最近，深圳住宅小区“天花板”恒裕滨城二期，成交了一套约170㎡的房源，总价约3900万。
而在今年3月，同户型价格还在5000万左右。
▲12月成交价约3900万 | 图源：@小鹿选房
▲3月成交价还在4500万以上
不到一年，跌价超1000万，跌幅约22%。
那么，其他豪宅又是什么情况呢？
当年最贵的豪宅
现在跌了多少？
@深圳买房计划 统计了部分目前成交单价10+的豪宅户型，并对比现在与高峰期的成交差价。
▲数据来源：@贝壳找房、@行舟深房、网络等。
我们发现：
豪宅大多跌幅在20-40%区间。
对比来看，深圳11月二手住宅成交价约为5.7万/㎡，较高峰期的约8万/㎡下跌约28%。
可以看出，豪宅并没有比普宅更抗跌。
甚至，因为随便一跌都是百万、甚至千万，豪宅的亏损有可能会更严重。
其中，跌幅最大的是：
福田华强北片区的金茂礼都。
这个小区理论上不属于豪宅，但成交单价却完全是豪宅梯队的，所以也纳入了统计范围。
约36㎡的主力户型，当年成交单价超过23万/㎡的房源，现在已经回落至13万+/㎡，接近腰斩。
好在户型小，亏损约300多万。
而跌最多的，反而是被认为非常抗跌的香蜜湖。
香蜜湖水榭花都，一套约272㎡的房源，从高峰期的7000万跌至如今的约4280万。
跌价超2700万，足够买两套千万豪宅了。
曾经，小区被认为是香蜜湖稀缺的次新房，高峰期成交价一度超过25万/㎡，而今年，成交价已经回落至约17万/㎡。
▲小区成交价回落至约17万/㎡
豪宅不是“跌得少”
而是“跌得慢”？
事实上，从这些案例，我们可以发现豪宅跌价的三个特点。
一是，整体涨得慢、跌得也慢。
很多人认为豪宅跌得少，其实是因为豪宅成交量小，很难及时反应出市场的变化。
比如，香蜜湖水榭花都在2021-2022年才进入成交价高峰，出现多个超过20万/㎡的案例。
甚至，270+㎡的户型，到2023年才达到峰值，出现超过25万/㎡的案例。
▲2021年还未超过20万/㎡
▲2023年才达到高峰的25万/㎡ | 图源：@行舟深房
而深圳楼市，从2021年开始成交量明显下降，到2023年时，成交价也经历了一场大跌。
相比之下，这些高总价、客群窄的豪宅，反应速度慢了很多。
二是，投资属性越强、跌幅越大。
当下住房开始回归居住属性，而之前越多投资属性、附加价值的小区和房子，跌幅也越大。
比如太古城，因为拥有深圳湾片区的入门级小户型，在高峰期被投资客追捧，成交价一度超过18万/㎡。
而市场回落后，投资客割肉回血，又导致小区快速下跌。
▲同户型从790万→476万 | 图源：@行舟深房
但也因为面积小、总价低，所以成交量较大，也更能快速反应市场变化。简单来说就是：涨得快、跌得也快。
这一点和高总价豪宅的表现截然不同。
三是，豪宅也受供应影响。
比如宝中的壹方中心玖誉，在高峰期时几乎是宝安的TOP1豪宅：次新房、位置好、品质不错。
但随着周边的新盘如都市茗荟、海纳公馆、壹号公馆等进入二手房市场，小区的成交价快速回落。
比如约177㎡的4房户型，2021年成交总价超过3400万、单价高达19万/㎡。而11月最新成交价是约2230万、单价约12.6万/㎡。
甚至，小区的成交均价也跌破了13万/㎡。
▲同户型价格大跌1100万+ | 图源：@小冷同学啊、@行舟深房
相似的，中信信悦湾即将入市，隔壁的翡翠海岸不仅要遭受新房冲击，还会被遮挡海景，导致价格腰斩。
约89㎡的户型，高峰期卖出2500万的价格，今年却回落至约1420万。
▲小区2021年曾卖出28-29万/㎡的高价 | 图源：小鹿选房
▲今年成交单价跌破16万/㎡
你还知道哪些豪宅跌幅较大？
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