我查了下新闻，今年拟进入房地产市场，低价扫楼的高校还真不少，这些学校通常都是985/211类一本重点院校，享受3级财政支持，且校产庞大，资金相对充裕，也能获得较多的社会性捐赠，因此财务条件比较优良，而我国的高校资产，总规模已超过10万亿元，其中房产、设备、土地等资产类型均呈现增长态势！
本次新闻热议的，就是近期比较有影响力的中国矿业大学和湖北大学入市抄底房地产的新闻，前者拟投资 2.93 亿元购置 490 套现房（单价约 60 万元 / 套），相当于市场价 5 折，用于填补 13.7 万平方米宿舍缺口，解决 1.2 万名学生住宿问题。后者已湖北省发改委批复通过，正投资 1.98 亿元购置 352 套存量房用于学生宿舍（单价 4650 元 /㎡，相当于市场价 6 折，新增 2800 个床位），计划于 2025 年秋季投入使用。
而社会面上，还有不少其他高校正在跟进，比如：中南大学 (拟投资2.95 亿元)、合肥工业大学 (拟投资1.18 亿元) 等都在正调研或实施类似项目，形成 "高校置业潮"。
而从经济的角度看，其实一方面是出生人口带来的求学潮和高校规模配套之间存在的供需差距，一方面也是房地产周期过峰后，存在大量待托举资产，因此，高效入市，其实对于政府、房地产企业、高校三方而言，都是利大于弊！
我们看到，当下很多高校都存在住宿困境：比如，矿大宿舍缺口达 13.7 万平方米，相当于 19 个标准足球场！而湖北大学阳逻校区扩建后，学生规模也从 6000 人增至 7500 人，住宿需求激增！但与之相对的是，我国高校扩招政策正在持续推进，宿舍缺口进一步扩大，而校内无可用土地，周边又无可开发地块，限制了扩招的硬件基础！
但另一方面，当下全国房地产市场低迷，存量房库存高企，开发商资金链紧张，部分郊区房价较峰值下降 30% 以上，出现大量 "腰斩房"！因此，早在2024 年 1 月，七部门联合发布《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》，明确 "鼓励高校通过购买、租赁周边社会用房补充宿舍资源"，所以，从政策面看，这是教育刚需与市场存量的精准匹配，而非单纯的 "抄底" 行为，本质上是一种 "以购代建" 和财政资金优化的创新配置方案。
而从成本效益端看，当下的行情用"以购代建" 的模式确实也比较合适！
从资金成本看，高校因为属于集采，因此通常购房成本是市场价 5-6 折（矿大约 6400 元 /㎡），能节省 40-50% 建设资金。且从时间成本看，因为住宅楼都是现房，3-6 个月改造后即可使用，而自建一般需要18-24 个月（含审批、建设），这样就能节省 60% 以上时间！
至于管理和现场施工这类的开销，也就没有了，这样的话，运营成本至少降低约 20%！
关键是资金效率，外面购置，一次性投入，立即形成资产，还不影响后续的资金获得和预算分配！明年的资金还是能重点保障教学科研，优化资源配置，而存量的资金由于有购买折价兜底，因此在账面上也获得了长期保值增值的固定资产，增强了财务弹性！
而房企其实也喜欢这样，因为能快速回笼资金，盘活存量资产，缓解资金链压力，还能一次性去化库存，减少维护成本，改善财务报表！并且，这类项目一多，还能开拓 "教育地产" 新市场，形成差异化竞争力！
而至于政府获益端，其实和房企类似，不仅能促进房地产市场健康发展，化解局部风险！还能提升教育资源供给效率，减轻财政负担，最重要的是实现了 "稳楼市、惠民生、强教育" 多重政策目标，可谓把财政杠杆效应拉满了！
此外，这种项目通常对本地楼市也有一定的贡献，毕竟除开价格因素，也消化了局部库存，为低迷市场注入流动性！并提振了市场信心，能有效带动周边商业配套复苏！
未来，我认为不排除有专门给居民投资用的”教育社区放房“，毕竟，高校不一定次次都买楼，示范作用更重要，后续方向应该是租楼，而长期的成本则由投资客投入，并获得年租金回报率约 4-6%的优质房产！
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