越城区二手房挂牌量 “缩水了”！
当贝壳找房的二手房挂牌数，从4月14日的20572套，悄然滑落至11月 27 日的19260套，7个多月减少1312套的变化，像一把钥匙，打开了绍兴越城区二手房市场的 “情绪密码”。
一边是房东主动收缩供给、试图 “保价”，一边是成交仍依赖 “以价换量” 的买方逻辑。
在这场博弈里，越城区的二手房市场到底是冷了，还是在酝酿新的转向？
先来看下《2025 年 1-10 月绍兴越城区各板块二手房成交套数》。
镜湖（358 套）＞越城老城区（287 套）＞城西（268 套）＞两湖（213 套）＞斗门（202 套）＞城南（201 套）＞迪荡（110 套）＞城东（75 套）＞城北（73 套）＞皋埠（38 套）＞东湖（12 套）。
头部板块 “成交领跑”，袍江（两湖+斗门）以414套位居首位，镜湖以358套居二，是近年新盘集中交付的热门板块，次新房供给足、议价空间大；越城老城区、城西紧随其后（均超250套），是成熟居住区，置换需求稳定，共同撑起市场成交主力；皋埠（38套）、东湖（12套）成交不足50套，呈现 “有价无市” 的冷态。
01.
4组数据看懂1-10月市场
从《越城区2025年1-10月二手房成交TOP10》来看，市场呈现出以下情况：
- 成交集中化：
1-10月越城区二手房成交楼盘TOP10中，镜湖、两湖、斗门3个板块包揽7成热门成交，绍兴宝龙世家以33套位居榜首；
- 价格降幅扩：
10月成交均价较3月（一季度末）全线下行，单小区最大降幅达3504元/㎡（武地融创滨湖湾），超8成小区降幅超1000元 /㎡；
- 挂牌量收缩：
11 月（最新挂牌数据）较4月（一季度末），超80%小区挂牌量下降，最大降幅53套（绍兴新城悦隽公馆），供给端从 “新增” 转向 “去库存”；
- 区域分化深：
热门板块（两湖）单小区最高成交33 套，冷门板块（孙端）零成交，东湖、皋埠等板块单季度成交不足10套，流动性差异显著。
02.
市场深度拆解
- 供需端：挂牌收缩+成交集中，买方选择 “用脚投票”
（1）挂牌量：房东预期谨慎，供给端 “减仓”
2025年4月（一季度末）越城区二手房挂牌量合计20572套，而截至11月27日的19260套，减少1312套；该数量比年初（1月6日）的19372套，还少了112套，核心小区挂牌量普遍下降，供给端 “不敢挂、不愿降” 情绪明显，房东对市场预期从 “试探抛售” 转向 “谨慎观望”，更倾向通过 “缩量保价” 避免低价成交，供需关系进一步向买方倾斜。
说明：镜湖数量增加原因为在板块统计时加入了东浦板块，导致数量增长。
（2）成交量：刚需主导，热门板块 “虹吸效应” 显著
1-10月全区二手房成交呈现 “两极分化”，热门板块领涨。1-10月累计成交超20套的小区集中在次新房供应量较大的区域，刚需群体“只买对的，不买贵的”，次新房+高降价幅度的小区成为首选。
如：袍江（含：两湖、斗门）绍兴宝龙世家33套、绍兴新城悦隽公馆24套、绍兴艺境20套、世纪广场百合花园20套；镜湖，龙湖金帝天汇30套，龙湖中天春江天境24套；城南，恒大珺睿府26套；城西，景瑞曦之湖23套，辕门新村南区23套。
- 价格端：“以价换量” 成常态，降幅较一季度扩大
对比2025年3月（一季度末）与10月成交均价，价格下行趋势明显，100%全线下行，无例外，一季度“以价换量” 是 “选择性降价”，1-10月则是 “全面降价”，价格成为成交核心变量，无降价无成交的逻辑进一步强化。
如：袍江两湖板块新城悦隽公馆，3月成交均价1.14万/㎡，10月降至0.88万/㎡，降幅2580元/㎡，部分房源成交价已低于2018年首开备案价（1.3万/㎡），“亏本抛售” 仍在持续；
镜湖板块武地融创滨湖湾：3月成交均价2.18万/㎡，10月降至1.83万/㎡，降幅3504元 /㎡，高端改善盘也难抵降价压力。
- 区域分化：3类板块呈现 “梯度差异”
根据1-10月成交量、价格降幅、挂牌量，可将越城区13个板块分为3类，差异显著，“配套+房源品质” 的分化引发板块分化，两湖、斗门靠近年新盘交付的次新房吸引刚需，镜湖靠规划配套支撑改善需求；而冷门板块因缺乏新增配套、房源老化等原因，逐步被市场 “抛弃”，未来分化可能进一步拉大。
03.
从 “量增价稳” 到 “量稳价降”，市场逻辑变了
2025年一季度与1-10月市场呈现明显差异，核心逻辑从 “回暖试探” 转向 “买方主导”，具体对比如下：
随着挂牌量增速放缓、买方对“降价” 预期增强，市场从 “一季度的回暖幻想” 回归理性——刚需不再因 “成交量上涨” 恐慌入场，而是等待更大降价幅度；房东则从 “跟风挂牌” 转向 “惜售观望”，供需两端的谨慎共同推动市场进入 “量稳价降” 阶段。
04.
行情解读：买方主导下的 “性价比博弈”
当前市场的核心矛盾，是“房东的降价意愿” 与 “买方的降价预期” 不匹配，具体表现为：
- 买方：等待“更低价” ，据中介从业人员介绍，一季度入场的刚需发现 “买后仍降价”，观望情绪升温，且货比三家周期从1个月延长至2-3个月；
- 房东：“降也难卖，不降更难卖” ，投资客（尤其两湖、斗门板块）为回笼资金，愿意 “亏本抛售”，但刚需房东因 “置换成本高”，降价幅度有限，导致部分老小区 “挂而不售”；
- 中介：聚焦热门小区，为提高成交效率，中介资源向两湖、镜湖等热门板块倾斜，冷门板块房源曝光量不足，进一步加剧成交分化。
05.
未来预测：短期以价换量，中期看政策与配套
短期（3-6个月，2026年一季度前）：以价换量延续，价格仍有下行空间。
当前挂牌量虽收缩，但镜湖、袍江两大热门板块仍有高库存，房东为在年底前回笼资金，可能进一步加大降价幅度；买方观望情绪难改，仅 “超预期降价” 能撬动成交。
06.
买房/卖房建议
- 买房者：刚需可优先关注袍江两湖、斗门板块次新房（如：绍兴宝龙世家、新城悦隽公馆），当前降价幅度已达历史高位，且成交量稳定，适合“自住 + 短期保值”；改善需求可等待镜湖板块高端盘进一步降价（如：武地融创滨湖湾），若降幅超 20% 可入场。
- 卖房者：投资客建议“尽快降价抛售”，尤其两湖、斗门板块，避免库存进一步积压；刚需置换者可 “先卖后买”，利用当前买方市场优势，卖出后有更多选择空间，且能规避 “卖后降价” 风险。
热门跟贴