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今天济南很多人在问一个楼盘。
这个楼盘位于洪楼东、CBD北、科技城片区，案名为青云阁，这个楼盘报价1.45万起，到底怎么样能不能入手？本文为大家客观分析。
大家有没有发现，科技城前期有太多的高端改善盘，导致片区吸引的客户主力为400万+改善客群，由于片区定位和位置，刚需和刚改也很关注。
青云阁以1.45万/㎡的单价入市，显著低于历城区当前均价（1.71万/㎡），对刚需及预算有限的改善客群有一定的吸引力。
科技城片区的产品分化比较明显：
CBD北科技城片区高端盘（如尊御府、保利珑誉、悦澜山等）主打高端改善、大平层，价格坚挺；而科技城花园东路再往北的大片区，包括洪楼东侧，因为地理位置不错，交通便利，虽然城市界面一般，仍吸引很多主城客户关注。
从单价1.45万出发，青云阁依托成熟交通、商业资源，存在一定性价比，但需关注产品力、周边不利因素与开发商实力匹配度。
一、青云阁项目客观分析。
1. 核心优势：地段+价格双重竞争力。
项目具体位置在二号线地铁站祝甸站东北角，北侧是胶济铁路，东西侧是仓储和综合市场场所，南侧为祝甸东方花园和海德公馆。这里最大的特点就是，地铁口就在家门口，距离二环东路高架也不远，出行方便。
所以，项目特别适合关注通勤距离和通勤时间的刚需刚改群体。项目位于祝舜路，周边有20个公交站点，通勤效率高。
通过房小参小程序我们可以简单了解一下这个楼盘的基础数据：
以下为青云阁户型分布和首开楼栋：
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产品规划：9栋小高层+7栋高层
车位配比：1:1.2
开发商：历城城发
物业：城发能建物业（2.36元/平）
学校：划片（周边有洪楼三小与历城双语）
通过航拍简单了解一下青云阁的周边城市界面，此视角为西南角看东北方向。周边的城市界面以及不利因素，地铁口的距离，清晰可见。
此航拍视角为东北看西南方向。
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青云阁容积率2.7，虽然整体密度不大，但是部分楼栋的中低楼层，采光一般。该小区具体楼栋和楼层、户型的日照采光时长，可以通过我们研发的房小参小程序来查看。
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青云阁首开楼栋情况：
1#，总高：26层，面积：边户118㎡，中间户99㎡，单元：2单元，梯户：2梯4户，层高：2.95米，公摊：25%，单价：14500-15000，总价:143万～183万。
2#、7#，总高：17层，面积：143㎡，单元：2单元，梯户：2梯2户，层高：3米，公摊：20%，单价：17000-18000，总价:243万～258万。
15#，总高：17层，面积：129㎡，单元：2单元，梯户：2梯2户，层高：3米，公摊：23%，单价：16000-17000，总价:206万～226万。
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青云阁户型图如下，高层户型99平米和118平米中规中矩，129平米户型设计最好，南向四面宽，三个卧室+客厅朝阳，双阳台，而且厨房在一侧，餐厅客厅南北通透，这一点非常难得。市面上也有129四室实现南向四面宽，但是厨房在北侧，不如厨房在一侧更加通透。
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