租售比≠房价见底信号：别被单一指标骗了，核心逻辑在这
鹤岗2000元、5000元一套的房子，为啥全国人都不买？核心就是预期——大家都觉得它不会涨。最近关于房价何时见底，市场热议两大指标，其一为房价收入比，不少人认为该比值回归合理，房价就触底了；但另一派则反驳，房价收入比不靠谱，租售比才是核心衡量标准。
先理清租售比的定义：用房子的购买总价，除以它的年租金，得出的收益率就是租售比。若收益率过低，比如仅1%、2%甚至不足，就说明房价仍偏高，还有下跌空间。这一派的核心判断逻辑是，拿租售比和无风险收益（比如国债收益率）对比：租售比低于国债收益率，房价偏高；高于国债收益率，房子作为投资品才具备性价比。
此前我已聊过房价收入比的合理性，这次重点拆解租售比——租售比合理了，真的意味着房价见底吗？这个看似专业的概念，其实误导了很多人，核心原因的可以从历史和现实维度说清，先看两个国家的案例。
第一个是日本。1991年日本房地产泡沫破裂后，房价长期下跌，快速下跌周期约五六年，后续缓慢探底，直到2004、2005年才逐步回升，2013年回升趋势明显。而在这段漫长的调整期里，日本房子的租售比其实很可观，房租收益率超5%。要知道当时日本已是零利率、负利率环境，国内无风险收益低到极致，5%的租金收益看似极具吸引力，但现实是，并没有人疯抢房子。
第二个是美国。2008年金融危机后，美国房地产也经历了4-5年的调整，同期美国国债收益率处于低位，而房子租金收益率能达到5%-6%，按租售比逻辑，此时买房性价比极高，但当时买房的人同样不多。
这两个案例足以说明，租售比绝非房价见底的核心信号，背后还有多重复杂因素，不能单一判断，具体可从三点拆解：
第一，租售比的计算基数存在偏差。10年前、20年前买的房子，房价基数极低，拿现在的租金算收益率，结果自然很高；但如果在房价高点买入，再按当前租金计算，收益率必然偏低。不同买入时间的房价差异极大，简单用当下租售比判断房价是否合理，本身就不严谨。
第二，租售比的地域差异极大，无统一合理标准。一线城市租售比极高，回收购房成本可能需要600年、700年甚至超1000年；而小城市租售比很低，回收成本周期短，两者差距悬殊，根本没法用同一标准定义“合理租售比”。
第三，房价走势的核心是预期，而非单一指标。过去2021年以前，国内很多房子租售比、房价收入比都极高，但大家仍疯狂买房，核心是预期房价会涨——买房的收益来自两部分，一是房价上涨的增值收益，二是租金收益，当时大家更看重前者，根本不在意租售比高低。如今全国不少地方房价已跌回2016年以前，租售比、房价收入比都回归合理区间，但买房积极性反而更低，本质就是预期变了，大家担心房价还会跌。
就像鹤岗的房子，按租售比、房价收入比算，早已处于极合理的水平，但全国人都不买，核心还是预期它不会涨，没有增值空间。所以对房价这类资产价格来说，预期比任何指标都重要。当前很多地方房价已趋于合理，政策的关键的是改变市场预期，而非纠结单一指标。
最后要明确：房价收入比、租售比仅具备参考价值，千万不能靠单一指标判断房价是否合理、是否见底，需结合购买力、市场预期、政策导向等多重因素综合考量，才更贴近真实市场逻辑。
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