文/粤进深 严明会
前脚披露完案名，后脚规划图也出来了。
龙湖深圳光明地块项目——观萃苑，进展甚快。
项目在12月8日拿地，1月29日披露总平面图。
至今也就一个余月。
相比不远的天境云玺，6月拿地、11月才披露总平图。
快了不是一点点。
这两个项目，因为在多方面的指标相似。
入市时间也相近，免不了被拿来对比一番。
01
先来看看最新披露的观萃苑总平图。
项目建设用地面积2.05万㎡，总建筑面积9.22万㎡。
容积率3.1，计容积率建筑面积7.72万㎡。
其中，住宅建筑面积5.64万㎡。
总户数并没有披露。但机动车停车位设计580辆。
包括地上186辆，地下394辆。
小区共五栋住宅，均为25层，楼高79.95米。
地下只做了一层。
户型配置上，1栋、2栋为一层四户设计；
3栋、5栋、6栋为一层五户设计。
4栋，则是4层的9班幼儿园，位于小区的西南角。
总平图看，观萃苑虽然体量不算太大。
但亮点似乎不少。
小区的正门设置在北边，即兴发路和公昌路的交汇处。
进来有架空绿化休闲、开口庭院。
小区中间还规划打造一个圆形景观水池和一个休闲亭。
每栋单元楼，还有风雨连廊连接。
新规产品常见的配置，在观萃苑似乎都能看到。
值得一提的是，小区还是两层架空的。
其中一层是架空停车场屋面，二层是架空绿化休闲。
等于说，小区整体有所抬高。
楼间距上，前后单元楼之间普遍有20米以上。
仅1栋和6栋之间，2栋和3栋之间稍短，18米左右。
不过整个小区的楼栋不算高。
产品似乎也值得期待，户型大阳台，还有大面积飘窗环绕。
单元楼栋的一楼，还有弧形防坠物雨棚。
据市场消息，项目的产品面积约为88-135㎡新规3-4+1房。
将拥有较高的得房率。
目前，地块正在挖基坑。
项目也已经在开始组建销售团队，预计将在今年中入市。
02
其实，龙湖拿下地块以来，进展一直很快。
拿地一周多，项目公司完成工商注册——深圳市辰启房地产有限公司。
该公司注册资本1000万元。
由拿地主体深圳市恒龙盛祥投资发展有限公司持股100%。
公司法定代表人、经理为沈宗荣。
该人士同时也是龙湖集团华南公司总经理。
区位上看，项目位于光明区公明中心区，周边教育、商业、医疗配套较为成熟。
距离地铁6号线红花山站不远，轨道通勤较为便捷。
不过有一点，由于地块不大，而且四周被道路所包围。
后续道路的噪音，是一个值得关注的点。
对此，地块出让相关文件，也曾在建筑隔声方面有所要求。
里面提到，地块位于城市道路交汇处，距离地铁直线距离260余米，交通噪声源较密集且对居住环境产生一定的影响。
为保障居住品质，降低噪声信访风险，在建筑设计时应着重考虑建筑隔声；
严格落实《民用建筑隔声设计规范》《建筑环境通用规范》《绿色建筑评价标准》有关建筑隔声要求。
03
就像前面说的，在距离观萃苑直线两三公里。
就是在同年6月27日，被振业+天健+光明建发联合体拿下的天境云玺项目。
天境云玺拿地后，去年11月才披露了总平图。
观萃苑拿地一个余月总平图就披露，大有后来者居上的意味。
其实，这个两个项目，同是新规产品，一些参数指标也相似。。
且从如今的进度，入市时间也相差不大，常被拿来对比。
而产品面积上也有所重叠。
届时，两个盘避免不了正面的交锋。
对比着看，这两个项目容积率都是3.1，都是新规产品。
层高最高也是二十五六层。
但天境云玺，九栋住宅，体量上比观萃苑要大。
毫无疑问，园林绿化、休闲空间这些也更大。
所以小区整体空间感，体感应该比观萃苑要更好一些。
产品面积，天境云玺此前已经传出，将推建面约83-166㎡的产品。
而且有一层两户、一层三户的改善户型。
产品类型上要比观萃苑更加丰富。
不过有一点，该项目最多一层六户的设计，是比观萃苑要多的。
观萃苑其实还有比较占优势的一点。
就是拿地价比天境云玺低。
天境云玺地块总价19.94亿，折合楼面价约1.84万/㎡。
而观萃苑地块总价7.66亿，折合成交楼面价约1.2万/㎡。
所以后续定价策略上，观萃苑可调整空间比天境云玺更大。
当然，观萃苑并不轻松的。
毕竟撇开容积率、新规、限高等相似指标的话。
天境云玺还是深圳三家国企合作的项目。
按道理，资金实力也更强。
而观萃苑，背后只有一个龙湖。阵容上似乎略显单薄。
周边价格，两个项目附近在售盘参考均价3.2-5.1万/㎡。
两个项目，你更期待哪个呢？
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