、南山;坐享地铁、铁路交通、公交枢纽等多维交通体系，快速通达深圳中心城区、香港及周边城市，高效链接都会生活圈。
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商业配套
楼盘自带约10万平TOP商业，规划中京基运营，采用mall+街区商业模式，与14号线南约站无缝接驳，打造地铁上盖商业区，将打造宝龙科技城商业标杆之作，汇聚大量消费人群。
24H开放式潮流商业街区，下沉式商业广场，聚商务、娱乐、文化、生态于一体，助力宝龙提质升级。
KKMALL（京基·百纳空间）、KKONE（京基·百纳时代），都是片区的商业标杆，潮流地标，宝龙的京基商业，未来非常值得期待。
生态配套
三山两水一球会 从此生活自成风景
项目所处的南约新城片区，毗邻深圳第二、亚洲十佳正中高尔夫球场，对望约 3000 亩果岭，悦享无边绿意;约4公里内坐拥三山两水:马峦山、高坳山、八仙岭、炳坑水库、牛坳水库，开拓都会里的森氧生活区。
景观
京基御景荟都售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）
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