作者 | 飞天小女警
文章来源 | 格隆汇楼市
要用战略性的眼光，看待当下的深圳楼市了。
溢价抢地
继12月8日深圳湾超级总部地段拍出一块高溢价的地块，12月10日深圳福田梅林板块，双地铁孖岭站旁同样拍出一块高溢价宅地——B405-0308宗地。
这宗宅地的顺利出让，成功让已经断供宅地超10年的福田梅林板块续新。
细看这宗宅地的出让，有几大重点值得关注——
1、8家房企举牌148轮，比12月8日深圳湾超级总部基地占地总面积11833.61平的T207-0068宗地遭6家房企举牌95轮抢夺还要激烈。
T207-0068宗地成交仅溢价42.49%，而B405-0308宗地成交溢价65%。并且B405-0308宗地土地面积更小仅4994.02平。
2、B405-0308宗地成交价79200万，综合楼面单价42695.42元/㎡，可售楼单价约51495.45元/㎡，只是T207-0068宗地可售楼面价的六成，也比今年招商+华润联合拿下的宝中A002-0108宗地可售楼面单价便宜（约69120元/㎡）。
3、宗地内的商品住房需全部实行现房销售。
累计到现在，是深圳第三宗要求现房销售的宅地。
第一宗是位于宝安新安的A001-0212宗地，要求部分现房销售，第二宗是位于宝安机场东的A219-0080宗地，要求全部现房销售，需取得竣工验收备案和入住许可后才能对外销售。
这意味着深圳现房销售的试点进一步扩大，从外围地段，过渡到了核心地段。也是深圳新房住宅销售模式重大转变的信号。
福田作为深圳传统CBD，近10年仅成交2宗涉宅用地，这是2016年以来首宗纯住宅用地。
一块体量小但位置绝佳的地块，对市场而言，是更合适作为现房销售的试验田的。
若地块过大，则代表未来新房住宅入市量比较大，现房销售相当于需要要求房企占用将近2年的资金，对房企来说，很大概率玩不转。
小地块，资金占用规模小，也更灵活，更有利于房企拿地后规划现金流。
同时，小体量供应，即使一两年的后市表现不佳，也不至于需要拖很长的时间清盘。
所以，高溢价（65%）+148轮竞价表明房企对核心区+现房销售组合的认可。
但更重要的是，一定程度上，福田梅林的这宗宅地，代表了市场的“强心针”。
现房销售不仅解决开发产品货不对板的问题，也要求开发商从拿地初期就必须从“速度优先”转向“精工细作”，把房子的品质卷起，也让购房群体，从押注未来买房变成可以检验当下的选择。
市场经验
对中铁而言，现房销售也有一定经验了。
这次拿下福田梅林B405-0308宗地或许是志在必得。
在拿下B405-0308宗地之前，中铁2023年拿下了宝中新安地块A001-0212宗地，在将近8个月后迅速入市第一批预售房源，开盘去化仅约七成。
但很快在两个月后，首批房源便清盘，并且去年9月加推的三单元，也已经全部实现去化。虽然现房销售部分还未准备好，但以中铁阅臻府推售的房源来看，有很大的市场接纳度。
并且中铁阅臻府剩余的现房销售部分，也即将入市，对中铁而言，在深圳续货同样是需要考虑的事情。
当房企拿地集中在头部城市且深圳的市场被一次又一次验证的时候，抢占地块，持续打开深圳市场就成了必然。
其次，该宗地建筑高度小于100米，容积率为3.72，预计同样也会建成低密度的高层住宅，且大户型的豪宅定位。
而这很大概率会是梅林片区少有的住宅设计形态。
整个福田梅林片区开发地比较早，板块基础面貌比较老旧，很多商品房的楼龄不是接近20年就是已经超过20年，楼梯房和普通的居民楼是常见状态，很少标志性的“豪宅”，也就位于梅林板块西部有几个典型的高端小区。
如万泽云顶香蜜湖，栖棠映山，山语清晖小区等。
作为梅林片区十年来的首秀，这也是房企激烈举牌的动力来源之一。
目前，梅林板块的市场挂盘均价约6.1万/平，B405-0308宗地附近二手房实际成交价格在5万—6万/平的区间。
如凯丰花园二期2025年10月30日成交一套73.59平户型，成交总价约497万，折合单价约67537元/㎡。
再如水木澜山居，2025年9月18日成交一套89.31平米户型，成交总622万，折合单价约69646元/㎡。
所以，对中铁而言，可售楼单价约51495.45元/㎡，不比拿下宝安新安地块轻松，在产品上大概要做更多的加法。
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