我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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粉丝
提问
你好，前段时间说的四川**银行有上万套直售房，银行都下场卖房了，而且是海量房源，请问这种对成都二手房影响大不大啊？会不会有捡漏空间，或者说造成二手房大幅下降？
房段子解答
我前几天在带娃休假，但也有小伙伴一直追问银行批量直售房产的恶劣影响，事实上他们已经买好房子了，所以更多的是担心房价继续被银行拖累下行。
其实要我说，银行亲自下场，也并非饿狼扑食，没那么恐怖如斯，房源说是动辄上万套，但作为普通购房者的你，去看到过几套呢？你身边人又去买过几套呢？
粗浅地说，至少面临两个问题。
第一是房源质量的问题。
银行不是开发商，没有直接拿地盖房，那凭什么手里有这么多房源？不就是房东当初抵押给银行，而后觉得还不起债（包括本就不想还，资不抵债）所以就丢给银行来处理烂摊子了。
这种房子，要么是没价值（城市里的烂房子），要么是有价无市（远郊房子），或者两者兼顾。按照中国人吃苦耐劳的优良品德，如果不是资不抵债，早就卖掉房子还给银行，做个清清白白的征信人。
所以这种房子别说几万套，就算几十万套，都给你你就喜欢了？你会花2000块钱买一台年龄比你大，还没有发动机的二手车吗？
一分钱一分货，市场上钱最识货，真正好点的房子，就算上复杂的法拍流程，也照样能卖掉，甚至卖个不错的价格。
而本来就难以启齿的烂房子，非得说拖累好房子的价值，真的太天真了。
第二是房源直售的问题。
银行手里攥着上万套房子不是一天形成的，而是多年的积累，以前也有这些天量的房源，只不过一套套上架法拍，不仅繁琐而且还往往要流拍，所以折腾了个寂寞。
现在银行直售房产，算是修复了清场难、债务乱和流程长的bug，不过大宗商品交易，一直都非常依赖于真实的人际搭建。
花个几块几十块去淘宝买东西不需要货比三家，但房子可真不一样，动辄五六七位数，马云也没这么任性吧。
所以哐哐哐上万套房源挂在银行后台，平心而论，你真的有兴趣？真以为能卖掉？缺乏线下实勘维护带看跟进地段房源，并没有大量成交的市场基础。
也就是说，银行没手段打通全链条，很不接地气。如果它们嫁接到中介门店身上，那么又和现在的普通二手房有什么差别呢？
更何况，大宗商品从来不是唯低价论，否则鹤岗应该早卖爆了。
还是那句话，能沦落到被银行回收的房子，一定是资不抵债的烂房子。烂房子你看不上，也没有市场话语权，银行直售房，不过是一阵风，成不了气候。楼市处于下行期不假，但也不要惶惶不可终日。
粉丝提问
你好，高新西区的保利**，85平套二，建议的时机和报价。我是打算卖房。房子情况给你发链接看看，主要是我们买了主城区的学区房，所以想卖掉，价格降了20万还是没卖出去，不晓得还要不要卖，有点舍不得折价卖，主要是觉得成本利息也要快100了，然后现在月供2600也还好。
房段子解答
较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
这个盘综合分析租房市场，持有压力，历史成交，竞品关系以及小区本身即配套基本面，我建议还是随缘，一方面短期要积极谋划出售，但是不要卷入无畏的价格战，另一方面如果短期无缘，那么则应该审时度势，依靠出租维持持有成本，耐心蛰伏下一个周期（金三银四，金九银十），等待价格是适度回暖（理论上是可以到130万的）。
一、成都楼市及高新西区房价趋势分析。
1、成都整体楼市趋势。
根据2025年最新预测，成都楼市呈现“核心区豪宅化、外围区刚需化”的分化格局。主城核心区房价因土地稀缺和产品升级保持坚挺，但二圈层及远郊区域（如咱们高新西区）受供应过剩、二手房竞争及主城外溢需求减少影响，房价上涨动力不足，甚至可能继续以价换量。
高新西区定位：属于一圈层弱势的刚需板块，房价支撑主要依赖主城外溢需求。但随着主城区刚需门槛降低（如国宾，茶花等板块价格回调），购房者外溢意愿减弱，板块内二手房价格面临压力。
2、保利香槟国际小区房价走势
历史数据：2022年12月小区均价约1.89万元/㎡，2024年12月跌至1.56万元/㎡，2025年进一步下滑至约1.39万元/㎡，整体呈现“跌跌不休”趋势。
对比成交价：2024-2025年类似套二户型成交价在116万-124万之间（单价约1.36万-1.45万/㎡），当前挂牌115万（单价1.34万/㎡）处于中低位，但需面对同户型7套低价竞争房源（低至107万），所以真的要骂几句这些邻居猪队友。
二、出手时机与价格建议。
1、阶段高点预测。
短期反弹至历史高点的可能性低：当前成都二圈层新房供应过剩，二手房价格受新房产品迭代（如高得房率、装修升级）冲击，且高新西区缺乏核心产业或教育资源支撑，房价回升动力不足。
潜在机会点：若2025年下半年政策进一步宽松（如房贷利率下调40基点）或保障性住房入市分流刚需压力，或可带动市场情绪回暖，但幅度有限。
2、合理挂牌价建议。
参考成交价区间：建议挂牌价调整至110万-115万（单价1.29万-1.34万/㎡），贴近近期成交下限（116万）以增强竞争力。若急于出手，可考虑降至107万-110万，但需结合装修、楼层等优势平衡。
租售比对比：当前租金大概可以到2500元/月，对应年化收益约2.6%（115万总价），略高于存款利率（2.3%），但需考虑空置风险和维护成本。若对资金流动性需求不高，持有出租仍有一定价值。理论上来说，2500的月租，对应可以来到130万的总价，现在来说，总价是有些低估的。
三、卖房技巧与策略优化。
1、突出房源优势。
核心卖点：强调“6/9层电梯房、主卧转角采光、地铁2号线百草路站（步行5分钟）、临近成外学校”等稀缺性，吸引陪读家庭或通勤刚需。
装修优化：若预算允许，可局部翻新（如墙面刷新、更换灯具等，因为你家装修确实没啥质感，对有眼缘的年轻人来说，不好把握）提升观感，或提供“装修补贴”吸引买家。
2、应对竞争策略。
差异化定价：若同户型低价房源楼层或采光较差，可强调自身房源的优势并保持价格略高（如112万），但需配合精准推广（如针对陪读家长社群）。
灵活付款方式：接受“首付分期”或“配合满五唯一税费优惠”，降低买家门槛。
3、提前还贷决策。
利率对比：若商贷利率高于4%，建议用家庭存款提前还贷（剩余本金19.76万），减少利息支出并提升净收益。若利率低于3%，可保留现金用于其他投资，当然，应该不可能低于3%的，所以我还是建议尽量多提前还贷一些，冲抵利息成本，这样降低持有压力。
四、综合建议。
1、短期（3-6个月）：降价至110万左右，配合房源亮点包装和精准推广，争取在2025年二季度末（传统楼市小阳春）前成交。
2、中长期（6个月以上）：若市场无显著政策利好，房价可能继续阴跌，建议优先出租（年租金收益约3万）并观望核心区外溢需求是否回升。
3、提示：高新西区新房二手房供应持续，二手房价格天花板明确，不宜过度期待反弹，见好就收，后面的合适机会，能以110-130万的档口出售是大概率事件。（110万应该是短期的底线，如果107万的那种邻居出售了，则是买家捡漏，但不应该变成新的价值锚点以此靠拢）。
总的来说，卖还是诚心卖，但是不要贱卖，做好止损线，耐心等待缘分和卖出时机，如果暂时没法出售，那么则提前还贷，出租用以冲抵持有压力，未来的某个时刻，缘分到了后，价格会比现在的110万内好很多，才叫真的守得云开见月明。
在此期间，你也多和中介联系，挨个比对分析同户型的低价挂牌原因，是否是真实出售，是否有特殊情况，如果综合分析下来，他们确实有价格优势，那么你让他们先卖，不要着急割肉跑路。如果他们并没有价格优势（偏瑕疵，其实并无性价比）那么你就更要心中有数，有信心卖出个好价格。
不说价格回到21、22年，至少和24年持平应该没多大问题。从外部配套来看，小区紧邻成都地铁2号线百草路站，该地铁线客流量较大，衔接了郫都区和主城金牛等多个横向板块。挨着的成都外国语学校口碑较好，陪读家长较多，但是喜欢租房而不是买房。
从租房市场来看。因为临近成都知名的私立学校，所以租房市场还不错，套一出租的居多，大多在1000-1500元，80多平的套二，租金大多是在2500-3000元之间，租售比还不错。按照2500的月租来看，反推当前成都存款利率是2.3%的年化，意味着总价可以来到130万，是否115万的卖价是低估的？也就是说出租比卖房后存款更划算？
从成交行情来说。从21年12月到25年2月，成交了6套类似的套二户型，总价在116-124万之间，对比成交价格来看，当前的挂牌倒也还算合适。
从挂牌竞争来看。目前同户型挂牌价差比较大，低的有107万，低于115万的有7套（楼层采光会稍差，但是价格也很卷，过完年出货的人更多，但是价格反而下降了），其他高的挂牌有一百二三十万，大多有价无市。
粉丝提问
你好，茶店子保利和西派两个楼盘考虑，自己到访了，评估贷款建议。我在西门茶店子，男方在南边，自己去看了保利和西派143的，首付150万，看倒是看上了，就是不晓得银行贷款好不好批复，因为男方才毕业，流水没上来，我这边也只有一万多的（公积金）缴存基数，西派4月份就要开盘，但是男方7月才工作，麻烦帮我们分析下楼盘好不好、贷款政策还有金牛的一些人才政策呢？
房段子解答
较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
目前来看，你主要三个问题，一是贷款疑虑，二是更广度的买法分析，三是优惠政策。
首先你们是首付大概150万，但看上的房子大概是410-480万，也就是说首付比例是完全没问题的（3成以上了），但是贷款了大概260-330万，担心银行贷款审核不通过。因为女方现在是**万的收入证明，但是男方只能大概是1000元（正式工作要等7月份，到时候税前月入大概是**万元），比较担心开发商不能延迟签约贷款，这样的话，按照**万的收入证明，可能无法支撑最高1.4万左右的月供，继而贷款不了房子买不下来怎么办的问题？
首先说这个问题的话，现在银行其实是比较求着大家贷款的，政策是非常宽松的，所以没有那么一板一眼的要求。通过我对保利花照天珺的了解而言，对接的银行，贷款400万内的话，是不需要流水证明的，也就是直接可以申请贷款。
更何况你们本就是7月可以正常上班，所以贷款的短期风险是几乎没有的。话说保利的话，是不支持延迟办理贷款的，要求7天内签约。
西派御府大概也是这样的情况，表示可以和银行沟通，补充资料，把贷款办下来。
再不济退一万步说，银行卡死的话，也可以增加双方父母作为共同还款人或担保人。总之贷款的这个是很安全的，或许公积金的审批比较严格，但是用纯商贷（3%的利率也很低了）的话，是可以保证下来的。
第二个问题，你在茶店子，他在高新南，其实理论上来说，居中的位置是比较好的，同样400万+级别的话，我建议看看武侯大道，7号线地铁口的天鹭满园。（产品和界面比茶花差一点点，但是西南的方位，在价值和通勤上是不输茶花的）。
武侯区双楠的金茂天鹭满园，这是去年武侯唯一的土拍新房，也是2.5环地铁口的黄金位置，未来不论是你还是你老公上班通勤都相对居中一些。
然后从其他角度来看，如果不强调居中性的话，那么就是要方便一方，然后“牺牲”另一方。比如我们此前讨论过的，很典型的就是茶店子的两个改善盘，西派御府143户型以及保利花照天珺的129、143户型，可以说都是在你们预算范围内的改善买法，周边的地铁商业配套，内部的产品改善性，外围的城市界面，以及你老公的通勤，还有这两个楼盘的单价总价性价比，我认为也是非常优质的西门偏北的买法，唯二的缺点，就是你上班通勤可能会稍远，然后学区概念也不强。
回来说如果偏向你老公这边的通勤，我建议可以考虑下武侯新城的西派善境，它是武侯新城核心区，对口北二外学区（学区概念强）而且未来去**上班是相对方便的，143户型的起步门槛也低一些，大概总价是410万起，法系风格很有感觉的，从板块概念，通勤角度以及性价比，也是很不错的买法。要说缺点的话，就是周边界面还差一些，尤其是步行去地铁站稍远，一路会有点破败感觉。
思来想去，主流一点的买法，就基本上是这四个楼盘了。
最后的第三个问题，优惠的问题，茶花的保利和西派，如果你们没去过的话，我是可以额外找一点小优惠的，但是你们去过的话，我就确实没办法另寻优惠了，除非你没去过，或者看另外的楼盘。
话说你们夫妻的学历+社保，然后购买金牛区房子的优惠政策——
如果您符合《成都市金牛区急需紧缺人才和高端人才目录》中A、B、C、D、E类人才标准，购买新建商品住房时，可享受400元/㎡的居家生活用品消费礼包，补贴面积上限分别为200㎡、150㎡、120㎡、100㎡、80㎡。
如果您不符合上述人才分类，但具有国家中级及以上职称，或获得区（县）级及以上特殊荣誉称号，或有军队授予的勋章等，单套面积144㎡以下的可获2万元消费补贴券，144㎡及以上的可获3万元消费补贴券。
1、人才认定：享受人才购房补贴需先完成人才认定，具体标准可参考《成都市金牛区急需紧缺人才和高端人才目录》。
2、补贴申请：金牛区购房补贴可通过“蜀光惠数字消费平台”小程序进行线上申报。
3、政策时效性：金牛区住建和交通局正在针对延长政策期限做争取，可能会有新的人才补贴或购房补贴政策，建议关注 “住享金牛” 公众号获取最新信息。
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