刚一开年，上海楼市就扔出了一颗重磅炸弹，人称“沪七条”。
政策一出，朋友圈立刻分成了两派。一派是中介和销售，文案出奇地一致：史诗级利好，抄底时机已到！配图是一水儿红彤彤的成交数据。
另一派则是几个手里有房、想卖又犹豫的朋友，他们转完政策链接，通常会配上一个捂脸的表情，然后问：现在跑，还来得及吗？
这两种截然不同的反应，正好是当下楼市的真实写照：政策的确在松绑，但每个人心里都清楚，那个靠买房躺赚的黄金时代，就像青春一样，回不来了。
01 别把“激素”当“饭”
这次的“沪七条”，力度确实不小。
咱们简单捋一下：非沪籍买外环内，社保从3年降到1年；缴满3年的，还能在外环内再买一套；最狠的是，持有居住证满5年的，不用社保个税就能买一套。
公积金贷款额度也从160万提到了240万，再加上各种优惠，最高能到324万。顺便还把房产税给优化了一下，给沪籍家庭的年轻娃买唯一住房开了绿灯。
数据是最好的佐证。上海中原地产市场分析师卢文曦指出，自2025年11月以来，上海存量房交易已连续3个月保持在2万套以上的活跃水平，“暖冬” 。今年1月，上海二手住宅成交2.03万套，同比增长26.69%。
看着挺热闹，对吧？但咱们看问题，不能只看水面上的浪花，得看水下的洋流。
很多人怀念2015年前后的楼市，觉得那才叫正常。其实那是误解。咱们过去二十年经历的，不是历史的常态，而是由“土地财政”这个强力激素催熟的特殊青春期。
这还要从1994年分税制改革和1998年房改说起。从那以后，地方政府的事儿多了，钱却少了，咋办？土地出让金就成了最重要的“第二财政”。
这模式简单粗暴：卖地给开发商→开发商盖房卖→政府拿到钱搞基建→基建好了地更值钱→继续卖地。完美闭环，高速发展。
上海虽然产业强，对土地财政的依赖度比一些二线城市低，但它依然是财政的重要支柱。2015年，上海土地出让金占地方财政收入比重超过30%。到了2024年，虽然比例降了，但市级国有土地使用权出让收入依然占比不小。
可这套玩了二十多年的“氪金”玩法，现在卡住了。
最直接的信号就是，地卖不动了。2024年全国土地出让收入4.87万亿元，同比下降16%。跟土地相关的税收，像土地增值税、契税，也都是两位数地往下跌。上海自己也感觉到了寒意，2025年政府性基金预算收入同比下降了5.1%。
更关键的是，债务这头还在呼呼地涨。2024年底上海政府债务余额已经超过9000亿，虽然风险可控，但架不住“收入”这条腿瘸了。
一边是卖地收入锐减，一边是基建、民生支出刚性强，2025年市级政府性基金预算支出同比增长了111.1%。这收支剪刀差，谁来填？
所以，地方债务不可能再像以前那样两位数增长了，那个靠卖地扩张、大干快上的时代，就像青春期的身高猛涨，一过那几年，就停了。
02 从“大拆大建”到“微创手术”
那么问题来了，不靠卖地扩张，城市还怎么发展？未来的钱从哪来？
答案是：城市更新。
当增量扩张走到尽头，存量盘活就成了唯一的路。这就像一个人，青春期过了，个头不长了，但可以通过健身、调整体态、优化内脏功能，让自己活得更健康、更有质量。
上海现在的思路，就是这个。
2025年，上海搞了个大手笔，砸了1402亿元预算去推进“两旧一村”改造（旧区、旧住房、城中村）。钱主要投向了徐汇、黄浦、浦东这三个核心区，占了七成。
为啥？因为这些地方才是真正的“硬骨头”和“金疙瘩”。
城市更新的需求有多大？从2023年到2025年6月，上海完成了近4000万平方米的老旧小区改造，装了8000多部电梯。这可不是小数目。
但最值得玩味，也最具风向标意义的，是上海搞的一个创新：国企收购二手房转保障性租赁住房。
就在这个月，浦东、静安、徐汇三区开始试点，由区属国企下场，收购符合条件的二手房。条件卡得很死：2000年以前建成、面积不超过70平米、总价不超过400万。
说白了，就是专门收那些流动性最差、大家最看不上的中心城区“老破小”。
这一招，高明在哪儿？
众所周知，上海是全国老龄化最深、生育率最低的城市之一，未来十年，随着老人离世，会释放出天量的早期“老破小”。
这些房子地段虽好，但产品力差，如果全部挤向市场，会造成踩踏，价格体系瞬间崩盘。而且，未来如果要对这些核心区进行城市更新，按现在的估值去拆迁补偿，成本高到天际，根本拆不动。
那怎么办？必须在继承这个环节上，压低成本预期。
怎么压？无非两条路：要么收遗产税，要么收房地产税。
遗产税在咱们这短期内不现实，那房地产税一定会来，而且大概率会换个马甲，比如以“房屋维修保养”的名义，让你每年交一笔钱，变相提高持有成本。
这样一来，逻辑就闭环了：老人留下的“老破小”，后代持有要交钱，继承成本高；想卖给开发商拆迁？别做梦了，旁边就有国企收的样板价，400万封顶，爱卖不卖。
通过这种方式，政府用较低的成本，把核心区的老旧房源收归国有，改造成保障性租赁住房，既能给新市民住，又能为未来的城市更新储备土地，还顺便去了一波市场库存。
这叫“一石三鸟”。国企收了这些房，改造成本可控，新市民有了落脚点，原业主拿到一笔现金，可能转头就去外环内改善一套新房，置换链条就这么盘活了。
这种模式，已经从上海开始向全国扩散。杭州、宁波、济南都在跟进。自然资源部和住建部也发了文，明确支持这类探索。
上海，正在用自己的方式，为全国一二线城市的未来，蹚出一条从“大拆大建”到“微创手术”的新路。
03 比限购更重要的，是收入预期和就业
上面说的这些，是供给端的转型故事。但真正决定楼市走向的，永远是需求端那个最朴素的问题：大家还敢不敢借钱？
这就引出了一个核心概念：收入预期。
房价已经调整了几年，主因到底是什么？是购房门槛高吗？是贷款比例低吗？经历过上一轮周期的朋友都清楚，这些都不是根本。
在有投机热情的年代，什么门槛都能想办法绕过去。
真正的原因，其实是一种微妙的心理变化：昨天还觉得可以接受的房价，今天醒来突然觉得太贵了。
同样的价格，为什么感受会天差地别？因为房子不是买菜，它是带杠杆的大件消费品。一点点收入预期的变化，就会通过杠杆效应，几倍地撬动房价的承受能力。
这恰恰解释了为什么过去我们能维持那么高的房价收入比——不是当时大家工资特别高，而是大家对未来的预期特别乐观。
当人们相信明年收入会更高、房价会继续涨时，就愿意把未来的钱挪到今天花。哪怕现阶段还贷有点吃力，也会觉得“熬几年就过去了”，通胀会帮忙稀释债务。
而当这种预期逆转时，杠杆空间就会迅速消失。从“咬咬牙能上就上”，到“算了再等等”，中间差的不是几万块钱，而是对未来的安全感。哪怕现在工资没降，但只要不确定这份工资能领多久，就不敢背30年的债。
所以，开放限购、降低门槛，短期看确实能注入一些流动性。但这种反弹的逻辑，更多是有人在赌“已经跌得够多了”，而非基本面真的反转了。
这就引出了最关键的一环：就业。
这些年，年年都在喊史上最难毕业季，高校毕业生人数年年创新高，很多应届生投了上千份简历，居然拿不到一个像样的offer。
而正值壮年的35+的中登们，各个如履薄冰、胆战心惊，生怕裁员，然后被卡“年龄斩杀线”无法再次就业，中登们的存款也留着做失业金救急，完全不敢上杠杆买房。
所以，放开限购是扬汤止沸，就业才是釜底抽薪。没有稳定的收入预期，再低的门槛也是空中楼阁。
每月要还的房贷，政策不会帮你还；未来几十年的收入，只有自己能负责。
04 “哑铃”和“精英”
在这种大变局下，上海的楼市，已经不再是那个普涨普跌的“大盘股”了，它正在变成一个结构分化的“哑铃”。
什么叫“哑铃型”？就是两头大、中间小。
一头是总价几千万甚至上亿的豪宅，靠着无可替代的核心地段和稀缺资源，成为富裕阶层的“金融避险资产”。2025年上海5000万以上豪宅成交占了全国的七成。
另一头则是总价300万以内的刚需盘，是落户和结婚的“上车盘”，占了成交主力的大头。
最难受的，是中间那些不上不下的改善盘。原来的业主想把房子卖了换好的，但自己的房子卖不出价；想买的人又够不着。
这种房子就会陷入“流动性停滞”——有价无市。在这样的预期下，大部分手里有“闲钱”的人，更愿意把钱放在金融端口，而不是投入实体或房产。
那谁来接盘呢？精英型新市民。
溢价最高的核心豪宅玩不动了，就只能从性价比相对高、对大厂的中高级“牛马”来说勉强能上车的外环内、中环内收割。这些新上海人、年轻人们的涌入，不仅能增加流动性，也能缓解20-22年那批高杠杆入市者的爆雷风险。
你看，上海开放限购，不是为了把房价重新拉回暴涨轨道，那根本不现实。它的核心目标只有一个：
稳住预期，盘活存量，用时间和空间，去消化过去狂飙年代留下的高杠杆和债务。
所以，不要把土地财政时期的城市扩张速度当成历史的常态。青春期过了，就别再幻想还能一夜蹿高个儿。接下来的任务是保持健康，优化体态，别发福，别生病。
上海的这一波操作，其实也是在给全国打个样：那个靠钢筋水泥堆砌GDP的时代结束了，一个靠精耕细作、存量博弈、民生改善的新周期，才刚刚开始。
那房价未来到底会怎么走呢？判断依据非常简单：居民收入预期是否存在显著的改善？或者该预期本身是否有显著的改善预期？
如果这二者都不具备前提，那么房价大趋势的反转，又从何谈起呢？
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