11月14日，中信信托将宝能系14.08亿元不良债权摆上货架，在上海联合产权交易所挂牌，抵押物为位于深圳南山区的宝能城花园（东区）三期160套房产。

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截至今年7月底，这笔借款剩余本金10亿元，剩余利息2.265亿元，其他费用1.816亿元，合计14.08亿元。

借款人为宝能城有限公司，双方当初约定了回购条款，但该公司没钱赎回这批房产。

宝能城有限公司由宝能地产股份有限公司（简称“宝能地产”）控股51%，后者由宝能控股（中国）有限公司（简称“宝能控股”）控股近95%。

宝能地产和宝能控股都是这笔债务的担保人，但也无力承担连带清偿责任，否则姚老板也不会成为失信被执行人（老赖）了。

唯一可行的就是变卖房产抵债，但该抵押物存在被二押、三押、四押以及被查封等状况，也没办法直接卖。因此还得通过诉讼确权，将法律关系搞清楚。

中信信托已就该笔债权向深圳中院提起诉讼，预计2025年四季度开庭审理。

既然如此，中信信托为什么还要挂牌呢？

可能有些专业公司擅长处置不良资产，将这批房产以债权形式折价卖给他们可以节约时间。毕竟诉讼也要经过必要的程序，时间拖得越久，房价下跌的风险就越大。

宝能花园曾经是深圳的网红盘，在2021年楼市高峰期时，成交价高达15万元/平方米。

目前，宝能城花园（东区）有57套房源在售，挂牌均价为10.58万元/平方米。

这160套房产总面积21605.05平方米，对应14.08亿元的债权，每平方米约65170元。

换言之，在不考虑交易成本的情况下，如果本次成交单价在65170元以上，中信信托可以顺利收回成本。

这个价格不到挂牌价的62%！

尽管挂牌价通常比较虚高，但打了6折多，还是对现有业主很有冲击力。

本次竞价规则不同于以往的拍卖，采用的是“不预设转让底价但设置保留底价”的模式。

如果采取拍卖模式，起拍价是评估价的7折起。有些房产即使打7折也显得很贵，会吓跑不少潜在买房人。

如果第一次拍卖没能成交，第二次再打8折，起拍价只有评估价的56%。但由于分两次，潜在买房人在感官上未必就觉得便宜，不如一次性打56折那么震撼。

但一次性打56折对其他利益相关人员也很震撼，将面临很大的阻力。

因此，干脆不设底价！

竞拍人没有参照价格，大概率会尽可能地往低报。于是，第一个报价就成为参照价格。

如果这个价格足够低，会吸引其他人来“疯抢”，结果把价格抬上去了。

但如果没人跟风”疯抢“，又容易引发“贱卖”的风险。

于是，中信信托还设置了不对外公布的保留底价。如果最终胜出的报价低于保留底价，就不能成交。

不过，这个保留底价也不难猜测，至少要保本吧？

头部信托公司中信信托之所以如此操作，成本价足够低是其底气：算上平台费用、诉讼费用等交易成本，挂牌价打65折就能保本。

当然，如果无人接盘，什么模式都没用！