01
神奇不？照母山居然还有土地要卖
开发了10多年的照母山，目前早已非常成熟了，各种城市配套已经相当健全。
按时间在照母山拿地的开发商是这些：
◉ 照母山楼盘分布
2009年，万科悦峰
2010年，象屿两江公元、万科城、华宇上院、玥湖园、两江名苑、洋丰圣乔维斯
2011年，约克郡、协信星都会
2012年，金科时代中心、融创凡尔赛花园、世茂茂悦府、中振湖霞郡、金州苑、北大资源博雅、力帆红星国际广场
2013年，北大资源博雅、康田蔚蓝海、恒大照母山、东原湖山樾
2014年，金开玖號、恒大御府、恒大世纪城、碧桂园中俊天玺、康桥融府
2016年，万科星光森林、龙湖舜山府
2017年，龙湖尘林间
可以说，照母山的开发高峰期是在2010-2016年，基本上都是10年前了。
02
照母山土地大概是在这儿，
金州大道以南，
重庆市人民医院以西，
万科星光森林以北，
康田蔚蓝海以东，
地段还是不错，大地段属于照母山，但是周边配套相对缺乏，没有大型商业中心，距离地铁站过远，而且紧邻金州大道主干道，噪音和灰尘污染是免不了的。
旁边还挨着重庆市人民医院，医院这种配套，可以有，但是距离太近了，一方面是医院天然就有巨大的人流量，会加剧周边道路拥堵，另一方面是多少会携带一些病毒细菌，给人心理上一定压力。
◉ 照母山土地位置
照母山分为照母山东区、照母山西区，上面说的这个属于是照母山西区的通病了，其他楼盘也多少都会有这些问题。
土地条件大概是这样：
纯居住用地、占地60亩，容积率1.8，计容建筑面积7.2万平米，限高54米，起拍总价6.84亿元，起拍楼面价9500元/㎡。
这块土地的教育配套相当不错，配套学校为G5-3/06小学用地和两江巴蜀星湖中学，目前小学和中学都没有建成。
◉ 教育配套
距离这块新土地最近的楼盘是万科星光森林，它是2016年12月12日成交的，9年前了，项目体量9.6万平米，容积率1.5，楼面价7049元/㎡，溢价率高达47%，产品是127㎡6层洋房和101㎡13层小高层，小高层2T4户、洋房1T2户。
◉ 万科星光森林项目情况
从土地质素上来看，其实两块土地都差不多，万科星光森林可能好一些，毕竟不用紧邻金州大道主干道。
03
这块土地其实之前调整过规划，早在今年4月份，它就从商业性质调整成了住宅性质。现在这块土地被正式供应出来，起拍价9500元/㎡，这个地块真的不算贵。
如果是底价成交，或者溢价率在5%以内，那楼面价基本在10000元以内，仅次于2018年成交的龙湖尘林间，楼面价11393元/㎡。
目前我了解到不少开发商都对这块土地比较感兴趣，其中有一家就是邦泰。
邦泰早在前不久就已经在照母山-园博园片区拿地了，楼面价8200元/㎡，总价9.33亿元。
照母山这块土地如果楼面价在10000元/㎡，则相对应的住宅成交价要卖到18000-20000元/㎡，而且它还紧邻金州大道主干道和重庆市人民医院，我猜测修建四代宅的可能性并不会很大，那就会是新规住宅。
可能有些朋友并不清楚四代宅和新规住宅的区别，简单来说就是，
四代宅的赠送面积在户外，
新规住宅的赠送面积在户内。
新规住宅的好处是，把赠送面积放在了房子里，这也是重庆人很关注的，重庆人买房比较在意功能性。把那么大的面积赠送在户外，层高6米甚至更多，很多人买了四代宅不知道该怎么去使用这块空间。
新规四代宅，普遍得房率可以做到140%左右，比如建面110㎡可以做到154㎡的空间，有些还可以做到3房双套房3卫，甚至是3个套房，相当高的配置了。
按建面20000元/㎡算，总价大概220万起步了，总价上300万都有可能。在照母山这个地段、这个楼面价，改善住宅是大概率的事，但是做豪宅的可能性不太大。
当然，邦泰去做这个产品还是有一定挑战性，毕竟它之前在重庆没做过这么贵的产品，它的主力总价段还是在150万以内，强行去做200万以上甚至300万级别产品，有一定的挑战性。
你们怎么看照母山这块土地？
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