“十五五”规划建议提出，“推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。”
10月31日，住建部官员在《“十五五”规划建议》辅导读本中明确提出：推进现房销售制，实现所见即所得。
有媒体惊呼：现房销售来了！并称之为楼市的王炸政策。
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完整经历并持续跟踪从1998年以来中国房地产市场27年历史，特别是经历过这些年政策变化的市场人士，恐怕不会得出这样的结论。
首先，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》原文中，并没有提及将出台现房销售的政策。当然这个建议是一个纲领性的文件，不太可能有具体政策，只是原则性提出：“推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。”
住建部官员在辅导读本中，也只是用了推进“现房销售制度”。
“推到什么程度？”“进到什么程度？”都没有明确的时间表。况且《建议》本身就是一个长达5年周期的规划。
现在人们所说的现房销售制度来了，更准确的应该说是，又来了。
因为自去年底以来，官方就无数次地传递了关于现房销售的政策信号。
2024年底的全国住房和城乡建设工作会议提出，大力推进商品住房销售制度改革，“有力有序推行现房销售”。
正是由于这样的政策信号，为了赶在现房销售政策之前，部分地方政府急于推地，房地产企业也急于拿地，有些城市半年就卖了一年的地，也造就了多个地王的诞生。
但时至今日，转了一圈，又回到了“推进”阶段。
02
这次房地产市场的深度危机，除了部分激进的房企应反思高负债、高周转、高杠杆的三高模式，政策制定者也应该反思，在过去多年中，政策失误对市场造成的冲击和影响。
在2021年的春天，房地产市场火山喷发的时刻，自然资源部推出了每年三次集中供地的政策，这一政策如同给市场火上浇油。
杭州2021年5月7日，第一次集中供地，成为多家房地产企业的滑铁卢。
而2021年的下半年，房地产市场已经出现明显下行迹象时，授权声称要在22个城市推行房地产税的试点，这一政策信号成为压垮楼市的最后一根稻草。
结果到2022年全国两会，财政部不得不发出暂缓试点的信息，从那时起，房地产税就不再提及了。
2013年11月，中共十八届三中全会公布《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，确定：“加快房地产税立法并适时推进改革”。
根据《中华人民共和国立法法》（2000年出台，2015年修订）规定：“税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度，只能制定法律。”
在过去多年中，我们曾无数次质疑过房地产税的法理性和可行性。
在所有的政策中，商品房限价政策是完全违背市场规律，最为荒唐的政策。
这一事与愿违的政策，形成了市场套利空间，极大地助推了房地产投资投机的热情，对后来市场的失控，实在是“功不可没”。
政策制定者应反思过去多年的政策失误，市场各方在解读政策时，应更多一份常识和理性。
没有对市场基本规律的尊重和敬畏，受到市场惩罚，就很难免。
现房销售迟早会来，或者某一天市场自然而然卖现房了，但绝不会也不可能是明天。
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