住宅的生命轨迹和新闻一样，始于当下，走向历史。
自签订合同之日起，70年土地使用权便进入倒计时： 新房 → 次新房 → 老小区 → 老破小 → 拆迁（或改造） 。
时间不等人，建筑亦会老去，城市更新成为了当下市场的关键一环。
从深圳层面看，目前旧改占比最多的就是龙岗和宝安区，承载着大量老破小对转型 的 期待。
其中，沙井的“金蚝小镇”项目就是当前深圳规模最大的城市更新项目之一。
这片总建面超477万㎡的区域，不仅承载着沙井的文化根脉，更将成为连接前海与会展新城的重要生活节点。
今天就一起来看看，这片土地将会如何焕然一新。
项目位置示意
01.
明年正式开拆？！
沙井要多超400万㎡住宅
沙井，自宋代起便是岭南著名蚝产地，“沙井蚝”更在明清时期列为贡品。
沙井古墟作为深圳“四大古墟”之一，现存大量宋、明、清、民国时期的文物保护单位，是深圳重要的历史文化遗产发源地。
然而过去几十年，随着工业化推进，片区逐渐被老破小、握手楼、旧厂房包围，城市界面非常陈旧。
壹地产实拍
转机出现在2019年。
宝安区正式启动沙井大街片区（金蚝小镇）城市更新单元计划，由华润集团做项目前期统筹主体，统筹范围约3.1平方公里。
旨在通过“重点城市更新单元+历史风貌区活化”的创新模式，保护沙井古墟的历史文化资源，同时解决片区交通拥堵、内涝等问题。
经过立项、勘测、旧村范围认定等一系列操作后，今年7月规划（草案）公示，坊间传言，按照时间推测，预计年底完成规划审批，2026年启动首期拆迁。
图源深圳政府在线
根据公示草案显示，项目总建筑面积约477万㎡，涵盖：（数据以草案公示呈现，具体以官方公布为准）
约 418.84万㎡住宅 （商品房、保障性住房），占比最高，其中保障性住房约36.45 万㎡
商业、办公及旅馆业建筑约49.14 万㎡
约9.84万㎡教育及公共配套，其中含有12所幼儿园、9处托育机构以及4所9年制学校
规划示意；仅供参考
壹地产也查询到，早在2021年深圳就已为此项目投入730万元，启动国际城 市设计咨询。
最终由德国ISA意厦国际设计集团+深圳市局内设计咨询有限公司+清源视野（北京）文化咨询有限公司获得一等奖。
按照规划 ：整个片区被分为5大板块（以下根据中标规划撰写，具体以官方公示为准）
01部分是古墟新貌片区：该片区以东塘站（18号线站点规划）TOD为起点，整体包含高端办公、高端住宅、沙井人民医院、创意工坊等；
02第八坊片区：包含市场、老年大学、工作室， 是片区内日常生活的聚集地；
03沙三站TOD片区（下方以 沙井古墟站（正式站名）代替 ）：作为沙井的门面，该区域则是古今结合，即保留了沙井古墟原始样貌，同时也要建高端住宅和商业；
04科创片区：沿河设置科创工坊、沙井艺术中心、滨水剧场等设施
05古墟内部片区：对于风貌较差和残破建筑进行拆除，拓宽原有街巷，绝大部分保留其 原有的建筑风貌。
且从公示的规划来看，整体分3期开发：
一期开发范围:围绕交通引擎沙井古墟站和东塘站，优先开发站点及沙井古墟商业轴。
二期开发范围:围绕文创+科创+人居功能组团开展。
三期开发范围:围绕古墟历史风貌片区北部片区开展更新改造，结合新沙井大街西侧服务、人居逐步开发建设。
©ISA&局内设计
02.
最多将增5.2万套住宅？
部分地块已被移为平地
可以看得出，住宅是本次旧改的重头戏。
建筑面积约418.84万㎡，是一个什么概念？
以当前市场主流户型面积为参考：
刚需型项目通常为80–100 m² /套，
改善型项目则多在100–150 m² /套之间。
据此粗略估算：
若全部按刚需户型计算，可提供约4.2万-5.2万套住房；
若全部按改善型户型计算，则约为2.8万-4.2万套。
换句话说，这次旧改所释放的住宅空间，足以容纳一个中型镇（中国城镇规模等级划分中型镇常住人口2-5万）的人口，当然这里面还包含有回迁房和保障性住房。
如此大的增量，还是挺吓人的，毕竟近两年整个深圳新房成交套数才3万+套/年，相当于一个金蚝小镇的量就够深圳消化一年。
沙井大街效果图©ISA&局内设计
壹地产也实地探寻了一番。
从12号线沙井古墟站出来，给人第一感觉是不像在深圳，周边主要以矮小的村落和农民房为主，整体都还在照常运作，城市界面很陈旧。
壹地产实拍；左右滑动
目前，片区内的拆除重建工作尚未正式启动。除开华润统筹的片区外，紧挨着片区内有两个项目已获批：沙四利益统筹项目和东塘旧村更新单元项目。
区位示意；仅供参考
其中，沙四利益统筹项目由沙四股份合作公司主导，已完成立项并获批专项规划。
早在2022年，坊间就传出该地块将改造为“沙井壹号公馆”，甚至户型图都曾流出。当时项目延期给出的缘由是：涉及地铁12号线延长线沙三站（即现在的沙井古墟站）的市政配套工程建设，施工进度受到影响。
图源网络
但从本次实地走访来看，虽然部分建筑已被拆除并设置了围挡，但现场 并未见到实质性动工迹象 。值得注意的是， 12号线延长线已顺利开通 ，而该地块也在 2024年宝安区土地空间推介大会 上亮相，被列为 15个重点留用地块之一。
壹地产实拍；左右滑动
东塘旧村更新单元项目则是有华侨城集团负责开发，预计将建设成高端商业街区、住宅等。
该项目早在2015年即被列入《深圳市城市更新单元计划第三批计划》，但直到今年9月才公布房屋征收补偿方案征求意见稿，补偿方案包括货币补偿、产权调换及两者结合的方式。
图源宝安人民政府
从壹地产实地探访情况来看，东塘南街沿线两侧的商铺与住宅基本已完成搬迁，多数建筑的门窗已被拆除，但主体结构尚未完全推平。沙井派出所后方地块已基本完成场地平整。
壹地产实拍；左右滑动
03.
沙井新盘“卷”上天
比产品力的时候到了
金蚝小镇的宏大蓝图令人振奋，但回到现实，大量住宅的涌入也会让沙井楼市承压。
据壹地产不完全统计，从2024年截止当前，沙井片区已经拿了20张新房预售证，占整个宝安的一半。
然而需求端却明显乏力。
从网签数据来看，目前去化率超过80%的仅有7个，且均为2024年已取证入市的楼盘。即便是今年去化表现最好的，其去化率也仅为78.26%，去化超过一半的都很少。
当然，考虑到网签有一定的滞后性，近两个月拿证的去化可以忽略不计。
更值得注意的是，沙井还将不断有新盘入市。据壹地产不完全统计，未来沙井还有3个楼盘，预计3000+套房源入市，像今年拿地的绿城锦和玉鸣府就预计在12月入市，领湾城观邸、景序暄和里则预计在明年入市。
且除金蚝小镇，沙四利益统筹项目、东塘旧改等旧改项目也将陆续入市，可见沙井新房市场的压力。
不过话说回来，面对这样一个市场，开发商想要好的去化，就必定在产品力上下功夫。
像即将入市绿城锦和玉鸣府，作为宝安区首个按国家最新住宅标准建设的项目，不仅紧邻地铁，还是容积率3.1/16–25层的低密小高层，得房率超100%。
据网传，项目首推的6栋住宅全部采用全南向布局，其中89㎡户型更配备约6.2米的阔景大阳台，这个舒适度也不用多言。
项目效果图
写到最后
乍一看，这个供应链的确很吓人，但同时需要注意的是，旧改也需要一定的时间。且换一个角度来看，这也正是市场走向成熟、产品力比拼加剧的契机。未来，真正优质的产品，也能赢得市场的青睐。
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【声明】本文部分信息和图片来源网络，如有相关内容侵权，请联系删除。本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。
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