离谱！悉尼房价差距扩大，各地经济分化显著，购房者更难上车！|奥运会|布里斯本|悉尼|房价|经济分化|购房者|鲍威尔

悉尼房价差距再扩大，购房者更难往上车

悉尼独立房子与公寓之间的价格差距创下纪录，让通往置业阶梯的路径变得更难。

今年9月季度，悉尼独立房子的中位数价格升至175万澳元，比公寓中位数84.04万澳元高出108%。

这是自Domain Group在1993年开始统计以来最大的差距。

从2011年至2021年的十年间，独立屋相对公寓的溢价平均约50%，但如今已翻倍。

传统上，想买独立房子的悉尼人会先从公寓入手，再换到有院子的房子。但KPMG城市经济学家朗斯利（Terry Rawnsley）警告，房价差距越拉越大，使这种“以小换大”的策略更难成功，特别是在位置好的城区。

他说：“房产爬升阶梯的每一级都被拉得越来越开。连通过公寓迈向独立屋的路径都变得更难。”

Rawnsley指出，随着独立屋与公寓的差距扩大，会改变人们未来的住房选择。

有些家庭会长期住在公寓但减少生育；有些会搬到远离工作中心的便宜郊区；也有一些会离开悉尼，转往更便宜的市场。

Domain首席研究及经济学家鲍威尔（Nicola Powell）指出，过去十年悉尼公寓中位数只涨了18%，但独立屋涨幅达67%。

她说：“表现差距非常大。这也说明悉尼人对独立屋的热爱有多深。”

鲍威尔预测，悉尼独立屋中位数将在2027年初升至200万澳元。

房价差距扩大也与独立屋供应减少、公寓供应增加有关。过去二十年悉尼住宅开发类型持续转变。

人口普查显示，悉尼独立屋占比从2011年的61%降至2021年的56%；同期公寓占比从26%升至31%。

为增加中高密度住房供应，新州政府正全面改革规划法规。

朗斯利表示，公寓供应增加让其价格涨幅受到抑制。“悉尼推出越来越多公寓，因为市场有需求；但独立屋却越来越稀缺，抢房的人越来越多。”

与澳洲其他城市相比，悉尼的独立屋溢价更高。全国八大首府城市里，独立屋中位数价格仅比公寓高75%。

尽管近期公寓涨幅低于独立屋，但Domain数据显示，9月季度悉尼仍有63个城区公寓中位价超过一百万澳元（交易少于50宗的城区不计入）。

Barangaroo以450万澳元遥遥领先，其次是Darling Point（295万澳元）、Milsons Point（217万澳元）及Double Bay（193万澳元）。

9月季度有三个城区的公寓中位价首次进入“百万俱乐部”：Crows Nest（涨11%至120万澳元）、Paddington（涨9%至105万澳元）及St Ives（涨4%至101万澳元）。

在成交量超过50宗的城区中，悉尼公寓最便宜的是Mount Druitt，中位价为42万澳元。

数据显示悉尼各地经济分化显著四大收入区划凸显生活成本压力不均

悉尼的经济鸿沟依然显著，据数据显示，整个城市可被清晰划分为四个不同的经济区域：超高财富群体、高收入群体、中等收入悉尼以及低收入群体。

来自国家经济与产业研究所（National Institute of Economic and Industry Research）的数据同时显示，西悉尼居民受到生活成本危机的冲击更为严重，该地区的多个地方政府辖区在食品、住房与公用事业等基本必需品上的支出占其总收入的比例更高。

数据显示，这里的许多居民在年底时储蓄不足其总收入的10%，使其更容易在面对金融冲击时陷入困境。

在总收入方面，悉尼出现了四类经济群体：

第一类：超高财富群体

包括Mosman、Woollahra 和Waverley 等地区，家庭平均净收入超过25 万澳元，在部分地区甚至高达40 万澳元。他们将约14% 的收入用于住房，每年可储蓄近19%。

第二类：高收入群体

年收入20 万至25 万澳元，涵盖Lane Cove、North Sydney、Randwick 和Hornsby 等地区。他们每年将约17% 的收入用于住房，同样可储蓄近19%。

第三类：中等收入悉尼

这类群体反映了悉尼大多数家庭的状况，年家庭收入15 万至20 万澳元，包括Inner West、Sutherland、Canada Bay、Camden、Ryde、Burwood 与Parramatta 等地区。他们将约17.5% 的收入用于住房，储蓄略高于15%。

第四类：低收入群体（低于15 万澳元）

包括Penrith、Blacktown 和Liverpool 等地区。居民在住房上的支出超过收入的19%，每年仅能储蓄约10%。

其中受冲击最严重的三个地方政府辖区是Fairfield、Canterbury-Bankstown 和Cumberland。当地居民的平均收入为全市最低，却需比其他地区多支出最多9% 的收入用于住房。

这些地区因此比悉尼其他区域更深刻地感受到生活成本危机，账单和各类支出进一步压缩了他们本已有限的收入。

毕马威（KPMG）城市经济学家Terry Rawnsley 表示，这份数据提供了一种新的视角来理解悉尼，他说，这不是关于地图上的地理界线，而是关于不同收入群体的人住在哪里。 ”

他指出，许多地区的财富与繁荣深深绑在悉尼的住房市场上，而住房也是造成财务压力的主因。

数据显示，住房支出在悉尼各地区之间的差距最大，无论从金额还是占收入比例来看均如此。

在Mosman 和Woollahra，平均收入超过40 万澳元，当地居民仅将不足12% 的收入用于住房。

而在Fairfield（26.7%）、Canterbury-Bankstown（23.26%）和Cumberland（21.95%），居民平均收入不足10.5 万澳元，但住房支出比例远高得多。

在其他必需品如食品、医疗和交通方面，西悉尼居民也承担更高的收入占比支出。该地区在食品上的支出占收入的8.35%，医疗5.38%，交通9.98%；而其他地区分别为7.88%、5.04% 和9.49%。

整体而言，悉尼居民平均储蓄约15% 的年收入，而Ku-ring-gai、The Hills 和Lane Cove 等地区的储蓄率超过20%。

相较之下，Cumberland（3.97%）、Fairfield（4.60%）和Canterbury-Bankstown（5.42%）的储蓄率居全市最低。

Rawnsley 指出，这一点是理解生活成本危机如何影响西悉尼社区的关键，他说，关键在于人们应对冲击的财务缓冲。如果在所有支出后仅剩下约4%-5% 的收入，显然处于财务压力中，任何意外开销都可能带来巨大压力。

这些数据来自2023-24 年度，涵盖酒类、通讯、娱乐、外食以及其他商品与服务的支出。

智库西悉尼研究中心首席经济学家Neil Perry 表示，数据揭示了西悉尼居民面临的障碍，而这些障碍抑制了该地区的繁荣。他指出，提高收入的有效方式是促进就业机会，他说，要提高收入，人们需要更多且质量更高的工作，并且是他们能够取得的工作。西部居民的机会不如东部的居民，他们可能具备同样的技能，但没有同样的关系网，无法获得相同等级的工作。因此他们的技能未被认可，也未被同等重视。

国际生难找房陷入灰色地带租金高昂保障不足易受剥削

随着国际学生人数激增，「住宿荒」正将许多新来留学生推向法律保障不足、空间拥挤、条件恶劣的非正式住房市场。

最新研究报告和媒体采访显示，随着疫情后国际学生返校潮涌，对学生专用宿舍（PBSA）的需求急剧上升，租金高昂，且床位有限，供应远赶不上需求。

新州国际学生占澳洲国际学生总数的38%，但PBSA的床位比例却只有八分之一，是全国最低的，巨大缺口迫使大量留学生不得不转向「共享屋」、「寄宿屋」、甚至是以转租、二房东方式运作的供应商，这些住宿往往处于法律与租赁规范的「灰色地带」，保障不足。

来自巴西的阿德里娜说，她在悉尼求学期间，因等不到PBSA 床位，又遭超过50 次私人租屋拒绝，最后只好租住在一处由私营公司管理的所谓「学生住房」，租住了悉尼内西区一处房产16个独立单间中的一间，每周租金约450澳元，屋内很多霉斑、涂料剥落、水管漏水、烟雾警报器故障等问题层出不穷，而她和多数住客都是没有租屋历史的国际学生，「根本不敢抗议」，因为一旦提出要求，就可能被立即驱逐，最后，由于屋况实在太恶劣，她被迫透过Facebook Marketplace找到一个短租套房。

由于缺乏租屋记录和稳定收入，加上语言、法律知识不足，国际学生往往成为「最容易被剥削的一群」，许多人即使清楚自身权利，也因担心驱逐、失去落脚处，选择忍气吞声，而依赖国际教育中介建议的准学生还可能会被误导，对澳洲的住房状况产生错误的认知。

另一项调查发现，现在有留学生甚至被迫与两三名陌生人共住一室，阳台、车库、客厅都被临时间隔成「卧室」，有46%的受访者没有正式租约，37%以现金支付租金，也就是说若屋主扣押押金或任意驱逐，租客几乎无法获得任何法律保障。

法律援助机构红坊法律中心（Redfern Legal Centre）的资深律师指出，这些房产的租赁协议内容往往含糊、模糊责任，甚至允许房东绕过租户法令，「既不公平，也不合法」。

另一重要问题是，过去校方提供宿舍与支援，现在却更多仰赖私人市场，对学生住宿的「照顾责任」大幅下降，导致不少学生陷入无法获得足够支援的困境。

面对日益严重的学生住房荒，专家与倡议团体呼吁政府、高校与房屋行业尽快行动，增加真正可负担、受法律保障的学生宿舍，并强制要求为国际学生提供住屋教育与租赁权益资讯，解释租客权利，同时还应设立紧急住宿或过渡性住房方案，供无法立即租屋的学生临时使用，并加强对头租公司与非正式住宿提供者的监管，防止剥削与违法操作。

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