房地产税要来了吗？征收房地产税对房价有什么影响？
最近有专家说，房地产税立法基本完成，一些难点问题也基本解决了。听到这个消息，不少朋友慌得不行，认为楼市要完了，问我怎么看？坦率地说，在现在的市场环境下，如果推出房地产税，将会成为压垮市场的最后一根稻草，这也不符合国家促进市场止跌回稳的大政方针。
那么房地产税会不会推出呢？我之前在智囊机构工作的时候，参与过重大文件与改革方案起草，曾经系统参与过房地产税的专题研究，今天咱们就用几分钟帮你看清房地产税的来龙去脉。
首先，房地产税到底是什么？通俗来讲，就是对你拥有的房子征收财产税，这不是买卖房子时交的契税、个税，而是持有期间要年年交的税。
那么为什么我们经常看到专家、媒体讨论房地产税呢？
原因就一个：时代变了，房地产从大开发时代转向存量时代。1978年，全国城镇住房大概只有3100万套，而今天已经超过3.7亿套，户均套数也从0.8上升到了1.07。房地产市场从过去的短缺时代变成了现在的总量平衡。
这也就意味着，以前地方靠卖地赚钱的土地财政现在撑不下去了，土地卖不动了，地方得找个稳定的收入来源，而房地产税就是最合适的地方主体税之一。
大家关心的是，到底什么时候开征房地产税？我认为，短期不会征，也不能征，长期是大势所趋。
为什么短期不会征呢？因为形势不允许。2024年商品房销量比2021年的高点跌了快一半，2025年的房地产销售、价格、投资数据都还在往下走。现在楼市还没有走出困境，严重拖累了经济、就业和民生，如果这时候开征房地产税，无异于雪上加霜，我认为相关部门不会这么做。
更何况，从去年9月开始，国家对房地产的政策导向发生了重大变化，从“房住不炒”转向促进止跌回稳，这具有重大的信号意义，表明国家正在积极对楼市进行政策松绑，进入放松周期，取消各种限购、限贷措施，降低购房成本，收储存量房。作为具有明显紧缩作用的房地产税，这时候推出显然不合时宜。
所以，我认为房地产税短期不会也不能征，但长期来看，征收房地产税恐怕是大势所趋。逻辑很简单：在大开发时代，土地财政支撑的地方财政收入占大头，约占三成，地价占房价6成左右。现在土地财政难以为继，地方需要新的收入来源，从土地财政向房地产税转型是大势所趋，美国、日本这些国家早就走过这样的路。
那么国外的房地产税一般怎么收呢？从计税基础来看，主要以虚拟租金或者房产评估价值为征收基础；从税收优惠来看，发达国家主要采取税额抵扣、延迟纳税、减税、设置起征点等方式。比如美国，土地、房屋一体化征税，房地产税一般以评估价值为计税基础，评估价值与市场价值接近，税率一般在1%~2%左右。
未来我国房地产税会怎么征收？参考上海、重庆的试点经验，再结合国际惯例，我认为未来房地产税征收的规则主要有五点：
第一，首套房基本不用慌，可能会采用首套房免征加人均免税面积的政策。比如，上海就对符合条件的首套房暂免征收，二套房以上能享受人均60㎡的免税面积，扣除刚需家庭，基本不受影响。
第二，征税重点是多套房和豪宅，课税对象会以存量房为主。目前上海只征新购住宅，重庆只征高端住宅，未来范围会扩大，但主要针对投机性住房，普通家庭不用太担心。
第三，税率不会太高，而且各地不一样。预计国家会划定一个税率范围，地方根据自己的情况调整，不会让大家负担不起。
第四，未来可能先把试点范围扩大，比如长三角、珠三角、京津冀这些人口密集、经济发达的地区，还有部分区域中心城市。这需要不动产实名制和全国联网，根据美国、韩国的经验，不动产金融实名制是现代国家治理的基础，不仅是经济改革的需要。
第五，预计房地产税试点将以房产的市场评估价值为征税基础。
大家最关心的是征收房地产税对房价有什么影响？我认为会进一步加大区域分化，未来市场将出现“二八分化”现象，房地产税会加剧这种分化。对于20%人口持续流入的核心城市，比如一线和强二线城市，就算短期有冲击，最后也能通过房价或房租转嫁出去，因为核心区域的好房子未来还是供不应求。
但是，对于80%人口持续流出的三四线城市，就是雪上加霜了。本来房子空置率就高，征税后，持有成本大幅增加，更没有人愿意接手。在这些地方手里有多套房的朋友，这可能是最后的卖出时间窗口，再不出手就要砸在手里了。
最后还是提醒大家，房地产的核心逻辑永远没有变：长期看人口，中期看土地，短期看金融。不管有没有房地产税，房子的价值最终还是看人口。
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