10月销售达下半年次高，库存连续8个月下降
“银十”的商品房单月销售环比“金九”略有回落，但也达到了下半年以来销售面积与销售额的次高单月。
10月，商品房销售面积和销售额分别达到0.61亿平米和0.60万亿元，环比分别回落27.9%和24.3%。
1-10月，商品房销售面积和销售额分别为7.2亿平米和6.9万亿元，同比分别下降6.8%和9.6%，同比降幅继续维持在10%以内。
库存方面，截至10月末，商品房待售面积约7.6亿平米，环比下降332万平方米，环比下降0.4%，已连续8个月下降。
10月30日，央行发布最新数据：2025年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.07%，与2024年同期减少0.26个百分点，较上一季度微降0.02个百分点，已经连续三个季度下行，再度刷新历史低点。虽然降幅不大，但对于百万级别的房贷来说，也给予了购房者较为可观的优惠。
对于上海的购房者来说，自“8·25新政”取消首套、二套房利率下限差异后，上海二套房贷利率或许也能和银行协商到3.07%。
预计贷款利率的下调对于购房者消费的积极性会形成一定提振，对于商品房的销售具有一定积极的作用。
图表：2021.02-2025.10全国商品房单月销售面积及同比增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
注：由于认为报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，自2023年3月起，统计局对房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算，我们据此调整了2022年、2023年同期对应指标的数值，所有相关计算均基于调整后的数值。下同。
图表：2021.02-2025.10全国商品房单月销售额及同比增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2021.02-2025.10全国商品房累计销售面积及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2021.02-2025.10全国商品房累计销售额及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2021.02-2025.10全国商品房待售面积（亿平米）
资料来源：亿翰智库、国家统计局
注：待售面积为截至月末的累计数值。
开发投资延续低位，注重缓解库存压力
10月，开发投资同比降幅继续扩大。新开工面积0.37亿平米，同比下降29.5%，降幅较9月扩大15.1个百分点。施工面积0.44亿平米，同比下降9.4%，降幅较9月收窄10.4个百分点。竣工面积0.37亿平米，同比由正转负，下降28.2%。单月开发投资0.59万亿元，同比下降23.0%，同比降幅较9月扩大1.7个百分点。
1-10月，房地产开发投资7.4万亿元，同比下降14.7%。
房地产开发企业房屋施工面积65.29亿平米，同比下降9.4%，降幅与1-9月持平。其中，住宅施工面积45.53亿平米，同比下降9.7%。
房屋新开工面积4.91亿平米，同比下降19.8%，降幅较1-9月扩大0.9个百分点。其中，住宅新开工面积3.60亿平米，同比下降19.3%。
房屋竣工面积3.49亿平米，下降16.9%，降幅较1-9月扩大1.6个百分点。其中，住宅竣工面积2.49亿平米，同比下降18.9%。
总的来说，由于当下楼市主要受“优化存量”政策主导，房地产开发投资及新开工继续低位运行。我们认为正是市场进行结构性调整与优化升级的直观体现。供给端的理性缩量，将有效加速库存去化，是实现市场“软着陆”与供需再平衡的关键一步，为行业下一阶段的健康发展奠定了坚实基础。
图表：2021.02-2025.10房屋累计新开工面积及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2021.02-2025.10房屋累计竣工面积及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2021.02-2025.10房地产开发投资额累计值及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
到位资金7.89万亿元，同比下降9.7%
2025年1-10月，房地产开发企业到位资金7.89万亿元，同比下降9.7%。到位资金五大来源同比降幅均有所扩大。
具体情况如下：
国内贷款 12160亿元，同比为-1.8%；
利用外资 19亿元，同比为-37.5%；
自筹资金 28419亿元，同比为-10.0%；
定金及预收款 23257亿元，同比为-12.0%；
个人按揭贷款 10834亿元，同比为-12.8%。
图表：2021.02-2025.10房地产开发企业累计到位资金及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
M2同比增长8.2%，M2-M1剪刀差扩大至2个百分点
10月末，广义货币(M2)余额335.13万亿元，同比增长8.2%。狭义货币(M1)余额112万亿元，同比增长6.2%。流通中货币(M0)余额13.55万亿元，同比增长10.6%。M2同比增速较9月末收窄个0.2百分点，M1同比增速较9月末收窄1个百分点。
图表：2024.01-2025.10 M1和M2同比增速
资料来源：亿翰智库、中国人民银行
注：中国人民银行自统计2025年1月份数据起，启用新修订的狭义货币（M1）统计口径。修订后的M1包括：流通中货币（M0）、单位活期存款、个人活期存款、非银行支付机构客户备付金。我们据此调整了2024年同期对应指标的数值，所有相关计算均基于调整后的数值。
“十五五”规划建议指明房地产发展方向，
现房销售制将推进落实
10月28日，“十五五”规划建议正式发布。在关于未来房地产发展方向的论述中，文件共提出五条内容，涵盖十个重点方向。其中所占篇幅最长的，是“高质量发展”这一主题——该命题已被讨论多年，因此本次的定调与表态也在意料之中。具体来看，相关内容可拆解为五个方面：一是关于新模式，二是保障和市场两个体系，三是因城施策，四是“好房子”，五是全生命周期安全管理。
同时，随“十五五”规划建议出版的《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》中刊登了住房和城乡建设部部长倪虹题为《推动房地产高质量发展》的署名文章，文章指出全面落实推动房地产高质量发展的六项重点任务。进一步将“十五五”规划建议中关于房地产工作的重点内容进行细化的分解，助力各地更好推进落地。
其中，在“改革完善房地产开发、融资、销售制度”任务中，明确提出“在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益”。这意味着现房销售制度将明确推行，但执行起来并不会“一刀切”，会“新老有别”循序渐进地推进。
预计在推行现房销售制度后，现售制的实施也将进一步促使房企更加注重提升住房品质，致力于建设“好房子”。对于购房者而言，现售制的推行意味着无需再担忧项目烂尾问题，在很大程度上有助于恢复消费者的购房信心。
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