曾几何时，“年底买房”是越南楼市的铁律。然而2024年第四季度，这条规律正在被打破。尽管进入传统旺季，河内（Hà Nội）多个曾炙手可热的公寓项目价格却集体“熄火”——不是下跌，而是停滞。更令人担忧的是，真正需要房子的刚需群体，正因高不可攀的价格而彻底失去入场信心。

家住慈廉坊（Từ Liêm）的秋妆（Thùy Trang）夫妇就是典型代表。他们租住在西部大型都市区，本想趁房价趋稳时上车，却发现一居室动辄32亿–35亿越南盾（约86.3万–94.4万元人民币），刚交付的新盘小户型甚至叫价近42亿越南盾（约113.3万元人民币）。面对这样的数字，这对年轻夫妻只能苦笑：“继续租房，慢慢攒钱。”

市场数据印证了他们的困境。越南建设部报告显示，2024年第三季度全国公寓及独栋住宅成交量同比下滑超16%。而越南房地产经纪人协会（VARS）主席阮文定（Nguyễn Văn Đính）一针见血地指出：不是没人想买房，而是买不起。尤其在河内和胡志明市（TP HCM），80%的新推公寓单价突破每平方米8000万越南盾（约2.2万元人民币），而平价房占比不足3%。

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河内西部房地产市场

更讽刺的是，这些高价背后，往往并非真实价值支撑。过去几年，投资客联手开发商将价格层层推高，部分项目溢价高达3亿–4亿越南盾（8.1万–10.8万元人民币）。如今风向突变——银行加息0.3–0.5个百分点，新房供应井喷，连投资者都开始“割肉”甩卖，降价1亿–3亿越南盾只为快速回款。

但自住买家并未因此重返市场。原因很简单：价格只是“暂停上涨”，而非“合理回归”。正如EZ Property总经理范德全（Phạm Đức Toản）所警示的：当真实需求缺席，市场只剩投资者之间“击鼓传花”，泡沫风险悄然累积。

值得期待的是，随着CBRE预测的全年超32,300套新房陆续入市，单价5000万–6000万越南盾（1.4万–1.6万元）的中端产品或将重回视野。对普通家庭而言，与其在高位硬扛，不如耐心等待市场理性回归。毕竟，房子是用来住的，不是用来炒的——这句话，无论在河内还是全球，都同样适用。