单价八千出头，就能买到南京河西中品质还不错的次新小区？
昨天，阿里资产官网开拍金隅紫京府一套107.52㎡的三房，起拍总价88万，单价仅约8185元/㎡起。
这是真捡漏还是假噱头？一时间，吸引来超6万人围观、12人报名竞拍。
就在刚刚，这套房的拍卖结果出炉：经过164轮竞价，最终以433万总价成交，单价约40272元/㎡。
433万成交，什么概念？
要知道，最近金隅紫京府同户型，不到410万就能拿下。这套爆火的法拍房背后，有何隐情？
01
金隅紫京府，是金隅在南京开发的首个项目，位于河西中还不错的地段。
周边既有海玥花园、中建合玺东方等豪宅，也有地铁7号线、金鹰世界、南师附中新城初中怡康街分校、新城小学北校区等生活配套。
小区共有12栋住宅，于2015年6月首开，均价约3万/㎡。2017年9月，金隅紫京府迎来首次交付，当时新房均价已提高到4.3万/㎡。
被拍卖的这套房，建筑面积约107.52㎡，位于34层高层的10层，室内带有精装。
从户型图来看，这是三房两厅两卫的方正布局，带有套房主卧、南向双阳台。
室内实拍图如下，居住氛围浓厚，打理得干净清爽。南向没什么遮挡，阳台养的花花草草透着浓厚生活气息。
问题来了，金隅紫京府这套观感还不错的房子，为什么起拍价只有88万？
毕竟，今年9月至今，小区相似户型的成交总价在340-406万不等。
锐评君联系了工作人员，对方表示：“起拍价设定为88万，很大程度上是为了吸引人眼球，博得更高关注度。”
他补充：金隅紫京府这套房，并不是常见的司法拍卖房，它产权清晰、没有经济纠纷等瑕疵，学籍也不占用。业主急着换房，委托阿里资产挂牌拍卖出售。
房子的交易流程前半段和司法拍卖差不多，后半段是常规的二手房交易，资金全程由房管局监管账户监管，非常安全。
今天，金隅紫京府这套房的竞价结果出炉，经过164轮竞拍后，以433万总价成交，单价约40272元/㎡。
税费承担，标的物页面进行了详细约定：委托人（房主）承担增值税及附加、土地增值税、个人所得税、印花税、房产税、城镇土地使用税；成功竞拍的买受人承担契税、印花税、工本费等。
注意，买受人需另外承担软件服务费、交易服务费，合计为成交价的2%。
这意味着，较当前小区同户型的市场价，买受人不仅多掏了30万总价，还多出2%的服务费。
02
关于这套房的溢价成交，阿里资产相关机构的工作人员认为，88万毕竟是起拍价，并不等于最后的成交价。相信报名竞拍的买房人，对房子的价值会有自己的判断。
事实上，这并不是金隅紫京府的房源首次在阿里资产平台上被“疯抢”。
11月中旬，小区一套近170㎡的大户型以单价3万起拍，最终竞价168轮，以821.53万总价成交，单价近4.9万/㎡。
行情仍然骨感的当下，二手房市场、法拍房市场分化进一步拉开，金隅紫京府为什么能走出独立行情？
在锐评君看来，小区的地段、品牌、产品等光环，是重要的加分项。
金隅紫京府占据河西中闹中取静的地段，外部生活配套成熟，城市界面也很能打。
有业主发自内心认可小区的地段：
开车5分钟内上应天高架、10分钟内到江东中路、15分钟内可以上扬子江快速路；虹悦城、金鹰世界、华采天地、龙湖天街等商场，都在可接受的距离范围内。步行500米可以搭乘地铁7号线，骑电动车直达南湖、茶南美食街……城市气息和烟火气兼具，这就是紫京府的价值。
内部，社区商业配套，足以满足业主们家门口的消费需求。
十年前，作为金隅在南京的首秀，紫京府成功塑造了板块内的品质标杆。现在来看，小区主大门、园林景观、儿童游乐区等公区，维护的还算不错。
楼市行情无差别火热时，金隅紫京府也曾有高光时刻。2021年至2022年，小区屡屡有单价超7万成交的二手房。
除了170㎡大户型，多套高价成交的二手房，都是107㎡左右的三房。
如今，是什么行情？
锐评君翻阅了金隅紫京府近一年来的二手房成交记录，去年底至今年上半年，基本上能维持在单价5万上下的水平，非常稀缺的170㎡大户型甚至还能卖到6万/㎡。
今年8月起，小区房价明显下行，单价3字头成交是主流。部分业主也注意到这一情况，不过心态偏稳：“反正是自住，下跌多少没那么在意。”
今天以433万竞拍成功的107㎡三房，让金隅紫京府有了久违的单价4字头，无形中提振了业主们的信心。实际上，又何尝不是竞买人对小区的价值肯定呢？
03
以低总价博关注，似乎已是楼市新玩法。
锐评君注意到，河西青奥滨江的融创滨江ONE，一套193㎡三房将于12月20日拍卖出售，起拍总价仅160万，单价仅8286元/㎡。
2020年11月，融创滨江ONE首开，销许均价5.5万/㎡，另有3500元/㎡升级包可选。
去年1月，小区迎来交付，升级后的外立面很是好看。
待竞拍的房源位于3楼，为空置状态，由于登记不满2年，有增值税。
锐评君注意到，融创滨江ONE自去年夏天起陆续有次新房成交，其中193㎡户型成交总价在825-938万不等。
截至发稿，待拍卖的房源已吸引近万人围观。锐评君猜测，这套房大概率会和金隅紫京府一样，经过多轮竞拍，以当下的市场价为参考，有所上下浮动成交。
当然，最终的定价权，由地段、产品和买家共同决定。
透过现象看本质，超低起拍价实际上是反向宣传，吸引更多人关注、参与竞拍。而在拍卖过程中，低价氛围往往会引发竞买人的竞价冲动，进而推高成交价。
有必要提醒大家，遇到地段、配置等都还不错的房源，规避潜在风险的前提下可以关注、竞买。但要保持理性，警惕服务费、物业欠费等额外费用。与此同时，不妨同步关注二手房市场，伺机捡漏。
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