上周，成都金融城三期成功出让3宗商业用地，合计81.51亩，由雅江集团成都分公司底价竞得，宣告这家重磅企业正式落定成都金融城！
其实早在上个月，雅江集团在成都就动作频频，引发市场热议。截至目前，中国雅江集团已经在成都设立的4家子分公司：成都分公司、物资设备有限公司、招标有限公司、生态环保有限公司。值得注意的是，注册地全部是锦江区！
这家操盘“世纪工程” 雅鲁藏布江水电的巨头，为何独宠锦江？答案或许藏在锦江大道上，金三河东片区的鸿篇巨制才刚开启，而它东边的白鹭湾和林家坝，早就是一片建设的热土，我们一起去看看。
两年前，“锦江软件园”这个概念横空出世，锦江区宣告沿锦江大道布局九大人工智能创新应用特色产业园区，简称为“一道九园”。
而在今年的宣传册里，取而代之的概念是“四川成都锦江经济开发区”，规划面积从总规模32.5平方公里缩减到4.23平方公里，以人工智能为主攻方向，围绕科技成果转化，聚焦四大细分领域，着力打造四个产业片区，全力建设千亿数字经济产业集群。
为何从九园压缩至四园？从锦江区的地图可以看到，锦江大道一线由于生态用地以及基本农田的限制，实际上可供大面积开发的区域已经非常有限，除了金三河东片区，仅有中生科创谷（林家坝）、白鹭湾两大特色园区，产业要素高度聚集，所以自然是锦江区推进产城融合的重点发展区域，而且这也符合当前城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变的趋势。
相比两年前，白鹭湾的呈现度真的惊到我们了，3650亩的科技生态园已不是图纸上的概念，而是实打实地建出来的实景。
01
产业
/ 两年大变样，从立园到满园 /
两年前，白鹭湾科技生态园一期一栋外立面才刚出来，另一栋主体都还没封顶。
▍ 白鹭湾科技生态园一期，拍摄时间：2023年3月
如今，这里是锦江区的产业封面。
▍ 白鹭湾科技生态园一期
当时二期刚刚进场，连基坑都还没开挖。
▍ 白鹭湾科技生态园二期，拍摄时间：2023年3月
如今“生命之树”的建筑造型已经完美呈现，二期于9月完成竣工备案，10月正式投用，38万㎡的建筑里不仅有露台花园式办公空间，还配套了商业街区、会议中心等全链条商务设施。
▍白鹭湾科技生态园二期效果图
2023年2月，深投控竞得三期146亩土地，分为四个地块，当时三期还是一片空白。
▍ 白鹭湾科技生态园三期，拍摄时间：2023年3月
目前北侧两个地块主体已经竣工，正在安装玻璃幕墙，南侧还在挖地下室，可以看到整个区域的进度是非常快的。
▍白鹭湾科技生态园三期效果图
作为蓉深合作典型示范园区，白鹭湾科技生态园是锦江重点打造的未来产业高地，以信创为根基、大模型技术为统领、AI核心技术为重点，同步布局智能网联、脑机接口等未来产业。
最新的官方数据显示，园区已累计签约企业60余家，其中不乏蜀道集团、联通智网等4家世界500强企业，明辉、万集科技等6家上市企业，以及19家专精特新及高新技术企业，车联网、低空经济、鸿蒙生态等产业集群初步成形。
按照规划，园区分三期推进建设，整体计划2027年全面建成，预计将建成120万㎡的高品质产业空间，成为220亿产值的“未来引擎”。
▍白鹭湾科技生态园整体效果图
02
/成师附小，已经开学啦/
产业园三期的东侧就是白鹭湾科技生态园配套小学，总投资约3亿元、承载1620个学位，已正式被命名为“成都师范附属小学科技园校区”，并于9月开校。
“山”形建筑还是蛮有辨识度，据说还有全区首创的恒温泳池等特色配置，锦江区对白鹭湾是真爱啊。
03
地产开发
/住宅几乎绝迹，商业尚待一个嗨项目/
住宅方面，白鹭湾F4之后只有唯一的项目 “雍景白鹭湾”，开发已近尾声，就在小学南侧。
UP君查询了锦江区最新的土拍手册，发现白鹭湾已经无宅地供应了，只有靠锦江大道、一期东侧的商业地块，之前有自媒体爆料这里是Costco（开市客）超市考察地块，如今两年多了，尚未下文，有了解内情的UPer来摆一下呗。
不仅建成了，还实现了开园开校，谁能想到也就不到两三年的时间，白鹭湾的呈现度已经如此惊人。
相比白鹭湾的即将完成态，林家坝还是建设ing的大工地，我们来一个个来看。
01
产业
/生物医疗根深叶茂、做大做强/
林家坝的产业主要布局在国维街以西一线，从下图可以看到它的三大项目。中间的一大片就是大家熟悉的成都生研所，从1958年就伫立在此，中生科创谷也是因它才成立。
其北侧投资1.4亿、占地面积约10亩的医疗用地项目一期已提前竣工，规划建设有8层业务楼、5层实验楼，明年1月就能投用，锦江区疾控中心将会迁建于此，二期正着手推进，未来将建成高标准国际医院。
项目的投用不仅能直接强化区域公共卫生服务能力，更将深度联动金三、白鹭湾等产业集群，形成公共服务与产业协同发展的融合新格局。
其南侧是锦江区首个“工业上楼”示范项目“锦江经开区智能制造总部基地”，已经开工，占地43亩，总投资约13亿元，通过层高适配、荷载分级等定制化设计，建设成为总建面约16.2万㎡的复合型垂直工厂，实现精密仪器制造与生物医药研发生产的纵向集聚，预计2027年竣工。
不止这一个项目，在锦江区最新的土拍手册里，生研所南侧还将供应4块容积率4.0、共计200亩的工业用地，整个中生科创谷的目标是构筑“工业上楼+智能制造”产业集群。
02
教育
/公立名校，锦上添花/
林家坝的教育资源是它非常突出的亮点，锦江区的公立名校在五城区是公认的“第一梯队”，这里更是 “顶配”：规划“五朵金花”之二的成师附小和盐道街小学，以及锦江强校川师附中（初+高），再加上多所幼儿园配置，形成一流的K12教育链，不仅一站式满足，更是步行可达。
在现场可以看到，林家坝TOD东侧配套幼儿园进度最快， 已顺利通过竣工验收，下一步，项目将移交教育部门进行开园筹备，可提供 270 个学位。
▍林家坝TOD东侧配套幼儿园项目效果图
南侧的中小学工地施工进度真的是热火朝天，娃儿的上学问题，各位家长是不用担心的。
▍林家坝TOD南侧配套小学效果图，预计2026年上半年完工
▍林家坝TOD南侧配套中学项目效果图，预计2027年上半年完工
03
住宅
/土拍价傲视全城，越来越高端/
西接金融城三期、东连白鹭湾，绝对的区位优势让林家坝吸引了万科、润达丰滨江、锦江统建等多家实力开发商重兵布局，成为成都高端楼市的 “主战场” 之一。
土拍端，2024年楼面价2w+的单宗土地名单中，林家坝独占4席，26000元/㎡的成交价，刚好排在金三和大源的最高地价之后，位列全城板块第三，可以说给足了两位大哥面子。
新房端，板块内热盘频出，万科·朗拾交子首宗开启大幕，金茂璞逸锦江、能建锦誉府等项目均实现开盘售罄，高端置业吸附力凸显。润达丰滨江更是两度加码，并规划有城央墅，其单价令市场震惊。
林家坝今年没有放地，在土拍手册里，区域内还有6宗超300亩宅地供应，UP君很好奇，今时今日的市场环境下，林家坝能否再创奇迹？
04
交通
/理想与现实，有点割裂/
• 地铁：双线换乘，就等落地
熟悉林家坝的小伙伴都知道，这里的地铁优势非常强，林家坝TOD为双地铁枢纽（9 号线 + 20 号线），北接东客站，东接三圣乡，向西一站就到金融城东，向南可接新川，彻底打通 “产城通勤链”。
但是成都地铁第五期规划建设迟迟未官宣，项目还是落不了地，至于林家坝TOD的商业用地，更慢，将在未来2~3年内完成出让并进入开发建设阶段。
•路网：只有骨架，没有血脉
相比白鹭湾的先修路再建设，这边道路建设是滞后的，两年前我们去的时候，还在开荒阶段。
▍ 林家坝，拍摄时间：2023年3月
下图为2024年卫星地图，林家坝的路网骨架是搭起来了，但总长度约6公里内部道路，仅有TOD所在的南北向（国维街）和东西向（泰华东路）两条道路，以及最西侧的南北向道路（国丰街）和南侧的一条东西向道路（泰吉路）完工，起码有一半待完成。
▍成都向上标注，仅供参考
林家坝东北区域，路网轮廓是出来了，但道路有待完善啊。
有一说一，地铁不是锦江区说了算，但路网你好歹要弄巴适嘛，两年多都未完全成型，是有些说不过去了，尤其是板块内的楼盘将在年底和明年迎来交房潮，业主的诉求很迫切啊。
•公交：TOD加持，玩出新花样
由于整个片区仍处于开发建设阶段，内部道路未交付使用，也导致这里并没有公交车通行，但未来这里的公交是最不用担心的。
区域南端将建设祝国寺公交TOD，占地约41亩，总建筑面积约88792㎡，总投资近5亿元，由成都交投打造。项目的基坑已经有动静了，从效果图可以看到，这个公交TOD项目不止有公交枢纽，还将修建一座公园，以公园为链条，串联起了公交场站、保租房、配套服务用房、荟客厅四大功能板块。
▍祝国寺公交TOD项目效果图，以项目公示为准
05
生态
/最引人注目的交子绿廊，成为最大不确定性/
林家坝东有白鹭湾湿地公园，西有交子公园（东区），南有环城生态带，但关注度最高的当属穿越区域而过的交子绿廊，它属于锦江区大手笔规划的十里绿廊：一条超级绿轴从锦江东岸一路延伸到幸福梅林，全长约8公里，面积约60万㎡！
▍十里绿廊规划示意图
金三河东片区已经建成，直通金融城核心，与交子双塔遥相呼应，气势恢宏。
▍交子绿廊实景图（来源：@锦江发布）
可惜到林家坝就断了，由于项目用地涉及生研所生活区，但其拆迁一直没进展，所以交子绿廊没法打通。
锦江区官方回复网友表示：该市政道路涉及土地置换、拆迁等问题，项目建设工期存在较大不确定性，片区交子绿廊项目目前暂无建设计划。
另一边生研所的居民又渴望区域的改造升级，你看这就是城市更新的矛盾，原住民希望在城市进程中得到普惠，但前提是你得腾地方出来才能焕新啊。
茨威格的警告再度穿越时空："所有 命运馈赠 的礼物，都已在暗中标好了价格“。生研所为林家坝注入了生物医药的基因，但偏偏又是它，为城市更新增加难度。这也导致整个区域的西侧，规划与项目落地都受限不少。
▍ 林家坝与白鹭湾隔着锦阳大道，遥遥相望
好了，今天就摆到这里。可以看到，两年间两个片区就完成了脱胎换骨的改变，虽然紧紧相邻，却走的是完全不同的发展道路，有些类似于高新区，白鹭湾就如同南区的天府软件园，是产业引擎，林家坝则走的是高新西区的路线，混搭 “生产+生活”，可以说是主城核心区“再城市化”的不同样本。
那么各位怎么看这两个区域呢？雅江集团这样的央企扎堆入驻后，又会给区域带来怎样的深远影响呢？留言区聊聊吧，也欢迎进群畅聊：
关于金三河东片区，我们去年才写过，感兴趣戳：
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编辑：1366 Ⅰ 美编：Amy Ⅰ 主编：Comet
图文来源：成都向上/网络
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