黄浦的世博滨江段，可以说是近十五年，上海黄浦江核心段上，唯一一个被遗忘的明珠。
世博会开幕时，这里曾作为世博会的浦西D园区，也因此成为当时陆家嘴-外滩核心江段之外，最早启动成片开发的区域。
而当时，无论是董家渡、徐汇滨江、前滩、北外滩、东外滩，都没有启动全面的开发，开发阶段远落后于他。
但是，也不知道该说，这片区域运气好还是运气差——因为起了个大早赶了个晚集。
自从2010年世博会结束后，上海开发重心逐渐转向一江一河，徐汇滨江、北外滩、前滩、都在这个周期内全面崛起。
而黄浦滨江这一段，这些年却一直在拆场馆；
整体规划也一直没有落位，很多年里，核心区域的土地都是战略储备用地。
位置如此优越的地段，不可能一直沉寂下去。
前几年，黄浦就发布了意向规划方案，将把黄浦滨江规划成为集合文化、商务、科创、综合服务为一体的滨江商务区；
近期，《世博地区浦西片区功能提升专项规划（含SBPX-01、SBPX-02、SBPX-03单元控制性详细规划）》草案正式公示。
规划显示，将在黄浦滨江规划一栋总高350米的写字楼，和一整片沿江商务区。
这个规划的落地，将会对整个板块起到什么样的作用？
黄浦江各江景板块的能级，会不会重新排序？
我们先详细看看规划的细则。
整个规划的范围很大：
北至中山南路、东至会馆码头街、西至日晖东路、南至黄浦江，总面积约3.6平方公里，研究范围向北拓展至8.8平方公里。
总建筑面积约485万平方米，其中可开发规模约180万平方米。
此次规划将世博地区浦西片区划分为4个规划单元，并对SBPX-01、SBPX-02、SBPX-03单元编制了详细规划图则。
其中最为核心的自然是曾经世博会的场馆区SBPX-01，拥有一整片一线滨江、可整片开发的完整地块。
这个区域是未来整个大板块的核心区，最中间的地块将规划一幢350米的超高层商办在板块的最核心C位，未来将作为板块的核心地标；
此外，这个核心区规划了三块住宅用地，均是商住混合用地（图中三个地块）：
C02-01（最东侧地块）：三类住宅&商办混合用地，占地面积16651㎡，容积率5.1，总建面84920.1㎡，住宅占比70%，住宅总体量59444.07㎡，建筑限高150米。
C01-01（中间地块）：三类住宅&商办混合用地，占地面积22393㎡，容积率5.4，总建面120922.2㎡，住宅占比50%，住宅总体量60461.1㎡，建筑限高100米。
B03-01（地标地块）：四类住宅&商办@商业混合用地，占地面积6984㎡，容积率18.7，总建面130600.8㎡，住宅占比30%，住宅总体量39180.24㎡，建筑限高350米。
这个片区未来开发完成后，将和当年保留下来的世博会城市最佳实践区（其中的南片区现为锦和越界世博园）连在一起，共同形成整个黄浦世博滨江的核心商务区。
世博会城市最佳实践区和整个SBPX-01单元北侧的滨江壹号院、黄浦滩名苑、耀江花园等社区所在的区域，即为SBPX-04片区。
这个区域主要都是已经建成的区域，本次规划中的新增改变几乎没有。
剩下的就是核心区两侧的区域。
先看再向东的片区，就是SBPX-02单元，即为之前绿发浦江园所在的区域。
整片区域几乎已经是内环线和南浦大桥的夹角，地块比较狭长。
本次规划最大的亮点就是东侧规划了一块新宅地（商住混合用地）。
地块属性为三类住宅&商办混合用地，占地面积16922㎡，容积率6.2，总建面约104916.4㎡，住宅占比70%，住宅总体量73441.48㎡，建筑限高180米。
而最西侧的SBPX-03单元，定位几乎就是纯居住，已经到了黄浦和徐汇的交界处。
本次也有两块新增宅地，位于捂盘多年的凯迪迪美逊东侧：
东侧地块性质为三类住宅，占地面积21919㎡，容积率3.1，总建面约67948.9㎡，建筑限高80米；
西侧地块为四类住宅用地也就是租赁住宅用地，占地面积13691㎡，容积率3.1，总建面约42442.1㎡，建筑限高80米。
整个规划的亮点主要是以下两点：
1、给黄浦滨江段，带来了六块含住宅的地块，总住宅建筑面积约26万方。1500-2000套住宅，补齐黄浦世博滨江的居住版图。
2、核心段商务区的规划，让世博滨江的核心江段不再荒废，未来将打造黄浦区唯一一片以科创产业为主导的“中央科创区”。
那么，这个规划对于区域的带动作用大吗？
未来将会对黄浦楼市格局、全市楼市格局，带来哪些影响？
这个区域，有机会超越徐汇滨江吗？
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为了确保信息的准确性，我这几天脚踏实地的把整个黄浦世博滨江，走了一遍。
可以非常客观的说：
如果规划落地，对于区域的整体提升一定是非常明显的，无论是板块能级上、城市界面、人气上、宜居性上，都有不小的提升。
这么说的核心原因在于，当下整个黄浦世博滨江的现状，确实比较差；
整体和缓慢起步的东外滩、以及做的不太好的陆家嘴北滨江都比不了。
当下，整个板块，可以说是非常割裂的一个状态，没有整体规划的感觉。
调研时，我从整个板块最东北段的南浦大桥下面出发，沿着江边走，马上就会发现整个区域第一个巨大的硬伤：
滨江步道竟然和板块内部有很强的物理阻隔，并不能随便走进去。
只有通过一些特定的开口（下图斜着的路为一个开口）才能走到江边。
而江边也并非和外滩、陆家嘴滨江、徐汇滨江一般的正常栏杆，而是水泥墩子：
当然，如果从滨江的角度看板块内部，倒是也可以理解：
整个滨江一线中间夹层的部位，大部分区域都是待开发区域，现状要么是工地、要么是围起来的空地，要么是暂时被借用成为了停车场（以及绿发浦江园南侧的自来水厂）。
像绿发浦江园（下图）边上的区域，整体还有当年南市的老旧风范。
步行到规划中的核心区域，整个大区域现状：
除了当年的世博会城市最佳实践区，通过改造成为了当代艺术博物馆+越界锦和世博园，看起来城市界面比较成熟（下几张图都是）；
世博会城市最佳实践区北区
越界锦和世博园
当代艺术博物馆
上海数据交易所
一旦过了这个区域，到了真正的当年世博展区的核心区，大部分区域都显得荒凉且破败。
数据中心的西侧，大面积的土地目前的用途的都是工地+停车场。
透过停车场可以看到北侧的耀江花园。
路过上海儿童艺术剧院，就到了中国船舶馆附近；
这里就能看出整个板块处于规划早期：
中国船舶馆的前面，当下就是当做了物流的运输基地。
要知道这可是黄浦滨江的一线区域，这个实际情况确实有点过于反差。
继续再向西，也就正式进入了规划的核心区SBPX-01片区，整个区域以当年的弧形观景台为界限，分为两大片区域。
弧形内侧的沿江区域，就是沿江的文体设施，包括滑板公园、舰艇展览馆、球场等文体措施。
运动场
远望号舰艇博物馆
滑板公园
而弧形之外（北侧）的区域，目前现状就是大家知道的：
停车场、以及围起来的工地。
而继续沿着江边走的话，到了滨江壹号院的南侧，就是待拆除的建筑。
整个滨江西侧的区域，除了世博会纪念馆、乒乓球馆看起来恢弘大气；
其他沿江的区域都显得有点村——婚礼主持场地、海鲜餐馆什么的都出来了。
相信跟着我的照片实录，大家也可以看出来问题：
1、由于之前一直没有启动规划，造成了滨江一线的开发和内部本应该成为商务区的片区，整体开发是脱节的；
2、作为核心江段，当前的现状都是交通集散中心、停车场、物流园区，和本身作为黄浦区全域caz的核心江段地位、功能都是严重不符的，势必得改造升级。
现状足够差，未来的改变才会更加明显。
而一旦未来整个区域的规划落地，必然对整个板块的城市界面、宜居属性、职住平衡，都是要带来地覆天翻的变化的。
当然，说到这里，那么你可能就要问了：
这个规划落地的概率如何？
如果规划落地，未来这片区域的能级和上限如何？
能够超越董家渡或者徐汇滨江，成为黄浦江上的第一梯队板块吗？
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我们从两个维度来分析这个规划的落地和后续的影响：
第一个维度，就是城市建设和产业引入的视角；
第二个维度，就是规划本身的定位问题，到底能做什么，做成什么样？
第三个维度，就是楼市分析板块价值的视角。
首先说说城市开发节奏和产业的视角。
大家都知道，我们说的落地从来不是指建房子。
作为基建狂魔，这片区可能3-5年就能把各大写字楼全部建好——关键是产业从哪里来？
客观来讲，从整个黄浦的开发节奏上来看、以及整个黄浦江各大商务区的开发节奏上来分析：
黄浦世博滨江落的地的时间，可能会非常久。
黄浦区内，目前的开发重心主要以中黄浦为主：
以新天地和董家渡为两端成熟核心，向中间开发老西门+豫园等“泛新天地、泛外滩、泛黄浦滨江”概念为主的区域开发。
目前大量的资源目前主要还是投入到了这个片区的建设，但是其实也已经到了阶段性的瓶颈。
目前整个中黄浦的建设进程主要就是新天地、以及新天地东片区，比如新天地核心区的中海顺昌、恒昌、翠湖六期；东片区的露香园和上海壹号院；
实际新天地核心区的翠六南侧地块，中海南侧的永业、瑞安地块尚未开发；东片区的翠湖七期、上海壹号院东区都没有启动。
豫园片区的福佑地块和南地块，更南侧的乔家路地块目前都是待开发状态上海这些顶流新房，硬生生把自己“拖死了”。
而上海壹号院南侧的文庙地块更是压根就没有启动，未来开发遥遥无期。
单纯从目前黄浦已启动的区域里，实际就有不少新建项目需要招商——比如新天地新的地标太平洋广场、未来会落地的外滩地标嘉里金陵华庭。
而实际上，当下即便是董家渡的写字楼，目前入住情况都不算理想。
而从黄浦开发的节奏上看，下一步的大节奏大概率向北发展——
刚刚启动北黄浦区域的旧改（外滩-南京东路-人民广场附近），以及外滩第二立面的建设。
而南黄浦的蓬莱公园、打浦桥、五里桥等区域，开发年限主要集中在90年代之后，尚且未到全面旧改的阶段。
预计等黄浦全面的开发节奏轮到南黄浦、轮到世博滨江，恐怕还要很久，估计是下一个十五年的事情了。
独木不成林，单纯一个世博滨江启动，缺少内部板块开发的势能，想要快速崛起就很难了。
而从全市视角看，整个一江一河上，隔壁的徐汇滨江、北侧的北外滩东外滩、陆家嘴北滨江等一众区域都是需要产业引入的状态，大家都缺产业。
我们分析了陆家嘴北滨江的问题上海最不抗跌的豪宅区，价格体系为何崩了？，陆家嘴北滨江至少大部分版图已经建设完毕了。
相比之下，黄浦世博滨江还只是个起点，距离达到陆家嘴北滨江的状态还有不小的差距。
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第二个维度，就是从规划本身来看，这个区域建成了貌似也很难出圈。
首先从体量上，这个区域的商务区体量实在是太小了，很难在商务区的竞争中出圈，成为领军型的商务区。
整个规划实际的新增商业商务面积大概只有70万方多一点。
即便是加上已经建成的博荟广场（11.4w方办公）加上隔壁的平安滨江金融中心（7.4w方）、丰盛创建大厦（7.7w方），整个大片区全部加起来勉强有100w方的商办面积。
整个片区加起来，都顶不上隔壁一个180万方的西岸金融城，这还没算徐汇滨江其他的大型CBD。
可能优势就是350米高比西岸金融城的290米高了一点点，但是徐汇滨江还有290米的星扬中心和110万方的西岸传媒港，还有其他一大堆写字楼。
而世博滨江这一段整体350米+180米+三个150米+2个80米的气势也不太够，和北外滩（480米+380米+320米+一堆150米）、徐汇滨江都是都无法媲美，更加难谈超越。
而作为一个商务区来说，这个板块实际上也没有什么商务区的氛围：
1、两侧被两个大桥+内环高架截断，内环内部就是五里桥、打浦桥、蓬莱公园几片成片居住区。
像博荟广场实际的租金水平也只有5-7块，在黄浦区的甲级写字楼里，表现也算比较一般。
2、区域内地铁密度也相对比较一般，未来规划的核心区并没有地铁过境，唯一一个在板块内的站点就是13号线世博会博物馆站；
剩下的其他站点严格来说都在板块外部，包括北侧贴着的4号线和8号线的西藏南路站。
只能说，对比只有12号线过境的北外滩显得有些优势，相比于都是超过地铁的陆家嘴、徐汇滨江、前滩、世博，都还有一定差距。
商务领域不占优势无法出圈，做其他领域呢？
做商业，这里好像没规划大体量商场，形不成影响力；
做文化，肯定比不了文艺气息满满的徐汇滨江；
做文旅，这区域肯定比不过北外滩和世博。
总之，这个区域缺乏能直接打透的定位，很难在全市形成影响力。
当下，黄浦对于这个区域的定位“中央科创区”：
如果走真正的科研型企业路线，作为市中心滨江段，环评这一关可能很多产业就过不了。
大概率，还是要靠总部型企业的导入。
只能说，这种情况下，除非这个区域采用“企业总部直接拿地”的逻辑，而非“先建楼、后招商”的模式，才有可能快速落地，打造成熟。
如果走招商路线，那就要等隔壁的徐汇滨江等区域完全成熟才能轮到这里了。
而从楼市视角来看，这个区域即便未来全面落地，其楼市地位大概率比不了董家渡和徐汇滨江，最多是全市的2梯队豪宅区。
大概，就是和徐汇滨江的非标杆社区一个档次。
作为一个楼市板块，尤其是豪宅板块，这个区域的硬伤就太多了：
几乎没有豪宅区气质，豪宅不连片，老社区、老商品房夹在其中。
从地理位置上看，由于这里是内环链接南浦大桥的夹缝处，本身江岸线就不宽；
内环高架北侧的地带，直接就是五里桥、蓬莱公园等短期难以旧改的区域，无法和徐汇滨江东安地王一样，把板块扩大版图。
而板块真正核心区能建房子的地方就不多，南部靠近滨江又都留给了商务区规划。
而北侧的住宅，实际只有融创滨江壹号院一个纯粹的大体量豪宅社区。
边上要么就是租赁住宅（下图一），要么是老商品房，完全没有豪宅区气质。
核心段里面，除了滨江壹号院之外，黄浦滩名苑品质一般、绿地黄浦滨江户型太小（115㎡、140㎡、178㎡），两个小区本身体量也很小；
耀江花园根本谈不上豪宅，板块中间还有各种老大楼，完全并没有形成董家渡或者徐汇滨江那样成片、且大体量的豪宅其实。
而西侧片区的海珀日晖（下图）又被南北高架隔离在外面；
加上本身产品也很“有特色”；
直接成为了徐汇黄浦边界上的非主流社区。
至于万年“鸽子盘”的凯迪迪美逊还不知道什么时候才能真正上市——即便上市了，产品也过时了。
其实整个片区的众多小区，在如今这轮新房豪宅的冲击下，产品力都有点不够看了。
而如果讲起稀缺的江景资源，这个片区其实景观也不占什么优势：
陆家嘴基本看不到太多，对面的世博滨江又没有太多亮点，主要看的就是两座大桥的景观。
如果给各大片区的江景房排序，这个区域也不占多大优势，何况很多小区的江景还有一定的遮挡。
综合比较下来，即便未来整个大规划全面落地了，这个片区在豪宅区里面，基本地位也很难超越隔壁的徐汇滨江，更像徐汇滨江的附庸板块。
但是凭借着“黄浦”两个字的身价，和徐汇滨江的非一线（如启元）豪宅倒是可以打个平手。
不过说到这倒是隐藏了一些买入的机遇：
当下，像滨江壹号院这种品质很不错的小区，主力房龄都是2012之后、且产品不算过时的豪宅社区，很多房源的价格仅有12w上下。
这个价格水平，甚至比品质不如他的部分徐汇滨江的老小区价格还要低。
如果综合考虑其未来的楼市站位和板块能级，其实意味着价格已经跌穿了其实际价值。
此外，相比于北上海一些价格涨得很猛的新房“伪豪宅”，或许这些超跌的二手真豪宅，是更加值得关注的选择。
篇幅有限，后续我们会继续推文分析，感谢您的关注。
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