最近全国楼市出现明显回暖迹象，比较典型的是上海。今年3月上半月，上海二手房累计成交13955套，3月14日单日成交1472套，创近一年单日次高，周成交量更是创下2021年以来新高。可以说，上海这轮小阳春的成色，是全国最好的。
北京表现也不错，截至3月16日，3月月内成交已达8000套，全月有望冲击2万套，成为近两年来次高点。广州3月首周二手房成交849套，环比增长120%。深圳在3月9日至15日一周成交1519套，环比增长38.5%，创下一年新高。
可以看出，这一轮小阳春的相对强度是：上海＞北京＞深圳＞广州。
今天我们就从数据、估值以及基本面这几个方面，分享对2026年小阳春的观点，展望后续一段时间可能的趋势，并给出明确的买房判定标准和建议。
先看最新数据。无论是国家统计局官方数据，还是中原地产的数据，都更新了2026年2月热点城市的二手房价数据。这些数据显示，二手房价格的反弹在2月就已经出现。
具体来看，2026年2月更贴近市场的中原领先指数：
北京房价环比上涨1.2%，同比下跌13.0%；
上海房价环比上涨0.9%，同比下跌12.5%；
广州房价环比下跌1.5%，同比下跌15.4%；
深圳房价环比上涨0.9%，同比下跌10.2%。
除广州外，其他三个城市均出现环比上涨，这是自2024年10月强刺激以来，第一次出现明显回暖迹象。参考国家统计局的二手房数据，趋势也基本一致。
这一轮回升是短期反弹，还是长周期反转？现在是不是可以买房了？我们需要看更多数据。
换一个角度，从租金来看。2026年2月，北上广深租金全线下跌，叠加房价环比上涨，租金回报率还在继续下降。当下各热点城市的租金回报率，仍然远低于2015年，普遍在1.5%~2.0%之间。
作为对比，香港房价过去一年持续上涨，虽然距离最高点仍有距离，但已是两年来最高水平。房价的背后是租金，内地一线城市与香港最大的区别，就在房租上，房租是住房需求和购买力的硬指标。
这两年来，香港房租一直在创新高，而内地房租持续下跌。我们并不是说香港租售比很健康、房子很便宜，只是对比来看：同等总价的房子，香港租金是内地一线城市的两倍以上，而且一个上涨、一个下跌，说明基本面有明显差异。
小阳春在过去几年并不少见，2022、2023、2025年都出现过强劲的小阳春，但之后房价都进一步下跌，根本原因是基本面——居住需求和购买力仍在减弱。
另外，虽然房价已经跌了约40%，但居民杠杆率才刚刚开始下降，2021~2025年初几乎一直维持在高位。这说明老百姓已经很努力了，但即便如此，也很难再支撑房价维持高位。
再说说自然探底。过去几年，每年这个阶段都会出现一轮小阳春，之后市场又再度掉头向下。从当下基本面看，这一轮小阳春后，市场再次转冷也是大概率事件。
但这一轮小阳春和过去不同，亮点在于：它没有过去那种明显的强刺激，比如2025年小阳春是在2024年“930”刺激背景下出现；2023年小阳春是在疫情放开后的强预期下出现。而这一轮，是在市场不断探底中，自然走出来的一波回升。
考虑到包括一线城市在内，全国大量城市房价已经跌去约四成，下跌最快、情绪最绝望的阶段可能已经过去。但人口减少、城市化放缓、居民去杠杆、收入预期不稳的基本面，仍没有发生变化。
所以市场下一步，可能进入一个相对缓慢但长期的调整期，有点类似香港1999~2003年的走势：经历前期急跌后，转入缓慢下跌，在波动中探底，直到下一轮经济大周期启动，房价才会彻底转向。
我们过去提过一个明确观点：可以通过租金回报率与按揭利率的对比，判断一个地方的房子是贵还是便宜。
目前香港租金回报率大概在3.4%，按揭利率大概在3.2%左右，可见按揭利率低于租金回报率，大量买房人的月供小于或等于这套房的租金。只有在这种情况下，买房和租房，对居住者才真正成为两个平行、理性的选项。
如果同样一套房子，你不仅要拿出一大笔现金做首付，买房后月供还是租金的两三倍，那么推动你这么做的唯一动力，就是赌房子会升值，这项决策本身就充满了不理性。
另外，还需要高度重视AI对楼市的影响。今年是AI在生产力上应用、取代人力的爆发年，我们大概率会看到越来越多大公司精简人员，同时出现更多灵活用工、个体工作室或数字游民。这将很大程度改变过去“核心城市、核心地段”的房地产逻辑。
总之，我对买房的观点和过去一样：一定不要把买房当作投资选项。如果是自住需求，就以消费的心态面对。买房就像买车，如果假设买房后房价下跌，你依然想买，那就买；否则就不要买。
最后做一个推广：在AI的帮助下，我的知识星球在原有基础上增加了新资源。比如我把本文用到的整个可视化房价数据平台，分享在了星球里，有需要的读者不用等我发布图表和选择城市，随时可以自己研究。
这个可视化数据平台功能包括：
一、中原领先指数，包含2008年1月至今北上广深、天津及香港的真实二手房价格数据；
二、国家统计局数据，自2006年1月至今70个大中城市二手房价格数据；
三、直观清晰的可视化效果，可定义时间区间、滑块互动、图表定制，操作丝滑。
另外支持城市与省份搜索，支持深浅两种页面风格。
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黄仁勋说，如果一个年薪50万美元的工程师，一年只用5000美元的Token，他会觉得就像设计师不会用CAD，只会用纸和铅笔画图。我虽然不是年薪50万的工程师，但还是会再接再厉，最近确实烧Token做东西做上瘾了。
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