楼市小阳春正在顺利推进，全国不同城市之间存在一定差异。从这期开始，老杨将陆续对全国重点城市的市场走势做综合评判和展望，今天首先聊一下北京的楼市。
从过去历史和近两三年情况来看，北京作为一线城市，也可以说是全国楼市的领头羊，但北京楼市的活跃度相比上海和深圳要稍弱一些，甚至在部分时段也弱于杭州和成都。这个其实不难理解，核心因素在于，北京就是北京，它是首都，所以无论从政策层面还是其他因素考虑，北京楼市的表现都不能太抢眼。
我举个例子，目前全国还有三个城市没有取消限购，就是北京、上海、深圳，其中北京的限购是最严的。即便今年元旦《求是》杂志已经提出，地方政策要一次性到位，但北京、上海的政策不可能一步给到位。
另外还有一些因素，比如人口方面有所控制。作为超级大都市，北京、上海都在控制人口，不希望人口规模过大，尤其是北京，通过城市发展规划对中心城区人口进行向外疏解。
一个方向是成立北京城市副中心，向城市东边的通州疏解；另外就是成立雄安新区，雄安新区的定位之一，就是承接从北京搬出来的部分单位，包括科研单位、高校等，以及部分被疏解的人口。长期来看，人口是决定楼市走势的核心因素，所以从这个层面来看，北京楼市不可能表现得特别抢眼。
讲完基本逻辑和城市定位之后，我们来具体分析几个重要指标。第一个指标是住宅成交量，这是非常重要且领先的指标，这里主要看二手房的网签量，也就是政府公布的数据。今年春节之后的四周，北京二手房网签量明显增长，其中节后第四周创下了2022年春节后第四周的最高值。今年节后四周累计网签量同比2025年增长20%，同比2024年大增38%，所以北京成交量的走势表现还是不错的。
第二个指标看北京的房价。从数据走势可以看到，2021年到2023年前三季度，北京房价总体环比上涨；2023年10月份开始，北京房价明显进入下跌通道并持续下跌。2024年9月下旬新政之后，北京房价跌幅有所收窄，但最终也没有回到正负零以上。
2025年4月份之后，北京房价跌幅进一步扩大，但最近两个月，也就是今年1月和2月，北京房价跌幅明显收窄，其中2月份已经小幅翻红，也就是说，今年2月份北京房价出现了过去两年多以来的首次翻红。按照当前3月份的量能和市场情绪，我估计3月份很可能继续保持环比小幅上涨。
如果连续两个月房价小涨，是不是意味着这一轮北京房价下跌就此结束、就此止跌，接下来只能涨涨涨？我感觉目前这个节点还不敢下这么乐观的结论，因为影响一个城市楼市房价走势的因素非常多元。我们平时重点观察量和价两个维度的走势，但很难通过过去的历史数据和最近几个月的数据，就推导出未来几个月量价会怎么走，没有这么简单。
所以接下来我们要看两个指标，尤其是房地产市场的领先经济指数，它综合了全国总体和北京市的宏观经济、金融、政策等指标，能够比较好地展现影响北京房价走势的关键因素。这个图里有两个指标，一个是北京房地产市场领先经济指数，另一个是当期经济指数。当期指数综合了北京住宅的成交量、价格、库存、土拍等四个分指标，得出的是能够反映北京房地产市场综合景气度的俯视图。
从蓝线来看，2021年10月份之后，北京房地产景气度就进入负值区间，负值意味着低于历史平均水平，市场处于调整状态，或者说是处于熊市当中。截至今年2月份，北京当期景气指数是负的61，处于较冷区间。很多中西部、东北地区城市的楼市景气度目前是过冷，也就是非常冷，而北京是比较冷，冷的程度小于很多城市，但毕竟还是在冬天。
第二个指标是领先经济指数，从历史走势看，它跟当期经济指数基本同向变化，高度相关，但总体会领先于当期经济指数。2025年6月份，北京的领先经济指数已经翻红，进入正值区间，今年2月份是正的24，这个正数要超过全国大部分城市。所以也可以说，目前北京的领先经济指数，对北京楼市形成了托底作用。
我的判断是，过去几年北京楼市调整的最低点、最冷的时候，发生在2024年二季度。当前市场依然处于冬天，但在宏观面诸多因素的托底作用下，可能部分月份会有震荡，但大方向应该是温度慢慢往上走。
这些数据和指标来自于我们的全国房地产市场机会和风险监测系统，每个月的最新数据，以及更多观点和判断，都会发给我们的VIP付费客户，主要给房企朋友们参考。这里我把系统中对北京楼市的综合判断读一下：
截至今年2月底，北京房地产市场总体较弱，2月份景气度小幅回升，继续处于较冷区间，升至弱复苏阶段；房价跌幅明显收窄，现货库存压力较大，期货库存压力较小；北京经济环境指数为负66，略差；北京领先经济指数为24，略强；预计北京小阳春成色较好，房企拿地时机略好，应重点聚焦布局市区新房销售，适度促销。
热门跟贴