手里的房子是卖是留？房价持续下跌，最近两个月更加有加速下行的趋势，那么问题来了：手里的房子是卖是留？这个问题本质上是个算术题，当你算清楚了相关数据之后，自然就能做出判断。今天，我会给到大家一些维度和数据参考，来判断自己的房子应该如何处置。
在讲这些维度之前，我们先来讲一个基础的认知：任何一轮周期变化都是一轮财富的重新分配，处理不好，就很容易损失大量的财富。要讲财富的重新分配，就要看一下当下的财富分配是个什么样的情况。房产经过十几年的高速发展，在房价下跌之前成为了一个家庭最重要的财富。那么房价开始下跌之后，首先导致的第一个结果就是迅速缩小了大家的贫富差距。
在房价下跌之前，我们以财富总量和负债情况以上海为例，其他城市参考逻辑即可。围绕房产，有以下几个群体：
第一个群体，高财富总量，分为高负债和低负债，这部分基本上属于富人群体，整体家庭财富可能至少在3000万以上，属于高净值群体。这些人群要么是新兴的精英群体，要么是老上海人群，其中有些人是高负债，比如负债1000万以上，有些人则是低负债，甚至没有负债。
第二个群体，高端中产，财富总量仅次于富人群体，比较典型的是在上海拥有一套1000多万的房子，或者总资产在1000~3000万之间，这一波人群同样可以分为低负债和高负债群体。
第三个群体，普通中产，房产价值在1000万以内，同样分为低负债和高负债。
第四个人群，中产以下人群，他们的房产价值较低，有些人负债较高，有些人负债较低，但是整体上这部分人群的负债率要高于以上人群。
大家可以对号入座，看看自己属于哪一个人群。数字可以忽略，不同城市的标准不太一样，但是逻辑是一样的。
这一轮房价下跌，首先会缩小贫富差距；其次，过去一段时间，负债越高的人群损失越大。在这个过程当中，我们始终要记住一句话：在社会扩表的过程当中，增加负债的人群会抢走持有现金人群的劳动力价值；在社会缩表的过程当中，持有现金的人群会抢走增加负债人群的劳动力价值。过去十几年，社会大量扩表，增加负债，大量持有负债人群的资产增值速度要远快于没有负债的人群。而这几年房价持续下跌，社会持续缩表，负债的人群则会被反向收割。
这一轮房价下跌，几家欢喜几家愁：负债多的不希望跌，现金多的希望多跌一些，可以抄底，没有现金的，基本上就是跟大流，别人咋说他就咋说，这部分人群的情绪波动最大。所以，你会发现这一轮下跌对于不同人的意义是不一样的。对于现金流好的、没有负债的人群，这是一轮资产重建的绝好机会；对于有负债的，希望房子尽快涨价；而对于那些没有负债、又没有现金的人群，则是一边想着看笑话，一边期望房子永远跌下去，或者永远横盘，因为即便房子未来涨起来，他们也没有现金流去购买，没有办法去搭建自己的资产。
正因为房价下跌对于不同人群的意义不同，就造成了财富在不同人群之间的转移。高资产人群在这一轮周期当中的总财富缩水非常严重；高负债人群如果房价持续上涨，他们的总财富也可以持续上涨，并且可以很轻松地不用劳动，通过负债就抢走别人的劳动力价值，通过负债管理自己的资产价值是过去很多人屡试不爽的方法，而现在则是反过来，财富增值的方式变了，现金变得更加值钱。
当房价被打下来之后，富人总财富缩水，缩小贫富差距；高负债人群的增值路径被打破；同时因为房价下跌，普通人更加容易上车。不仅如此，一旦重回增长通道，普通人也可以通过新周期、通过负债实现资产增值，而之前的一波高负债人群则牢牢地被困住。你看，这个过程就是财富的重新流转、重新分配。当你理解了以上的逻辑之后，才能够对你当下如何处置房产有更深的理解。
接下来我们进入正题：房价持续下跌，房子是卖是留，普通人的房产应该如何处置？我们分几个维度来聊这个事情。
第一个维度，对未来大势的判断。大势其实比较容易判断，现在比较统一的观点是：房价到底之后，一线和强二线仍然具备投资属性，换句话讲，其他城市在可预见的时间里，基本上不具备任何投资属性。
第二个维度，房价到底的时间点、一线和强二线重回增长的时间点。一句话，谁都无法预测，但是从可操作性上来讲，就是跟踪数据：房子的成交量、价格有没有上涨，这些数据是不会骗人的。在处理我们自身房产的同时，在时间链上具备极限思维就可以。以下我会举例子。
第三个维度，看自己的负债和现金流能力。
第四个维度，区分刚需和投资。
接下来按照上面4个维度直接说几个结论：
第一个层面，要看自己的负债率和现金流。无论是一线、强二线，还是其他城市，甚至农村地区，只要你的负债率非常高，而且现金流能力很差，简单说来就是连房贷都还不上，那就二话不说，尽快出掉，低价也可以出掉，先解决当下的问题。
第二个层面，情况没有那么差，这个时候要分自住和多余房产。如果不在一线和强二线，多余房产一律出掉；如果只有自住房，情况又没有那么差，也不算好，怎么办？看看自己的现金流是否稳定，俗称工作稳定性如何。如果现金流能够覆盖房贷，压力不大，就不用管，毕竟自住的幸福度要高很多，比起未来可能下跌的钱，幸福度可能更加重要。
而对于现金流能力信心不大、工作稳定性信心不大，一旦失业没有收入还房贷的，就要看自己的存款如何，至少要保证没有任何收入的情况下，存款能够支撑房贷等日常开销2年以上，这是最低要求，最好是5年以上。如果达不到这个要求，就要综合考虑：如果是多余房产，可以出掉；如果是自住房，就要考虑这套房子除了继续下跌可能带来的损失，和你现在需要它的意义之间做一个对比。
你要简单算一下，比如未来如果再跌30%，假设房子当下的价值是100万，再跌30万，这个30万和你当下需要这个房子带来的其他价值（比如孩子上学、家庭居住需求等）相比，哪个更重要。
第三个层面，情况较好的这一部分人群。这部分人群现金流相对稳定，赚钱能力也比较强，他们比较纠结的一般是多套房产。自住房一般不太会纠结，因为有居住需求，涨跌意义不大，只是纸面财富；但是除去自住房，跌了就是跌了，涨了就是涨了，是实实在在的财富，这个时候就比较纠结。
这个时候你一定要理解我上面说的逻辑，对于这部分人群来说，之所以有多套房产，本质上还是做投资的，既然想做投资，就要对财富流转的底层逻辑有很深的理解，不然就容易做出错误的决策。当然，这仍然仅限于一线和强二线，其他城市即使现金流能力很强，多余房产也一律出掉。
在当下房子已经下跌了很多之后，我们可以再用一个极限思维去考虑：对于多余的房产，从现在开始往后30%是最大跌幅，不太可能再跌了，按照这个数字你可以算出一个亏损的额度。同时，你还需要再算另外一种情况，那就是到底之后反弹50%，大概能有多少钱，能赚多少钱，需要多久？
按照美国的周期，到底之后的5~6年时间，价格上涨50%左右，这应该是最乐观的情况。一个是亏损面，一个是盈利面，一个是时间，如果是长时间的横盘（比如10年以上），你的代价是什么？最后，再看一下你的负债压力，结合这几个方面的数据，把所有的东西都列出来，你基本上自己就能做判断。
对于现金流很好的人群，在这一轮到底的时候，重新负债增加资产也是一个选项，只是你要能够接受可能存在长期横盘，当然这个时候长期横盘对你而言可能没啥影响，因为至少可以做到保本，而且至少可以跑赢通货膨胀。
还有一种情况，就是你判断未来几年时间还会继续下行，当下卖出，到底了之后再买进，这也是一种选项。当你把所有的选项、所有的可能性都列出来，并且把赢面的概率和亏损面的概率算出来，以及赢面收益率、亏损面的亏损率是多少，选择一个概率更大的方案就可以。
当下咨询房子是留是卖的人比较多，但是每个人的情况其实都不一样，目标也不一样，不能一概而论。以上告诉大家的是一种思维方式、思考方式，给大家算是一个参考。
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