事关小区公共收益！金华婺城区住宅小区公共收益管理实施细则（试行）发布！|公共收益|前期物业服务合同|婺城区|小区|物业管理|管理规约|金华市

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来源作者：金华高楼迷

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12月2日，婺城区住宅小区公共收益管理实施细则（试行）发布。

婺城区住宅小区公共收益管理实施细则（试行）

为进一步规范和加强全区住宅小区公共收益管理、使用、监督，维护、保障业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《金华市物业管理条例》《金华市住宅小区公共收益管理工作指引》等法律法规，结合我区实际，制定本细则。

一、公共收益来源及归属

（一）公共收益的来源

本细则所称公共收益，是指利用住宅小区物业管理区域内业主的共有部位、共有设施设备等共有资源用于生产、经营、租赁等获取的收入以及接受捐赠等其他收入，扣除法定税收、能耗、人工等合理管理成本后获得的收益。其来源一般包括但不限于：

1.利用业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；

2.利用业主共有场地开展商业活动及投放快递柜、自动售卖机等设施所得的收益；

3.利用物业管理区域内公共场地、围墙、建筑物外立面、道闸、灯箱、单元门（厅）、走廊通道、电梯轿厢、电子屏等设置商业广告所得的收益；

4.利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；

5.对通信运营商设立的通信设施设备等所收取的占地费或场地费；

6.相关单位支付的归全体业主的违约金、赔偿金、捐赠等；

7.公共收益利息、共有设施设备回收残值等其他收入；

8.其他依法属于全体业主的收入。

（二）公共收益的归属

公共收益扣除法定税收、能耗、人工等管理运营合理成本后，剩余部分属于业主共有。

二、公共收益管理人

（一）业主大会成立前

根据《前期物业服务合同》约定，明确公共收益由物业服务人代为管理的，物业服务人为公共收益的管理人。物业服务人可以根据《前期物业服务合同》约定住宅小区共有部分的经营管理事项，明确获取收益范围、提取管理成本的比例、账目公布、财务审计、使用范围和分级支付制度（附件1）等内容，其中物业服务人提取的管理成本应当在《前期物业服务合同》中予以约定，原则上不得高于公共收益的30%。

《前期物业服务合同》未约定的，由所在乡镇人民政府（街道办事处）指导村（居）民委员会代为管理。

（二）业主大会成立后

成立业主大会的，公共收益管理人为小区业主委员会（物业管理委员会），接受业主监督委员会（小区事务监督委员会）、村（居）民委员会、乡镇人民政府（街道办事处）的监督。

已成立业主大会，但未成立业主委员会（物业管理委员会）的，可由所在村（居）民委员会代为管理。

住宅小区共有部分的经营、分配、收益的使用和分级支付制度（附件1）应当经过业主大会同意，并在《物业服务合同》《业主大会议事规则》或《管理规约》中作出约定。

经业主大会授权，业主委员会（物业管理委员会）可委托物业服务人经营；委托物业服务人经营的，应当在物业服务合同中约定公共收益提取管理成本的比例。

住宅小区共有部分委托物业服务人经营的，委托经营合同期限不得超过物业服务合同中约定的合同期限；业主大会授权业主委员会（物业管理委员会）经营的，合同期限不得超过业主委员会（物业管理委员会）任期。

三、公共收益账务管理

（一）账户设立

公共收益监管账户应当以住宅小区物业服务区域为单位，单独开户设账，不得以任何个人名义进行存储和管理。公共收益应当专户储存、单独列账、独立核算、定期公布，公共收益管理单位不得伪造、变造、隐匿、故意销毁公共收益相关会计资料。

公共收益管理人应当开设独立的公共收益专户，不得以任何个人或其他组织名义开设账户用于公共收益的存放；不得与其他收支账户混用。

公共收益专户名称应当统一设置为“（物业名称）公共收益专户”，公共收益管理人发生变更时，应及时办理账户信息变更手续。

（二）收益入账

共有部分委托物业服务人经营的，物业服务人应当在扣除物业服务合同约定的管理成本后，将公共收益交存至公共收益专用账户。

公共收益由业主委员会（物业管理委员会）管理的，公共收益按实际发生进入公共收益专用账户。负责管理公共收益资金或者办理公共收益账户手续的应当是业主委员会（物业管理委员会）成员或聘请的财务人员，不得由其他人管理公共收益资金或者公共收益账户。

（三）会计核算

公共收益管理人应当对小区公共收益支出事项进行审核支付、规范记账，定期向全体业主公示。有条件的公共收益管理人可以委托第三方会计代理机构代理会计业务。区物业主管部门可推广实施住宅小区公共收益银行代理记账制度，鼓励乡镇人民政府（街道办事处）统一委托代理记账银行，也可由公共收益管理人自行委托代理记账银行。

四、公共收益使用范围

公共收益主要用于补充物业专项维修资金。业主通过管理规约约定或业主大会表决决定，公共收益也可用于下列情形：

（一）物业共有部位或共有设施设备的维修、更新、改造和养护。

（二）业主大会及业主委员会（物业管理委员会）运行经费，包括：召开业主大会产生的费用（业主委员会换届、选聘物业企业、招标费用、第三方代理费等）；业主委员会（物业管理委员会）办公经费；工作联系通讯费；经业主共同决定的有关人员报酬或补贴等。

（三）物业承接查验所需相关费用。

（四）物业管理需要委托第三方的费用，包括：账务记账费、审计费、法务费、招标代理费等支出。

（五）购买共有设施设备保险。

（六）物业管理需要的其他支出。

应当由物业服务企业承担的，以及属于开发建设单位保修责任范围内的相关事项，不得在公共收益中列支。

五、公共收益的使用程序

业主大会成立前，公共收益应当根据《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的约定使用。前期物业合同、临时管理规约

中未约定的公共收益使用事项，前期物业服务人应当向村（居）民委员会报告后，参照《中华人民共和国民法典》中由业主共同决定事项的表决程序进行意见征询，并形成业主共同决定后实施。

业主委员会（物业管理委员会）成立后，公共收益应当根据《物业服务合同》《业主大会议事规则》和《管理规约》的约定使用。公共收益使用不在《物业服务合同》《业主大会议事规则》和《管理规约》规定范围的，可提交业主大会表决通过后组织实施。

在公共收益使用前，公共收益管理人应当向所在地村（居）民委员会报备（报备单参考附件2），涉及公共收益支出的项目，应当按照《婺城区住宅小区“业标街管”工作指导意见》组织实施。

六、公共收益的审计

在下列情况发生时，公共收益管理人应当委托专业机构对公共收益收支情况开展审计，审计费用可在公共收益中列支，审计结果向全体业主公开。

（一）前期物业服务人或者受托承担公共收益管理日常工作的物业服务人终止服务时；

（二）业主委员会（物业管理委员会）任期届满或中止时；

（三）业主委员会（物业管理委员会）主任或者负责财务管理的相关成员职务终止时；

（四）已交付物业专有部分占总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议时；

（五）业主大会议事规则、管理规约等约定的其他情形。

（六）业主委员会（物业管理委员会）任期届满或中止时，由新一届公共收益管理人委托审计。

（七）乡镇人民政府（街道办事处）应当每年组织对辖区内住宅小区以抽查方式或针对群众反映强烈、连续上报无公共收益及存在缴存记录明显异常的住宅小区开展审计，审计费用从乡镇人民政府（街道办事处）的物业管理经费中列支。

七、公共收益公开

公共收益管理人应当开展公共收益的清产核资，建立公共收益资金、资产、资源清单。

公共收益管理人应当按季度对公共收益予以结算，对公共收益的资金变动、资产来源等情况在每季度最后一天起的15日内在住宅小区公告栏、楼道口、电梯厅等醒目位置张贴公示，公示期不少于30日，并在政府信息化管理平台公示。公示第四季度公共收益情况时，应当一并公示年度整体情况。涉及到审计的，公示日期可适当顺延，在审计结束后3日内连同审计报告一并公示。

业主对公示内容有异议的，应当及时向公共收益管理人提出，公共收益管理人应当对业主的询问予以及时解释和说明。

八、公共收益移交

物业服务人为公共收益管理人的，应当自物业服务合同（含前期物业服务合同）终止之日起15日内，将公共收益及其经营收支账目等资料完整移交新一届公共收益管理人。

业主委员会（物业管理委员会）为公共收益管理人的，应当在届满或中止之日起10日内，配合做好相关交接工作，向新一届公共收益管理人移交公共收益相应的资料。

村（居）民委员会代为管理公共收益的，应当在小区明确公共收益管理人10日内，向新一届公共收益管理人移交公共收益相应的资料。

原公共收益管理人拒不向新一届公共收益管理人移交公共收益相应资料的，新一届公共收益管理人可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

九、公共收益的指导监督

区物业主管部门负责组织落实本细则相关工作要求，协同乡镇人民政府（街道办事处）开展村（居）民委员会、业主委员会（物业管理委员会）、物业服务人的政策宣讲、业务培训，指导乡镇人民政府（街道办事处）加强公共收益的监督管理。

乡镇人民政府（街道办事处）负责对公共收益管理人工作进行全面指导、监督管理和受办投诉举报。业主委员会（物业管理委员会）、物业服务人、其他服务机构及个人有挪用、侵占公共收益或者其他违法违规行为的，乡镇人民政府（街道办事处）应当及时介入调查，涉及违法犯罪的依法移送司法机关处理。

村（居）民委员会应当协助乡镇人民政府（街道办事处）做好小区公共收益的监督管理工作，及时反映业主诉求和建议。

十、其他事项

非单一产权的非住宅物业项目的公共收益管理可参照本细则执行。