房价持续下跌，想要房价止跌很困难，原因有很多。比如过去涨多了，房价泡沫破裂；人们都喜欢追涨杀跌；再比如经济形势不好，就业形势不妙，居民收入降低，人们买不起房子了。但房价下跌，关键来看就是供大于求。供大于求更深层次的原因是人口下降了，过去所建的房子、当前存量的房子数量已经够用了。
在这一逻辑上进行思考，要想稳住房价，既要刺激购房需求，又要减少新房的供应。刺激购房需求比较困难，因为关键是经济形势不好，收入端很难出现明显的增长。但是在供给侧控制新房的建设量，相对容易做到。控制新房建设又分为两个路径：一个路径是对商品住宅市场进行限制和管控，另外一个是对非商品市场（也就是保障房）的建设量进行压缩限制。
在商品市场领域，房企愿不愿意拿地、有没有能力建房子，是企业基于运营的考量，这是市场选择问题。我想在这个领域，政府的有形之手可以少一点管控，而管控的重点应该放在保障房方面。
我的建议可能会比较犀利：鉴于目前全国楼市如此低迷，且政策刺激很难让市场出现本质改善，应该下大决心，全面停止新建保障房。
我先简要介绍一下保障房。咱们国家的保障房分为两类：一类是出售的，一类是出租的。出售的保障房在上个世纪90年代和本世纪前10年，主要是经济适用房；本世纪的第二个十年（2011年到2020年）种类比较多，有些地区还在小量延续建设经济适用房，有些在尝试建设限价房，还有像上海等城市在建设共有产权房。
近两年国家主打的产品是配售型保障房，覆盖面比较大，基本上只要是没有房子的，不管是工人、农民工、公务员、企业中高管等，都可以申请购买这类房子。这类房子定价比较低，一般比市场价低50%左右，但它是封闭性运行的，买了之后不能公开转售，只能卖给政府，无法牟利，这跟过去的经济适用房不一样。
租赁型的保障房主要包含廉租住房、公租住房，以及过去三四年主推的租赁型保障房。从演变趋势来看，过去两三年，保障房的建设力度是加大的。但非常巧合的是，过去三四年中国的楼市、商品住房市场在持续大幅降温。在楼市大幅降温的过程中，却大建保障房，这是有问题的。
从逻辑分析来看，这对商品房的降温起到了雪上加霜的不利效果。因为建了很多保障房，不管是出售的还是出租的，都会增加全社会的新房供应。很多人买了非常廉价的保障房，暂时就不会买商品房了；很多人租了低于市场价格的公租房、保租房，也不会在市场上租房子了。这样就会导致商品房市场的购房需求少了一大块，租房市场的租赁需求少了一大块，进而使房价和租金价格下跌。
而比较合理的做法是：在楼市繁荣、房价涨得快的时候，要大建保障房，增加供应量，让那些买不起房子的人可以买便宜的保障房或租价格实惠的公租房、保租房。保障房供应量增加之后，也会让商品房市场有所降温。而在楼市低迷期，尤其是目前严重的萧条期，就应该减少保障房的供应量，尤其是减少新建量。
以前我讲过一个案例：1997年香港回归大陆，正巧在1997年四季度，香港的房价见顶后持续下跌，跌了6年。1997年第一任特首董建华上台后，宣布了一个宏大计划，每年要新建8.5万套保障房，让广大中低层香港市民尽快住上保障房，出发点是好的，为了民生。但问题是正好遭遇香港楼市大幅降温，后来这个“八万五”计划就不了了之了，这也是为了稳定楼市。
咱们当前面临的形势跟当时的香港比较类似，也应该大幅减少保障房的新建量，甚至一刀切全部暂停新建。
我这么说，有些网友可能不高兴：保障房是为了民生，为了中低收入群体、弱势群体的住房问题，政府不能不管，不管楼市热还是冷都应该管。这位朋友说得对，老杨完全认同。我没说停止住房保障，而是说停止新建保障房。
政府可以收一些卖不掉的新房、市场上的存量房子进行出租或转售；也可以进行货币化保障，拿出财政补贴，分配给需要住房保障的人，让他们拿着补贴去租房子或买商品房。棚改可以货币化安置，住房保障也可以货币化。减少新建量，增加货币补贴，这对商品住房市场比较友好，不至于让商品房市场雪上加霜。
在西方国家，比如美国和欧洲一些国家，对中低收入家庭会有房租补贴。比如有些国家，如果一个家庭租房的房租超过自己家庭年收入的1/3，政府就给这个家庭补贴，帮助他们租到合适的房子，减少房租压力，而不是因为收入水平低、住房困难就建房子分给他们。
大量建设保障房然后分配，这种做法带着浓重的计划经济色彩。如果在全社会住房短缺时代，这样做没什么问题，但目前咱们的问题是住房已经饱和，不缺房了，还建那么多保障房进行分配干嘛呢？况且商品房市场还这么低迷，这个道理和逻辑各位可以想想。
热门跟贴