上个月，我们帮一位北蔡的业主卖掉了一套老破小。
卖这套房子，我们花了近5个月的时间。
这是我们卖房业务中少有的情况。
但今天我却很想分享给诸位房东朋友。
因为这个卖房案例太典型，房东踩过的坑可能是无数卖房的朋友正在或者即将经历的。
刷带看、pua、邻居砸盘、独家、错过诚意客户、卖房崩溃、头部平台失灵……
戏码多到堪比甄嬛传滴血认亲的名场面。
想避坑的一定要仔细看完。
而我们是如何在这个过程中解决问题，扭转乾坤的，也非常值得大家借鉴。
卖房到崩溃
平时大家在网上总能刷到1天、3天就卖房成功的帖子。
很多房东是越看越焦虑，而且还容易病急乱投医。
但其实，半年以上卖不掉房的才是这是市场里的常态。
北蔡这套房子的房东也是如此。
在卖房过程中，房东一度感受不到任何希望，每天都很煎熬。
这份煎熬和绝望其实不是某一天突然出现的，而是日积月累的。
房东最早从2024年底就开始卖房了。
那个时候，房东挂牌价300万出头，单价5万。
挂这个价的原因也很简单，这是她的成本价。
当时，是有人出价的，价格出到了280万，房东很难接受。
后来中介做了工作，最终把客户的价格拉到了290万，房东还是没签字。
她的想法还是，卖房怎么能亏钱？
这时候的房东还不知道错过第一个诚意客户代价有多大。
过完年，上海又迎来一波小阳春，房东依然没有放弃300万的底线。
只不过出价的客户再没有高过280万的。
4月小阳春结束之后，小区的成交单价已经在4.5万左右了。
房东找到我们的时候，我们努力想让房东接受市场的现实情况，快速出售。
因为卖房最大的成本是时间。
但房东内心很纠结。
房子当年是她母亲出钱给买的，如果卖亏了她感觉很对不起母亲。
换位思考一下，谁家里的钱也不是大风刮来的，父母拿出半辈子积蓄帮儿女买房，谁能轻易接受亏几十万上百万。
但现实就是很残酷，市场不认成本，只认当下的价格。
就在房东继续纠结的时候，小区出现了3.4万成交。
这一刻，时间的代价具象化为了“100万”的落差。
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砸盘&PUA太猛了
我们正式接手这套房子是5月底，随后迎来了猛烈的砸盘。
6月小区成交一套单价4万的，历史新低。
小区的挂牌价跳水式下调，紧接着8月份成交一套3.4万的高楼层，再创新低。
这是房东第一次有强烈的危机感，也愈发相信我们的建议。
这个时候我们思考的已经不是降不降价的问题。
立马跟着降价没有意义的，和小区最低价在短期内拼刺刀无异于“自杀”行为。
暂时不着急卖，等这个月风头过了再卖。
虽然时间成本很贵，但是这次真要等一等。
因为中介已经把房东的挂牌价往210万压了。
这意味着，如果我们立马接招，在这急跌的小区行情里，成交价很可能在200万以下了。
之所以敢于暂停，还在于不断深入的市场调研。
我们给到房子的当时的估价其实在230万，单价4万左右。
只不过短期市场杀红眼了，房东被中介、情绪裹挟着被动大幅割肉。
但是这样的时间点，恰恰是一些中介最喜欢的，他们可以利用这种极端案例影响房东心态，促使他们降到更低的价格来出业绩。
其中某头部平台的中介（下称A中介），就拿着3.4万的成交案例让我们降价。
扬言不降价就下架。
但奇怪地是，每天A中介都带着好几波人去看房。
其实就是在给房东压力，但都是假带看。
表达的意思就是我们有客户，但是你价格太高，你先降到210万，我们立马帮你成交。
别看我现在讲的这么简单，但这套方法对付房东真的有效。
那套3.4万的房子就是这么来的。
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不能迷信大平台
一直到9月底，情况似乎都没有明显改观。
因为A中介手里又捏着一套顶楼的189万房源，单价3.4万。
而且这个房东除了A中介，别的中介都没挂牌。
虽然没签独家，已经是真正意义上的独家了。
其他任何中介都插不进去。
独家绝对是卖房路上的一大毒瘤。
这时候，我们决定做出改变，放弃A中介挂牌，即便市场份额再大、曝光率再高也不挂了。
我们从小中介入手，挖掘他们的存量客户资源。
中介手里有房、有客。
如果一味地在房端努力，那就是海量房源内卷。
不如从客端入手，用我们的房子匹配人家存量客户的需求。
我们有房，他们有客，就是双向的努力。
恰恰是这次转向，带来了真正优质的客户。
其中一家小中介的带来的一对老夫妻，生活圈子就在北蔡这边。
对房型、位置等都觉得还行。
人家报价就是230万，最终成交价237万。
而且仅用了1个月。
但是，那套顶楼189万的房子至今还没卖掉。
卖房要头脑清晰
在这个案例里，有太多普通卖房人的身影。
我有几点真诚的建议：
1、卖房就要忘记小区历史成交，专注于当下。
也许你的下怄气曾经能卖6万，但当下就是3万的行情。
2、一定要卖的，就和时间抢跑。
时间成本太贵了，1年跌100万真不是句玩笑话。
3、不要迷信某一个平台。
任何时候卖房都要广撒网，中介市场份额大不代表成交概率一定大。
更关键的是，小中介在社区关系的覆盖上会更有优势。
手里积累的忠实客户，可能对你卖房帮助更大。
4、坚决拒绝无底线pua压价。
没有最低，只有更低。
有些中介习惯性将所有原因推给市场不行，你越低他越好卖，反正他赚佣金。
在这次案例中，我们还有两次关键的改变。
一次是暂避锋芒、一次是从大平台下架。
卖房过程中一定要保持头脑清醒。
现在市场的幅面情绪很浓，对房东的影响很大。
失去理智，就会动作变形，然后走入死胡同。
这个时候，每一个房东都很需要一个自己人出谋划策。
以更冷静的视角给出建议。
这些事情在我们这里全部由我们专家智囊团来做。
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让上海没有难卖的房子。
那些卖房中的坑，我们来帮你规避。
我们有信心：
市场好的时候，溢价卖；市场不好时候，加速卖。
房外房卖过的房子平均仅用时41天就卖掉了。
真心建议被卖房困扰的房东来试一试。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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