上海市区老破小，是本轮楼市最先下跌的产品。
经过四年的深度回调，已基本完成泡沫出清。
有些老破小的毛租金回报率已经大于首套商贷利率。
部分小区的租售比甚至高达4.6%。
今天就给大家盘一下上海租售比最高的板块和小区，看看有没有你家。
杨浦鞍山
鞍山板块，位于杨浦内环内，整个板块不大，但是教育资源逆天。
另有三甲医院，以及3条地铁线贯穿。
地铁覆盖整个居民区，不到1公里范围内，可以到达多个站点。
可以说老破小的两大主力买家（老年人和刚需年轻人）最看中的资源，它都有了。
现在板块内的部分老破小，单价4万不到，租售比超过4%。
鞍山四村第一小区，小区对口打虎山路第一小学。
这个靠近新华医院的一梯队学区房，租售比甚至高达4.6%。
鞍山板块居住氛围整体还是不错的，有地铁上盖的旭辉MALL。
除了中型购物中心，沿街的底商多不胜数。
社区医院、三甲医院，也是应有尽有。
非要说鞍山的劣势，也确实存在。
但对于刚需来说，高楼大厦是上海，弄堂里的平凡生活亦是上海。
杨浦中原
中原板块，杨浦乃至整个北上海都有名的老公房板块，被我们吐槽过很多次了。
但当价格足够便宜，这里的优势就凸显出现了。
逛街五角场，看病长海医院，遛弯共青森林公园。
2万多单价就能上车，哪个刚需不喜欢呢。
从投资的角度看，市光一村，43平的1房，租售比能达到3.8%。
市光一村旁边的鹏程苑，租售比更高。
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普陀光新路&甘泉宜川
当价格足够便宜，谁还在意老破小外面破不破。
100万的甘泉宜川，板块就算有再多不利因素，绝对地段摆在这里，也是很有性价比的。
光新三村41平的1房，最新成交总价124万。
在租赁市场，同户型的1房随随便便月租金4000块，租售比高达3.87%。
浦东世博
世博板块，由于没有新房入市，被成片的老公房拖垮了房价。
价格跌到位之后，租售比已经很可观。
上钢六村，旁边有 7/8/13三条地铁线，5分钟到龙华中路、10分钟到新天地、 3站地铁到第九人民医院。
现在成交单价4万左右，租售比接近4%。
虽然世博板块内全是上钢新村、上南新村、德州新村这种老破小片区。
但不可否认，世博是一个地段极佳、交通发达的地方。
南边是杨思前滩，对岸是徐汇滨江和黄浦世博滨江，东边是北蔡。
周围一群富邻，自身还是CAZ。
板块有6/7/8/13四条地铁线，未来还有19号线开通。
这样的地铁密度，使得板块内的绝大多数小区都是地铁房。
杨浦五角场
高校云集的五角场，房子和城市界面确实老了。
但这里的学生、知识分子是常青的。
源源不断的人才聚集，也带来了旺盛的租房需求。
财大旁边的邯郸小区，38平的1房最新成交价119万。
在租赁市场，同户型的1房月租金3800元，租售比高达3.83%。
最关键的是，该小区靠近复旦大学、财经大学、工技大，有永久性租房需求。
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其他区
不难发现，上海目前租售比高的老公房大多集中在杨浦和普陀。
而徐汇、黄浦、静安（包括老闸北）的老破小，目前还存在高额的拆迁、学区溢价，单价总价都不低。
单拎一个长桥这种非学区房板块，挂牌价逼近6万/平。
所以基本可以剔除高租售比的队列。
长宁区上一轮房价没怎么涨，这一轮也没怎么跌。
现在长宁内圈老公房的价格甚至和2023年没什么变化：
闵行区、虹口区，以及浦东大部分板块的情况和长宁类似。
不算太坑，但整体相对也不划算。
宝山及其他郊区，太偏，公共资源差，租金有下滑的风险，也可以排除。
买老破小也要注意
看到这里，估计很多刚需已经蠢蠢欲动了。
我想提醒大家的是，高租售比固然吸引人，但买老破小同样也有风险点：
1）首当其冲的就是房子残值衰减。
如果买老破小是奔着收租去的，在确定房价不跌，本金不损失的情况下，完全没毛病。
但房价还会跌多久，什么时候能稳住，现在确实不好说。
在外地，房子越老越难卖，原因是不仅房子老了，地段价值也会随着规划改变。
在上海，市区的地段价值虽然有保障，但也改变不了老破小的终局。
2）其次，市场下行时，老破小的流动性没有那么好。
老破小的卖房周期普遍在半年以上，有的挂牌一两年也卖不掉。
尤其是40平以上的1房，极其难卖。
倒不是因为缺少买家，而是买家大刀砍得太凶，房东价格迟迟降不到位。
3）随着好房子越造越多，未来存量二手房的厮杀只会更激烈，老破小的市场话语权会越来越弱。
所以如果你是买家，买老破小也要好好筛选。
在户型上，尽量选1-4楼，南北通的2房户型。
40平以上的1房在市场上是非常难卖的。
在地段上，优选市区那些老破小换手率高的板块。
远郊那些“看不到未来”的老破小千万别买，范围尽量在中环内。
三甲医院、产业学区这些资源越多越好，后续租金也能维持。
最后
其实国内的住房市场，很长的时间里，租金回报率都不是一个主流指标。
上海也很少有机构能够长期稳定地观测这一数据。
但在延迟退休、银行存款利率“破1”的背景下。
既能解决养老问题，又是有利可图的投资渠道。
放在房地产市场，买一套高租售比的老破小收租养老。
逐渐成为越来越多人的选择。
尤其是价格跌到位之后，市区老破小迎来了需求端旺盛的窗口期。
对于老破小房东来说，抓住机会卖房是非常有必要的。
以上高租售比的小区也是房东被砍价砍得比较狠的。
有些不一定非要降到这么低的价格。
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市场好的时候，溢价卖；市场不好的时候，加速卖。
这是房外房对专业的自信。
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即便在下行市场，也能又快又好的卖掉你手中难卖的房子。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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