文/言叔
这几天，香港楼市热闹得很。
12月9日，媒体爆出鹰君主席罗嘉瑞家族今年在香港狂扫29伙住宅和1项写字楼，总涉资近6.78亿港元。这可不是小打小闹，而是实打实的真金白银砸进楼市。
更有意思的是，这帮富豪是9月后短短两个多月内就砸了1.94亿港元买入12伙，金额从728.2万到3652.6万港元不等。
最大手笔是11月初连购黄竹坑海盈山两伙915方呎单位，涉7213.7万港元，呎价约3.9万港元；
最新一宗是上月以1638万港元购入西半山宝翠园763方呎2房，呎价21468港元，较银行估价高10.9%。
罗嘉瑞家族不是一个人在战斗。
中原主席施永青以9315万港元买入6伙，希慎创办人利希慎家族亦以1.52亿港元连购湾仔竹林苑4伙连车位。
这些富豪都是人精，为什么在这个时间点集体"抄底"？难道他们真的看到了什么我们普通人都没看到的东西？
01
先看看数据怎么说。
香港差饷物业估价署的数据显示，2024年香港私人住宅售价指数从年初至11月累计下跌约5.34%。
从2021年9月的398.1点累计下跌26.93%，至2024年11月的290.9点，跌至接近2016年8月的水平。
中原城市领先指数(CCL)显示，香港2024年楼价累计下跌6.53%。
这个数字创下了8年多来的低位，接近2016年的水平。
但是！成交量却创下了近三年新高。
香港特区政府土地注册处通报，2024年全年整体楼宇买卖合约登记量达67979宗，较2023年同期增长17.1%，创近三年新高。
一手私人住宅方面，2024年成交宗数及金额大幅上升57.8%及58.9%，达到16861宗及2082.2亿港元。二手私人住宅成交宗数也上升13.8%至33794宗。
这种"量升价跌"的现象，在楼市里可不常见。
通常来说，量价齐升才是健康市场的表现，量升价跌往往意味着市场在底部徘徊，有人在悄悄吸筹。
02
这些富豪为什么敢在这个时候逆势而为？
答案可能藏在租金数据里。
截至今年9月，香港的租金已经连升8个月、创历史新高（美联数据）。租金回报率也不断提升，其中约40㎡以下的小面积住宅，平均回报率更是高达约3.7%！（克而瑞数据）。
▲香港不同面积的住宅，租金回报率走势 | 图源：克而瑞
3.7%的租金回报率，在当前这个低利率时代，简直就是香饽饽。
相比之下，内地很多城市的租金回报率连2%都不到。
言叔在一些社交平台上，看到不少人在发问：有没有必要卖掉深圳的房子去香港置业。
真得是夸张得不行。
随着市场预期好了，就连机构也开始出来拱火，表示香港楼市的拐点已经到了。
11月24日，瑞银发布研究报告指出，香港住宅市场已处于转折点，未来3至5年将进入上升周期。
报告援引中原集团创办人施永青观点，认为成交量回升与供应见顶是主要推动力。
瑞银列举两大复苏支撑：
一是新盘及二手住宅成交强劲反弹，市场流动性改善；二是私人房屋供应量已见顶，库存压力逐步缓解。
这个判断不是空穴来风。
施永青预计，香港楼价将在三年内升穿2021年楼市高位，与今年3月的低位相比，升幅达41.85%。
同时，他认为此次升浪更可以持续六年，由2025年升至2031年，与低位134.89点相比，升幅可达85%。
当然，施永青也承认，此次香港楼市回落前后只跌了三年，跌幅约有三成，相比97年亚洲金融风暴后的回落，幅度小很多，维持时间也短很多。在97至03年间，香港住宅楼价跌了七成，跌势持续了六年。
03
另一个不可忽视的因素是利率。
美国联邦储备系统已开始减息，预计2025年香港最优惠利率可能从3.5厘降至3.25厘，有利于供楼者。
2024年香港大型银行的房贷利率在5.00%到5.25%之间，相比前几年的高利率环境，已经有了明显下降。
以贷款500万、30年还款为例，利率从4.5%降到2.5%，月供从25300港元降至19800港元，每月能省下5500港元。
这种成本的降低使得购房者在相同的收入水平下能够承受更高价位的房产，从而刺激了购房需求的释放。
还有一个现象值得注意。
就是内地去香港买房的比例开始不断升高。
据香港中原数据，2025年前10个月，内地人在香港购买住宅超1.1万套，占香港住宅总成交量（4.61万宗）的24.2%，购房总金额达1065亿港元，创下历史新高。
而前三季度内地买家（以普通话拼音登记）入市宗数已达9900宗，总成交金额941亿港元，其中第三季度入市3797宗，较第二季度增长6.7%，该季度成交金额达380亿港元，环比上升14%。
内地资金的涌入，为香港楼市注入了新的活力。
这些内地买家普遍认为香港物业目前的价格处于低位水平且租金回报率较高，适合进行资产配置。
04
当然，现在说香港楼市已经完全到底还为时过早。
星展银行执行董事兼经济研究部香港房地产业分析师丘卓文表示，预计2025年香港房地产价格将保持相对平稳，不会有明显涨幅或跌幅。
摩根士丹利2024年12月中旬的报告中指出，香港住宅市场在2025年将维持整体平稳的态势，上半年可能会下跌5%，而下半年存在上涨的可能性。
仲量联行香港主席曾焕平更是相对谨慎，认为若中国内地资金流入香港超出预期，楼价的跌幅或许会较为温和。
但不可否认的是，香港楼市已经出现了一些积极的信号。
成交量回升、租金上涨、利率下行、政策利好，这些因素叠加在一起，确实为市场底部提供了一定的支撑。
那些敢于在市场低迷时逆势而为的富豪们，或许真的看到了我们普通人还没看到的机会。
毕竟，在投资界，"别人恐惧我贪婪"这句名言，从来都不是说说而已。
香港楼市是否真的已经见底，只有时间能给出最终答案。
但有一点可以肯定，对于那些有眼光、有实力的投资者来说，现在的香港楼市，确实值得好好关注一下。
作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。
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