通过买房出租构建稳定的现金流机制，以降低家庭财务风险的逻辑及财务测算
文\丁彦皓-可信财商
一、一旦资产到一定规模之后，必须降杠杆、调整资产结构、开拓新的现金流机制与开发新业务，以防老套路导致的崩盘，将前期积累的房子装修出租，回拢现金流就成了必然选择
这几年一直在扩张，以前盘子小，怎么玩都能够腾挪，不至于崩盘，但是随着盘子越来越大，债务规模日益积累，最近这段时间明显感觉到资金链紧张，力不从心
其实，这意味着玩到一定程度后必须重整与腾挪一番，将潜在风险释放后再折腾
在刚起步阶段，遵从“进攻是最好的防守”之势，一味地扩张，当时规模小，怎么玩都能撑得住，但是一旦资产到一定规模之后，必须降杠杆、调整资产结构、开拓新的现金流机制与开发新业务，以防老套路导致的崩盘，将前期积累的房子装修出租，回拢现金流就成了必然选择
二、在人工智能时代，太多的人注定会成为一个永久的无用之人，都会面临随时被淘汰出局的尴尬，这已是常态，根本没法改变
财富的运作必须协同两点，任何一方都不能玩的太过，即
1、 扩张
2、 降风险，确保老盘子的稳定，一定不能玩崩盘
我的投资逻辑是与低估的优质资产共同成长，静待基本面的提升，但是这个套路最大的弊端是要确保足够多的现金流，不能因为现金流枯竭而随意改变既定策略
这就意味着，在扩张的过程中必须同步打造稳定的现金流机制，确保整个盘子的稳定
通常稳定的现金流机制主要基于三条，即
1、 公司业务的开展
2、 打工薪酬收入
3、 买房出租，赚取租金
目前国家经济在低谷期，一切行情都在“结构化”，模式更替的频率加快，不但赚钱的难度系数大增，而且随时都会被颠覆淘汰出局，极易面临公司原有业务难以开展或被裁员，收入断崖式下跌的尴尬
在人工智能时代，一定不能短视，觉得自己能够操控一切，历史大潮演变至此，太多的人注定会成为一个永久的无用之人，都会面临随时被淘汰出局的尴尬，这已是常态，根本没法改变
随着国家经济进入理性，规范以及价值投资的时代，急于赚快钱的机会越来越少，且风险系数越来越大
目前赚钱需要基于认知、定力与实实在在的价值创造，但这对太多的人而言几乎不可能，只能永远没有工作
三、对太多的人而言，未雨绸缪，尽快做大资产规模，夯实底层资产，构建稳定的现金流机制，给家庭的生计构建生存的安全垫就显得尤为重要
投资获利需要基于认知与魄力，二者缺一不可，只要任何一方面不具备后的唯一命运就是被淘汰出局
在一切皆可智能化的时代，无论是常春藤，还是985的研究生、博士，全部都在失业，并且这已成为常态
农民更惨，我们这种家庭联产承包责任制根本不是美国大农场的对手，一旦对美国农业进口的壁垒持续降低，种地亏钱，打工无门导致农民种地根本没有出路
高科技竞争更激烈，很多创业者最后都成了牺牲者，为了拉融资签了一大堆对赌协议，最终成为行业龙头的概率极低
技术人员也面临随时被淘汰，一切的征兆显示这个世界已经变到几乎没有盈利空间了，且不确定性如影随从
表面看，这几年有养老金的人过的还比较好，但是随着国家财政的支出刚性与通货膨胀的到来，未来养老金上涨的幅度极为有限，但是有限的购买力却被恶性通胀所侵蚀，最终老年人的日子也会越来越紧巴
大城市的很多打工人在一定年纪后就没了工作，年轻时又没有弄到能够产生现金流的足够资产，也没有打造独特的技能，最终沦为无用之人，日子过得极为可怜
基于此，应对之策就两招，即
1、 抓紧培养暂时人工智能不可替代的能力
2、 借助银行贷款做大资产规模，持续构建稳定的现金流机制
对太多的人而言，培养暂时人工智能不可替代的能力难度系数太大，而未雨绸缪，尽快做大资产规模，夯实底层资产，构建稳定的现金流机制，给家庭的生计构建生存的安全垫就显得尤为重要
四、经过精准的测算与深度研究后的高杠杆买房出租，赚取租金覆盖按揭贷款后的盈余以及资产增值收益就成了太多人应对人工智能冲击的必然选择
人工智能的存续是为了让人类的日子过的更好，只要人类存续，大家总要睡觉与关起门来过日子，对住房的需求极为刚性，这是太多的人在人工智能时代维持基本生计的关键
对太多的人而言，股市就是个财富被收割的场所，不但玩不转，而且靠打工积累的几个小钱瞬间会被收割，颗粒无收
基于此，经过精准的测算与深度研究后的高杠杆买房出租，赚取租金覆盖按揭贷款后的盈余以及资产增值收益就成了太多人应对人工智能冲击的必然选择
但是房地产具有“结构化”的特征，不同地区与不同的项目具有不同的投资价值
事实随着全国房产总量供给过剩、人口总量下滑以及中国高科技产业与全国人口开始向上海、深圳一带聚集，太多地区的房地产的基本面持续沦落，且永无逆转的可能，而上海与深圳周边附属城市房地产的出租与投资价值开始凸显
五、目前张江长三角科技城与湖州南太湖新城的房产投资价值开始凸显，房产投资能够赚取租金超出按揭贷款与房价增值的两部分，杠杆效应获得了最大化的发挥
决定房地产基本面的因素有三，即
1、 所在地区高科技产业的聚集度
2、 人口净流入
3、 基础设施建设的密度与规模
另外，随着包括中美在内的全球经济集体进入货币宽松的阶段，房地产，尤其是基本面持续稳步大幅提升，且估值极低的优质项目的现金流最佳流入载体价值就开始凸显了，即房价随着货币的投放而呈指数级上涨
叠加这一轮房地产行业出清，诸多上海周边附属城市的房价与各项指标倒数第一的甘肃地级市不相上下，具有极大地估值套利机会
张江长三角科技城与湖州南太湖新城的房产投资价值开始凸显，逻辑有四，即
1、 基本面持续提升，具有极大的增值空间
2、 估值极低，与各项指标倒数第一的甘肃地级市不相上下
3、 能够以国家规定的最高比例申请银行贷款
4、 租金覆盖完按揭贷款后还有盈余
在国家目前将首付款比例降至15%的前提下，一旦房租能够覆盖按揭贷款，且基本面大幅提升，则意味着房产投资能够赚取租金超出按揭贷款与房价增值的两部分，杠杆效应获得了最大化的发挥
而让租金能够覆盖按揭贷款，主要基于三点，即
1、 买入价要足够低，这是提高租售比的关键，基于目前的利率，如果租售比高于3%，首付款的收益率会在杠杆效应下呈指数级上涨
2、 在通货膨胀与社会可支配收入提升的背景下，租金只会持续大幅上涨
3、 利率下降已是大势所趋，预估中国的住房按揭贷款利率会将至1.8%左右，自然按揭贷款也会顺势下降
这就意味着，房产投资不仅仅是关注房价上涨，更应该关注租售比、社会接盘的潜在可能与实力
六、在人工净流入的城市潜在需求更大，购房出租以实现获取租金与资产增值的双重收益，以此构建稳定的现金流机制，是最佳的降低家庭财务风险的途径
目前中国房地产市场有两大获利机会，即
1、 超一线城市核心地区的人才、资本与产业向周边附属地区外溢的基本面提升
2、 行业低谷期的低房价估值套利
而这两项获利机会放大的关键是高杠杆，在基准利率呈下行态势的背景下，投资必须借助银行杠杆放大原有的资产规模，进而呈指数的放大本金的投资收益
房地产投资相对股市有三两大优势，即
1、 可以用30年为限借助银行贷款放大资产规模
2、 租金能够覆盖住房按揭贷款，让租客还房贷，坐享资产增值收益与租金超出按揭贷款部分的收入
3、 房价上涨受市场与政策双重保障，确定性更强
如果用银行贷款能够获取租金与资产增值的双重收益，则就实现了网传巴菲特所言的找到一个不工作都可以赚钱的办法，否则不得不工作到死，即金钱永不眠
金融的本质就是拿别人的钱做自己的事，而在所有贷款中银行住房按揭贷款的期限最长，利率最低，是国家通过银行将存款人的部分收益腾挪给借款人的行为
住房消费是人的基本需求，在人工净流入的城市潜在需求更大，购房出租以实现获取租金与资产增值的双重收益，以此构建稳定的现金流机制，是最佳的降低家庭财务风险的途径
七、张江长三角科技城是上海与浙江共建的一个经济特区，潜在发展空间无限，目前是最佳的投资点与布局时机
其实，决定产业迁移路径的关键要素主要有两条，即
1、市场演变路径
2、国家的政策导向
但是国家的政策更多是围着市场演变的基本路径制定的，具有一致性，尤其投资获利的关键是要对国家的产业政策深信不疑，对国家的产业政策持质疑态度或漠视，必然投资很难取得大成就
张江长三角科技城（简称科技城），位于上海西南部枫泾镇与浙江东北部平湖市的交界处，地跨上海与浙江两地，目前正处于一期启动期
科技城由张江国家自主创新示范区管理委员会授权的张江枫泾科技园、张江平湖科技园共建
图 张江长三角科技城区位图
上海与浙江共建张江长三角科技城的关键是上海可供给的土地有限，但又想寻求低成本的可持续发展，不愿让其高房价将高附加值的产业与年轻人赶至其他地区
最后不得已让浙江出地，上海出产业，共建张江长三角科技城，我本人已经投资三套，约360万，目前张江长三角科技城呈现八大特征，即
1、潜力无限，国家长三角一体化大战略与浙江、上海共建等系列优势加持
2、直线距离上海300米
3、张江高附加值产业的密集涌入，具有高附加值产业加持的优势
4、紧邻上海，但又处于杭州、宁波、苏州、绍兴等城市的最中心，尤其未来五条杭州湾跨海大桥都落脚该科技城，是个交流的必经枢纽，具有城市协同效应
5、房价极低，目前仅为1万左右，与社会平均接盘力6万有5万的差距
6、目前正处于行情的上升初期，且国家将首付款定为15%，在最佳的时间撬高杠杆
7、能够立即赚钱，极具套利空间，周边同级别楼盘房价为1.9万，而该楼盘仅1万，且还送车位，买到手就能让首付款赚3倍
8、贴近投资超100亿的乐高乐园，左边地铁，右边学校，送车位
房地产的2008时刻再次到来，错过2008年，不能再错过2025年
只需10万首付，就可以让子女在上海获得一席之地，直接决定家族的未来
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作者简介：
丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教
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