建发·海晏

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一文看懂：建发海晏&华润臻澐选盘攻略

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朱房双子星：【建发海晏】与【华润臻澐】是当下海淀最具代表性的两个豪宅产品，开盘5个月左右时间，网签均已破百

【建发海晏】网签成交量更是突破200大关。两项目接待中心距离很近，很多客户都会同时对比看看，豪宅君客观分析下两个项目共同点及差异化，便于您决策参考：建发·海晏

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项目相同点：

  • 区位相同：建发海晏与华润臻澐同属于上地清河版块，两项目共享区域商业，教育，医疗，交通，公园等配套资源，如上图所示：两项目仅一路之隔在整体外部配套方面，两项目并无显著区别

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  • 拿地时间相同：两项目均是在2025年1月2号拿地，且拿地过程都经历了多轮竞拍；其中臻澐历经183轮竞拍，海晏更经历高达266轮竞拍

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建发·海晏

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项目差异点

两项目同属一个区域，但从成交量反馈来看，差距较明显，这种差距的产生主要集中在两个项目的差异化上

  • 开发商不同：臻澐是中铁置业，招商，华润三家企业联合拿地；海晏则是由建发房产独自拿地，独立操盘；
  • 楼面价不同：臻澐楼面价约8.92万/㎡；海晏楼面价约9.5万/㎡；两个项目楼面价差距约6000元/㎡
  • 地块均质性不同：虽然两个项目同属于朱房板块，但是楼面积差了约6000/㎡，核心原因就在具体项目位置上还是有一些差异。
  • 华润臻澐西城是京新高速，南侧是清河及五环路，距离京新高速连接五环的弯道最近直线距离70米左右，且项目西侧与京新高速之间为整个区域的公共配套用地，规划有变电站，垃圾分类站等嫌恶设施，北侧是回迁房社区；
  • 建发海晏项目地块相比臻澐明显要更有优势，西侧与京新高速隔了臻澐；北侧是区域市政公园，南侧是清河及五环路。只有东侧有一个回迁房社区；从项目地块位置对比：建发海晏优于华润臻澐
  • 产品风格不同：

华润臻澐整体建筑风格偏现代，采用大面积玻璃幕墙，基座－楼体－顶冠”的纵向三段式布局；园林采用山水双轴设计，山轴为艺术前庭和山谷庭院，水轴设计了八重水境

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建发海晏的整体风格偏新中式，北京首个京派王府大宅，不管是八凛抱厦门殿，三园十八景的园林景观，金殿冠顶，飞檐翘角的建筑外立面都体现了浓浓的中式元素建发·海晏

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  • 产品定位不同

臻澐共计15栋楼，共计549户，平均层高3-3.2米，产品设计偏功能及实用性，户型分别为：

  1. 134/139平米三居，118套，总价约：1600-2200万
  2. 187平米四居，246套， 总价约：2100-2800万
  3. 209平米四居，38套， 总价约：2800-3200万
  4. 229平米四居，83套， 总价约：2700-3300万
  5. 275平米四居，55套， 总价约：4000-4700万
  6. 290平米五居，9套 总价约：4500万左右

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更多信息咨询：18110072502；VX:haozhaijun9285

建发海晏16栋楼，共计431套，平均层高3.4-3.6米，装修首创定制化装修理念，入户门拔，玄关，客厅背景墙，橱柜高度等等均可定制化装修，告别了以往精装修千篇一律的风格。户型分布为：

  1. 183平米四居室，142套，总价约2500万左右
  2. 218平米四居室，162套，总价约2800-33000万
  3. 265平米四居室，82套，总价2900-4500万
  4. 300平米四居室，28套，总价约4000-4800万
  5. 340平米五居室，13套，总价约5600-5900万
  6. 特殊顶退户型：4套，总价约4850-6080万

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总结：

华润臻澐15栋楼规划了549户；200平米以下户型占比66%；其中130左右户型占比21.5%，平均层高3-3.2米，有点偏中高端改善定位

建发海晏16栋楼，规划了431户，200平米以上户型占比67%，接近90%楼栋都是单体楼，一栋楼只有一个单元；除了项目最西侧4栋楼3.2米层高，其余楼栋层高都在3.4-3.6米；圈层更高端纯粹；属于高端顶豪产品定位

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