继部分市区老破小房价见底之后，上海一些次新房，价格也可能触底了，核心判断指标是租售比。
最近两个月，上海市区老破小正在疯狂成交，背后逻辑就是随着房价大幅回调，租售比已经十分可观，部分老破小租售比高达3%-4%，租金已经能覆盖月供。
而我们观察到，上海某些次新房，租售比已经达到2%以上。
这意味着，总价500万的房子，月租金能达到8300元以上。
考虑到房龄折旧因素，这些次新房，房价可能已经进入相对估值+绝对估值双保险区域。
这些次新房租售比达到2%
1）大虹桥青浦徐泾的租售比表现亮眼。
葛洲坝虹桥紫郡公馆，117平三房最低挂牌价695万，月租金成交价达到11000-12000元。
因为成交价低于挂牌价，真实租售比超过2.07%。
同样位于徐泾的绿中海明苑四期，2014年的商品房，小区87平小三房挂牌价330万，租金成交价5500元，真实租售比也超过2%。
还有招商虹桥华府，虹桥融景的新房等，租售比也已达标。
2）闵行金虹桥的次新房翡翠名都，86平方两房挂牌价805万，月租金成交价12000-14800元之间，真实租售比也超过2%。
3）长宁古北的古北0ne，127平三房挂牌价1080万，月租金成交价23500元，租售比高达2.6%。
4）新静安西藏北路的次新房新湖青蓝国家，挂牌价85平两房挂牌价914万，月租金1.41-1.55万，真实租售比也在2%左右。
5）新静安苏河湾2018年的次新房圣和静安公馆，89平两房挂牌价1039万，租金挂牌价16500-17000元，挂牌价租售比2%。
徐泾，古北，金虹桥，一定意义上都算是国际社区、富人区，豪宅别墅云集。大量外企人士，陪读家庭，让这几个地段的 中高端租赁需求旺盛。
租售比高，也有一定原因。
苏河湾和西藏北路的小户型，则是吸引了很多喜欢市中心热闹氛围的年轻租户，比如愿意为地段和品质买单的 海归留学生，网红，富二代等等。
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次新房整体难言触底
不过整体来看，除了徐泾之外，目前还不存在整个板块的次新房租售比都比较高的地段，只能挑选个别的楼盘，甚至是房源。
比如新湖青蓝小户型租售比达标，大户型则差不少。
所以上海个别次新房可能已经触底了，但大部分次新房回调概率依然较大，难言见底。
不少前期坚挺的板块和小区，反而可能会迎来新一轮的回调补跌，尤其是之前炒作凶猛的几个地段和小区，这是楼市里的轮动效应。
所以相同总价，建议选择租售比高的房子。
比如买次新商品房，用租售比＞2%的标准去筛选，将来抗风险能力，房价安全垫会厚很多。
现在安全性比较高的：价格回到2019年的市区次新房；以及价格回到2015年底-2016年初的郊区次新房。
因为目前的楼市，投资客离场，真实居住需求成为主导。
租房的人多，说明这个地方确实有人愿意住，这样的房子才抗跌。
不过光看租售不够，还要看三点：
1、租金走势：未来租金是涨是跌？好不好出租？
2、空置期：有些房子租售比高，但空置期长，实际收益大打折扣。
3、周边供应：如果板块内新房、保租房供应量大，会分流租房买房需求。
近期大宁等地段次新房价格回调，就是受到了板块内新房供应的影响。
对于卖房房东来说，长期供大于求、供需关系不妙的地段，产品，还是要抓紧卖出。
1、历史回调小于20%的，加速卖房；
2、历史回调幅度大于20%的，横向（同品质、同级别地段）比板块、比小区，如果还不是性价比最高的，也是危险的；
3、错配房是重灾区，比如00年以前的塔楼，00年到05年的第一代商品住宅，单价调整完了，但要小心总价调整；
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长期来看，将来上海大部分的房子会回归居住属性，褪去金融属性，判断房价是否合理，租售比将成为一个很关键的指标。
等到租售比和公积金贷款利率达到同样的水平，房价可能就差不多到底了。
根据房龄和产品差异，老房子租售比要达到3%，次新房租售比可以低一点2%。
宏观层面，最近有传闻说要出台新的房地产支持政策，给房贷贴息，就是对楼市的定向放水。
这对房价能起到托底的作用，刺激买房。
但即便出台，大概率也是给新增房贷而非存量房贷。
另外11月20号，最新一期LPR（贷款市场报价利率）公布了：1年期LPR为3.00%，5年期以上LPR为3.50%
无论是1年期还是房贷基准利率参考的5年期以上LPR，自今年5月起，已经连续6个月保持不变。
这个月又没降息，几个现实的阻力：
1）首先，中美利率倒挂仍然严重，资金有外流压力。
美国10年期国债收益率4%以上，中国为1.7%-1.8%。
2）最核心的，是银行那边也没多少空间了。
要降贷款利息，存款利息要先降，银行可不能做赔本的买卖，还要算上可能的坏账。
3）还有一点，就是最近股市火爆，如果降息就是再加一把火，很容易暴涨后暴跌，不符合国家慢牛的追求。
不过，迟早会降的，今年最后一个月很有希望。
真降息了，会刺激存款从银行出来，股市楼市总会去一个地方；而股市走牛，对楼市也是利好。
总结一下
现在买房，思路要变，从“赌涨幅”变成“算回报”。
租售比是一个重要指标，类似股市里的股息率。
一线城市的房子确定性高可以接受低一点，二三四城市要高一点。
现在很多三四线小城市，房子租售比很高，高达4-5%，然而空着租不出去也是常态，因为租房需求不活跃。
动辄空置好几个月，算上每年的空置期，租售比不见得多划算。如果要卖房，流动性更差，更是有价无市。
当下上海买次新房，可以用租售比＞2%这把尺子去量。
重点关注价格深度回调，跌出性价比的板块。
上海楼市已调整三年，大盘跌幅超过35%。
部分次新房确实出现了值得关注的机会，但大部分还在调整途中。
买对房子，即使房价暂时不涨，也能靠租金回报稳住阵脚。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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