上周，海珠南泰路地块的76轮激烈争夺，引起了广泛讨论。
1）南泰地块是最热门、溢价率最高的商品房地块；
2）龙头房企对于海珠市场，依旧持续看好。
今年，海珠卖了3块地。
越秀摘下了新侨地块，和珠实合作开发了皓悦滨江，半年网签了230套，去化率达到75%+。
随后是中海大战保利，抢下了中轴客村边上的广一电商园二期地块；以及，保利和越秀的南泰路PK。
换句话说，只要是在广州有实力拿地的开发商，其实都有在盯着海珠这块肉。
中海，先出招了。
在两大豪强决战南泰之巅那天，中海的广一电商园二期地块公布了规划。
几个重点：
·小区内部三栋楼，一个幼儿园，容积率只有2.9
·楼层不高，26F-28F，两梯两户纯南向板楼
·景观很好，北望广州塔三件套和珠江新城
·全盘只有一个户型，且是四房大户型，预测160+面积段
·项目定位很高，纯粹的海珠低密板式改善豪宅，十几米架空层+内部花园
·时间节点，大概率明年一季度对外，地块楼面价4万+
关于过程户型图
①双套间，三卫户型，主卧有小型衣帽间和双景观面；
②四开间南向，南北对流双阳台；
③餐客厅一体化空间感很好；
④家门口的独立电梯厅面积；
主流板楼优秀配置该有的都有，中海把面积段做的大一点，整体面宽和阳台都要更大。
项目体量小，不像中海大境是全能大盘，而整体感受会有点像繁华都市里带了独立花园和景观的高级大平层。
可能是缩小版中海大境，搭配上全面升级了楼栋规划和产品后的映澜台、观澜府、观云府？这几个盘也算是海珠一霸了。
中海在做精品改善盘上的能力，市场接受度和买单能力都很强。
我们去现场看了一圈，项目区位配置都很不错。
处于广州中轴之上，距离广州塔直线2公里，周边超高层不多，望CBD视野很开阔，高层能望到很完整的珠城城市天际线。
商业上，万达广场、合生广场就在项目旁，属于步行可达，开车几分钟的距离。
教育上，自身配建幼儿园，中海会配建中海大境旁边的小学，地块有机会能读上，具体品牌和安排要等官方文件确认，中海自己做学校也稳的。
不过，两边地铁站都有点距离，更适配自驾客户，天河海珠市区的几个产业点都是15分钟内能到。
地块的主要变数在于康鹭旧改和新中轴的进度。
这是两大旧改项目明确以来，海珠新中轴上出让的第一宗地块。
目前新中轴进度很快，拆完了几个地块，市纺织学院、新港商业城、文汇1132创意园、志懋休闲酒店...
连片旧改，可以彻底改变地块的城市界面、配套素质、产业含金量，未来几年内板块都不会缺少增量和声量。
大量国家资金投入的板块，板块能级会更强。
两大旧改是地块最重要的增量和预期，但也是地块的不确定性。
旁边康鹭村的整体城市界面，对于地块偏改善定位是有不小影响，尤其是低楼层业主，可能会比较介意。
虽然是头啖汤，但多少会有一点烫嘴。
不过，一旦整体改造完成，地块会是配套和景观拉满的风水宝地。
毕竟，某个直面广州塔景观的项目，之前靠PPT就大卖了一波。
总结一下，项目定位很明确，全盘只做一个户型，纯粹的改善豪宅社区。
主打的就是市区高净值、高预算客户，平时生活的圈子主要是海珠、越秀、天河的市区。
此外，隐藏在康鹭和中大附近的土豪老板们，旧改启动后曾经的大户们还是要买房的。
旁边楼龄超过20年的逸景翠园大户型业主，也是潜在客户，但取决于置换意愿，现在的二手房市场卷到停不下来了。
中海，很大胆。
一方面，过往广州几乎没有一个盘只做一个户型的先例，这么彻底的改善+好区位的楼盘，中海是第一个。
尤其是最近很火的高低配，小面积塔楼+大面积板楼的组合频繁出现后，中海做了一次大胆的尝试，打造纯粹的社区氛围。
另一方面，总价段会和旁边的兄弟项目中海大境一定重合，两者直线距离只有1公里。
买到这里意味着，你买到了相同圈层、近似消费价值观的邻居，这是买房子的经济和居住属性之外的情绪价值。
项目的舞台很大，挑战也很大。
我们统计了今年千万成交TOP10的项目，海珠区入围了两个，一个是琶洲的保利天奕，一个是中轴上的中海大境，单价都在8万左右。
这也证明了，板块和区位能支撑的起高端定位。
再来看整个海珠区的成交，排名前列的楼盘单价约5.5-8万，走货好的楼盘，价格还是硬的。
南泰地块成交，也拉了一下海珠的预期，市场对海珠有信心。
地块旁边的主要竞品还是自己人，中轴上的新盘不多。保利四季和颂即将清盘，目前只剩140平四房，现房状态，均价7万，总价900多万。
中轴头排的中海大境，在售129-143-190-270平大平层，单价约7.1-10万/平，参考总价925万-2600万，一房一价。
比如说，部分中间楼层140平1050万，185平1480万，270平2460万。
接下来，大境还有新中轴落实和自身兑现力加持，价格支撑力有了，有确定性，也有增量。
近期，中海的实景开放也给了业主和买家信心，在做大户型改善社区上，中海有优势。
中海大境兑现得越好，对于新项目来说就相当于有一个实景背书了。
年底，滨水商业会过专家评审，明年初中区完整园林会对外呈现，明年下半年就会进入具体的交付季。
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入户大堂的高级感
公区会客厅
外立面的颜值也很能打
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