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大家好，我是地产高富帅。
近期发生的行业大事件真的是一个接着一个，前一段时间香港楼市彻底爆火，市场上就有很多声音，大部分都在影射深圳市场要马上雄起。
说到深圳市场，真的是一个最特殊的存在，大部分核心土地都基本被民企掌控，且外来民企已经全部死亡，如今还持续有项目入市的民企都是深耕旧改赛道的本土玩家。
与其他一二线核心市场对比，单凭增量市场来看，深圳未来很多入市的项目都是来自旧改为主，这与深圳的土地结构不无关系，深圳实在是没有纯住宅土地了。
很难想象到，一个小小的渔村，30年直接飞跃成为世界级大都市，深圳的城镇化速度与效率已经是奇迹，因此，深圳的未来已经是存量时代，城市更新已经成为主流。
可以看到，在深圳市场前十的房企里面，只有少数央企通过招拍挂拿地为主，其它房企全部都是旧改转化的土地，且深耕这一赛道都有数十年沉淀。
如今很多城市更新项目，在前期规划阶段由于土地属性与周边规划原因，往往都是配置超高层住宅或公寓为主，并且容积率普遍高，这也是近10年深圳市场的常态。
随着这一波早期政府已经审批过的超高层项目入市，深圳这未来超高层住宅会迎来一波高潮，可以想象，漫天飞舞的超高层，乍眼看都是写字楼风格。
这也是很多外地人过来深圳的一个共同感受，都是高楼大厦，现代感极强的一个年轻化城市，节奏快，但是综合居住体验确实不高。
但是从开发商角度来看，不做超高层，很多旧改在前期恐怕已经很难算账了，很有可能在拆迁的阶段就已经走不下去了，毕竟整个城市更新孵化过程开发商资金压力很大。
近期随着香港的一场大火加上前期上头的一纸文件，两个BUG加上一起，已经是完全官宣了很多深耕深圳旧改的房企未来命运，很多房企恐怕只剩下半条人命。
近日，一份由深圳市规划和自然资源局与深圳市住房和建设局联合发布的《关于稳妥推进〈住宅项目规范〉实施的通知》（深规划资源〔2025〕895号）在业内流传。
文件明确，建筑高度超过80米的住宅项目需严格履行超高层建筑审批程序，并与消防救援能力匹配。
根据文件，深圳市将严格执行国家《住宅项目规范》中“住宅建筑高度控制最大值80米”的规定，也就意味着未来很多住宅项目恐怕都要叫停。
如今市场上备受煎熬的开发商，大部分其实都是死在旧改项目的中后期，比如近一年最热门的白石洲旧改项目：绿景白石洲璟庭。
作为耗时超过20年以上深圳最大的旧改项目之一，绿景黄老板几乎把自家家底身家全部投入的一个超级巨无霸项目，就是因为其超高层的设计与如今下行的市场，已经成为最具争议的城市更新项目。
一方面项目位于超级豪宅片区，连接深圳湾、后海等四大总部基地，区位价值是毋庸置疑的，早期很多友商都觉得绿景集团捡了一个大便宜。
如今一期项目销售不理想，加上本身超高层的居住体验感在如今市场环境下被无限制放大，这次深圳与香港两次大火，直接让这个项目宣判了死刑。
可以看到，绿景集团作为深圳早期很知名的老牌房企，开发的项目品质一直都很在线，在深圳福田拥有很多经典的住宅项目，被誉为早期的“新洲王”。
再看看如今的绿景集团，不仅仅是负债累累，并且由于这个项目的失误，整个公司都已经暴雷，后期这么大的地块都要面临交付风险与持续开发的困境。
再来看这几年深圳城市更新的一系列政策，自2019年3月15日《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》出台、提出计划实施有效期管理至今，深圳已有33个旧改项目宣告失效。
也就是说与绿景同一批的旧改项目，很多可能都是超高层配置，如果还有机会入市的话，那命运很有可能就会是第二个绿景集团。
从项目宣告失效的数量来看，今年无疑是深圳加速清退毫无进展的旧改项目的一年。截至2025年11月，深圳今年共有12个旧改项目失效，是2024年全年的一倍，2023年9个。
此外，市场环境的变化也加剧了项目的风险，部分企业因市场下行和成本上升选择暂停或放弃旧改项目。与此同时，深圳市即将实施的住宅限高令也为旧改项目带来了新的挑战。
不仅仅是深圳本土旧改玩家面临巨大压力，就连近几年外来房企布局旧改的房企，这几年几乎就是为了一个项目投入了全部身价，但是未来能否入市至今还是个迷。
来自河南的知名房企美盛集团，就是近两年布局深圳的外来旧改玩家，也是河南民企军团极少数还活着的房企，还是特别值得尊敬的，胆敢杀入深圳市场，确实勇气可嘉。
目前已经布局深圳两个项目，其中一个在其原是沙头角保税区第四生活区城市更新单元用地，近期项目已经入市，案名是：美盛梧桐印海。
作为一个城市更新项目，美盛胃口其实还是挺大，想打造成一个改善定位项目，产品全线是建面约102-185㎡的3-5房，及200-285㎡顶复户型。
就凭这个产品思路，小编就想说，这不就是绿景白石洲璟庭2.0版本，这又是一个打着市区改善的超高层混改项目（住宅+保障房）。
项目的容积率偏大，达到6.54。而三栋商品住宅（1-3栋）都是43-45层的超高层，车位数为780个，车位比仅有1：0.91，还不足每户一个。
可以想象，在当今市场大环境下，如此产品配置的旧改项目，一家来自郑州的中小房企直接硬刚深圳这些旧改巨头，小编还是觉得有点太过自信。
更值得注意的是，本来雄心勃勃的美盛集团旗下还有一个位于福田梅林的旧改项目，估计是挣扎了许久，目前已经属于放弃状态。
很明显，在2021年匆忙布局深圳市场以来，美盛就想在深圳持续深耕插旗，但是未免把深圳想的过于简单了一些，纯依靠旧改就想短期之内逆袭，确实想的太多。
据悉，美盛内部恐怕已经后悔了，项目销售情况不乐观，加上前期资金压力大，后续其他项目进度肯定会拖慢，综合来看，美盛的深圳之旅不算美妙。
深圳确实已经完全进入存量市场，城市更新话题一直都是城中热门，一方面老百姓希望看到新规产品，另外一个方面开发商想着如何活下去。
但是愿景还是愿景，超高层住宅的安全隐患确实已经不容忽视，可持续发展与安全如何平衡，确实是深圳这座城市未来值得深思的问题。
十年前的超级旧改大盘大冲华润城，让华润置地真正进阶城市运营商的美名，这也是深圳至今最知名的超高层住宅综合体之一。
值得关注的是，下一个华润城还会来吗，或许也是大家最需要思考的。
今天就聊到这里，对今天的内容有想分享的朋友，也欢迎留言讨论。
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