城市更新
是当下每个城市绕不开的命题
不管是北京、上海、广州，还是那些正在蓬勃崛起的高能级城市都是如此
但各位如今还期待城市更新么
城市更新难就难在拆迁难度大以及资金投入度极高，因而大多数城市更新项目，更像是单点式小地块兑现，在老城区突兀的竖着现代高楼
所以我们期待的
一定是来自绝对主城+成片开发这两种要素的叠加
这就像上海曾经的新天地
也像如今诞生全球地王的徐汇滨江，整个项目连同西岸一起占据徐汇滨江核心CBD最精华的260万方
今天这个项目难能可贵也就在于此
一开始就承载着这样的使命而来，这个使命叫做：
改变广州城市格局
之所以开篇就如此笃定
来自这个项目：广州聚龙湾
从一开始就是诞生在这片土地之上的
在整个广州寸土寸金的市中心，拥有一片巨大完整的、可统一规划的滨江地块
第一
整个聚龙湾位于广州的老城区荔湾区
所在的白鹅潭板块是广州五大世界级商圈之一，拥有大湾区广佛极点的高占位，还拥有绝无仅有的超大滨水连片开发区域
近年白鹅潭的崛起，不仅是广州转向多中心发展，更是城市重塑西部能级的信号
此外广州一年中最重要、最盛大的新年烟花也绽放于此
而这些本身也意味着，聚龙湾无需从0开始培育人气与配套，就能站在城市成熟资源的肩膀之上
更为难得的是
整个项目体量大得惊人，占地约2.21平方公里
也就是约221万方
这个数字已经超越了普通地产项目的范畴，差不多等同于前滩一个板块大小、或者广州7个猎德村
叠加多元业态的滨水基底
这几乎是当下城市发展中绝无仅有的奢侈条件
但是，以上这些也还只是这个项目基本面
也都不是我们今天想聊的内容
聚龙湾后面做的几件事，也才是我们今天敢如此相信
它可以改变广州城市格局的根本
01
回溯这些年的城市更新项目，其实我们看到，很多项目大概率都会先从一件事做起
配套先行
这件事无可厚非
因为只有当基础设施和公共服务配套提前建设和兑现，才能既提升土地价值，又保障公共利益，这种先配套后出让的思路
也能够实现经营性用地出让效益最大化
但聚龙湾让我震惊的是
不同于传统地产开发逻辑，即：拿地——点状兑现配套——出让住宅——快速回笼现金流
聚龙湾做的第一件事，不只是在城市中心做成片开发
而是对标全球高规格占位
信息来源：城PLUS
我们可以看到，无论是纽约哈德逊广场、伦敦金丝雀码头，还是上海西岸、深圳前海
都在探索新的城市核心，打造中央活力区（CAZ）
而聚龙湾也想把这种国际CAZ的生活方式带给广州
因而，同样是配套先行，聚龙湾不是点状兑现，而是一开始在商业板块引进太古共同开发
而且这还是目前全国唯一将太古里作为底盘的项目
我们想要强调太古里，当然不仅因为他顶级商业资源的地位和身份
更重要的是，其实大家都忽略了，太古里对改变一个城市格局的意义
纵览全国所有城市
有且只有6座太古里
当我们回溯上海前滩太古里，会看到上海从浦西到浦东，从“陆家嘴+外滩”再到“前滩+徐汇滨江”一整条滨江线的发展脉络
尤其是近10年来滨江发展，最初的切点正是因为前滩从一开始就引进了太古里
可以说太古里定义了前滩的高度，无论是消费能级的提升，还是产业的导入，让前滩又引领了城市的面貌
所以我们看到
太古里不仅仅意味着一个顶级商业的引入，更是片区价值的定价锚
一个城市和一个板块，要去发展的决心
所以，当此时我们来看聚龙湾会更加震撼
这是前所未有的太古里形态
第一，不是配套而是整个聚龙湾的底盘
占地之大是聚龙湾太古里最显著的特质
聚龙湾太古里总面积17万方，总投资额超100亿，后续还有二期规划，如同一根有力的空间主轴，串联起了聚龙湾启动区和二期地块
对整个消费能级的拉动可想而知
它还采用分批开业，在2025年年底就会有一部分开街，落成兑现速度之快，在整个广州都找不到对手
第二，聚龙湾所拥有的还是唯一滨水太古里
因为规模本身不是目的
而是为了承载那些“小而美”无法实现的愿景
所以我们看到
太古里既有潮流街区也有顶奢核心区，尤其是滨水最最好的位置，还有一排重奢预留位
走进看就会发现，商业只是它很小的一部分
作为产业中心的聚龙湾首发中心和聚龙湾首创中心，以及超甲级写字楼广州西岸中心
不仅共同组成了珠江后航道天际线的新高度，更是承载广州‘西联’战略、以此重塑西部能级的经济发动机
这些顶级产业载体，将与太古里、滨江公园共同构成一个高浓度的资源磁场，吸附大湾区乃至全球知名企业
真正撑起广州作为千年商都在新时代的产业脊梁
更独特的，要属他们修旧如旧的历史保护建筑
日清仓、渣甸仓、冲口仓...都是鲜活的时代印记
太古看中的，正是这些旧日的洋行货仓、交织的城市水系、以及郁郁葱葱的百年榕树
第三，也因为如此，聚龙湾可以撬动太古里的VIP消费者
太古入驻还打开了重奢的流量入口，让他们忠实的VIP消费者关注到这片土地
叠加佛山千灯湖到聚龙湾不到半小时的车程，香港客户对太古的信任
已经吸引了香港和佛山的塔尖客户
这里不再是“又一个商场”，而是城市会客厅世界级滨水活力区的发动机
这样的底盘
决定了它从气质到估值，从流量到留量，都是前所未有
这个开始就决定了未来
02
之所以说项目是可以改变广州城市格局
当然不仅是顶奢的商业底盘
站在上帝视角看，本质上整个项目规划，都是我从未在城市更新项目中见过的超高能级
这并非偶然
而是广州城市发展逻辑迭代的必然结果
过去20年，广州的城市化路径鲜明地指向"东进"，以珠江新城、金融城、琶洲为核心的东部中央商务区（CBD）承载了城市扩容的雄心
而城市下个阶段发展也需要一个文化、生态、产业、居住相互交融的新中心形态
如今聚龙湾的出现
恰恰是对这一趋势的精准响应
通过搭建生态韧性框架，构筑了各具特色且步行可及的公共开放空间，还将历史人文脉络融于其中
还有完整宜居社区，和丰富的产业集群做支撑
而这，让聚龙湾既承载着扭转广州"西弱东强"格局，开启多中心发展之路，也再次激活珠江后航道价值，成为24小时可持续的城市生命体
这也就要求着
这块地的开发从一开始就不同寻常
首先，这是广州首个全周期管理的城市更新项目
从一级土地整理就开始介入，深度了解这幅地块的前世今生，建成后的所有运营管理也要全权负责
始终以长期收益为标尺，不会陷入短期利益追逐中
这意味着，不会出现建设完、卖完住宅就找不到人
也只有商业办公、滨水文旅这些永久存在且持续存在的空间
才能真正的给这个城市带来一些改变
要真实落地这种长期主义开发哲学，也就需要同样长期主义的开发商
珠江实业集团
也是广州市属国企中唯一城市建设运营全产业链企业
因为过于低调，都让人忽略了它深耕广州的地标打造实力
作为城市价值空间的构建者，珠江实业集团的开发伴随着广州城市发展的每一个重要节点
主导了广州第一个发展中轴——环市东片区的城市更新，从全国第一家中外合作五星级宾馆白天鹅宾馆，到花园酒店、中国大酒店、天河体育馆，都是来自珠江实业集团
以及城市公建地标和城市顶豪：
广州体育馆、广州图书馆、广州大剧院、颐德公馆，岭南公馆
因而说他们是最懂广州的开发商也不为过
也更体现着珠江实业集团从白鹅潭出发，又重回白鹅潭的决心
也正因为有几十年来多产业协同布局的实力，在广州市委、市政府城市更新的整体部署和指导下，珠江实业集团成立珠江产投，对聚龙湾片区进行全周期管理
打造「文商旅创居」有机融合的世界级滨水魅力区
其次
它还拥有“低密滨水+历史建筑”的绝佳地块素质
不仅有珠江后航道，还有大冲口涌的纵横水系，还有贯穿南北的公园和生态带
可以漫步其中，也保障舒适的低密体感
还有多处历史文化遗产的原址保留与活化
所以我们看到建于1950年代的传统风貌建筑冲口仓，被改造为复合型城市展厅，实现老旧建筑的活化利用
因此给广州带来了绝无仅有的国际滨水体验
但哪怕如此项目还没妥协
它还让自己嫁接了绝对世界级的资源
除了商业运营的太古，在建筑设计、生态景观、文化艺术、产业导入等各个维度，都引入了具有国际视野与在地实践经验的顶级团队
从BCG的产业战略，到SOM的总体规划、Sasaki的景观设计
也正是这种全维度对接的高阶资源
让整个地块是被系统性的规划，没有割裂感；也让我们看到了崭新的城市面貌
使得聚龙湾既具有国际化的品质标杆，又能深深植根于广州的城市文脉与气候特征之中
所以，当我们在说聚龙湾能够改变整座城市格局的时候
不是在夸张
而是从它诞生之初，就是在探索一种新的可能
在中心城区，如何通过高能级的整体规划与长期运营，实现土地价值的最大化、城市功能的复合化、与生活品质的最优化
这才是聚龙湾规划背后
最值得被看见的深层价值
也让聚龙湾的起点即是世界级水准
03
所以，聚龙湾并不是简单的创造了一个市中心大盘
而是在创造未来
一个完全不一样的未来
如果我们看向上海，从前滩崛起后，艺术西岸的国际化滨江生活已经被完整兑现得很充分了
但这样的生活体验，在广州还是未曾出现过的
所以当然也期待着
真正意义上属于广州国际滨水艺术生活将在此展开
一侧是珠江后航道的滨水治愈，一侧是重奢现代化的商业林立
生态自然与商业繁华并置，就能给人以物质丰盈和精神松弛的双重满足
除了承载艺术的X美术馆
我们还看到聚龙湾已经举办了多次文化生活节
新年伊始的手工艺游园会、大冲口历史人文展、春日焕彩艺术生活节
艺术水岸的生活，已经逐步渗透进这座城市的肌理
而且聚龙湾的水系发达，还有一条大冲口涌
可以作为未来广州划龙舟的好地方
沿着大冲口涌一直往前走
就会来到与滨江步道相连的亲水露台
一棵百年榕树在这扎根，更把时光的历史感注入了这片土地
这些历史印记被精心编织进现代生活的肌理，成为最独特、也最有温度的配套
有百年历史的毓灵桥畔，浓荫下的河道静谧如初
而那些属于广州的城市精神内核也融于此
以此为核心的大冲口涌两岸，还拥有30多处历史文保遗迹，以及143棵古树，清代崇文二十四乡的最高学府，棉州书院就曾建于此
还有清代邝氏三兄弟在眠弓水畔创建的聚龙村，自此文人辈出、巨贾云集
清代岭南书画大家谢兰生、诗人张维屏；十三行巨贾潘振承、伍秉鉴；还有编撰首部英汉字典、绘出《地球五大洲全图》的邝其照...
依托水系发达，贸易兴起，农林渔卉、水上贸易的岭南水乡生活在此生根
这也是广州民族工业萌芽的地方，协同和机器厂造出中国首台柴油发动机
当历史的文脉和当下多元的需求相结合
改建成历史人文展的涌口电排站旁，并立了一家Mo Labo咖啡，要知道Mo Labo 咖啡曾在成都太古里（或附近）开设门店
成为当地网红咖啡打卡地之一
这就是聚龙湾作为一个「文商旅创居」复合业态项目的意义
拥有全方位满足心身灵的舒适生活
文旅商业让聚龙湾充满活力，科创产业中心又打开了未来的想象空间
也因为将大量用地面积预留给了公区，给了这座城市以及这里的人群
使得每一块居住空间都是弥足珍贵
而且首发的大平层，就位于重奢组团之上
所以
能够同时占有这些顶级资源，让一切唾手可得的正是：
聚龙湾·璞毓
藏华于璞、钟灵毓秀，这既是让聚龙湾实现24小时活力的关键闭环
也意味着一种全新的雅奢居住体验
下楼便可在滨江道漫步，在太古里购物，流连于美术馆艺术馆之间
回到家中是230-480平的一线江景大平层，IMAX270度大面宽无框观景玻璃和公建化的立面，让临江的一线视野无所遮挡
还能看见小蛮腰
而且珠江实业集团还安排了泛会所+天际会所的双重配置，不仅更能保障功能空间的多元与尺度，还能拥有纵览天际线的天际泳池
不只是首开的大平层聚龙湾·璞毓，聚龙湾太古里、聚龙湾首发中心、聚龙湾首创中心、广州西岸中心、聚龙湾首发住宅，都将从今年底开始陆续面市
所以各位有感受到么
这种用太古商业做底盘，把滨水艺术和历史文脉作为配套，全维度对接大师和国际顶尖资源的奢居生活
以及叠加背后开发商珠江实业集团，始终坚持对于这块土地持续开发下去的初心
坚持为广州兑现一个国际滨江CAZ样本
这件事对于广州
甚至对于全国都找不到代替
如此才能肩负起这座城市的未来
04
而这，也才是这个项目可以改变广州城市格局的根本所在
不是在期待一片新的滨水建筑群拔地而起
也不是一个顶奢商业地标开门迎客
而是能否为广州这座城市给出一个：
关于未来城市价值的崭新定义
广州曾是海上丝绸之路的原点，作为清代的第一通商口岸，是世界认识中华大地的第一扇窗
在近百年的现代工业博弈中，也是民族工业的摇篮，敢为人先的先锋精神一直根植于这片土地
它的城市基因中，始终同时拥有着务实的商贸精神和市井温情
而当近年来，我们似乎感受到广州有一点在一线城市中隐身
也就更加好奇接下来
它究竟能给出一份怎样的答卷去回应这个时代
所以我们才更加期待聚龙湾的诞生
意味着广州正在用顶级的资源与耐心，走一条长期主义的运营之路
或许
今天这个项目出现能让广州重回整个大湾区第一
这背后可能需要10年，或者20年
但这不正是我们期待这个项目的初衷
一切刚刚开始
以上为正文，来自Cassie
这是真叫卢俊公众号的第6337篇原创文章
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