上海融创外滩壹号院二期，是2024年黄浦滨江最后一个可售的“百亿级”城市更新地块，也是外滩金融集聚带与董家渡金融城交汇点上唯一可售的低密高层+合院混合社区。它把“地段唯一性”写进了基因：北距外滩天际线约1公里，南贴董家渡路，西邻上海老县城，东与陆家嘴隔江相望，恰好落在黄浦江S型湾道的“腰带扣”位置，天然成为浦西看浦东的“第一观景台”。-
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在上海2035总规里，这段岸线被定义为“世界级金融文化复合功能轴”，土地性质早已锁定为商业、办公、文化、居住“四位一体”，不会再有纯住宅地块出让，因此项目自带“断供”属性，区位价值被锁定为“不可再版”。
交通层面，项目把“步行可达”四个字做到极致：小区人行主入口到9号线小南门站2号口实测约48米，出站即可看见落客雨棚；北侧200米是复兴东路隧道匝道口，一脚油门3分钟到陆家嘴；南侧1公里接上内环高架，15分钟车程覆盖新天地、淮海路、南京西路三大商圈；延安东路隧道、人民路隧道、南浦大桥在2公里半径内呈“扇形”分布，形成“四隧两桥一轨”的立体网络。对于依赖高铁出差的买家，通过内环-南北高架-北横通道，35分钟可直达虹桥枢纽；未来机场联络线（在建）通车后，浦东、虹桥两大机场之间的通勤时间将缩短至20分钟，国际商务出行效率进一步提升。-
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生活配套方面，项目被“顶配级”资源包围：商业上，3公里范围内同时站着BFC外滩金融中心、豫园商城、新天地、淮海路、老码头五大顶级商圈，其中BFC一期的CHANEL、PRADA、百达翡丽旗舰店已经营业，二期的洛克·外滩源、外滩SOHO、国际金融服务中心正在封顶，预计2026年起陆续交付，将带来约70万㎡新增商业体量；教育上，黄浦区第一中心小学、黄浦外国语小学、格致中学、大同中学、市八中学等公立第一梯队均在步行15分钟圈内，私立的康德、惠灵顿、卢湾一中心国际部也在5公里范围内，实现“公立+国际”双保险；医疗上，九院、曙光医院、红房子医院、中西医结合医院四家三甲在2公里内形成“医疗矩阵”，加上黄浦区妇幼保健院，基本覆盖从儿童到老年全生命周期需求。
产品力是融创外滩壹号院二期最舍得“堆料”的环节。整体容积率3.3，却在中央让出约6000㎡的“双十字”围合花园，实现“超高层也能有低密感”；外立面采用阳极氧化铝板+落地LOW-E中空玻璃+局部花岗岩干挂，顶部做270°弧形玻璃冠，与外滩天际线形成反光呼应；所有户型南北通、无连廊、一梯一户，层高3.3-3.6米，得房率最高达82%，在上海核心区200㎡以上产品中极为罕见。精装标准直接对标国际一线：嘉格纳九件套、劳芬卫浴、大金VRV空调、霍尼韦尔新风、ABB智能家居总线，甚至把全屋隔音做到了55分贝，超过五星酒店标准。最吸睛的是560㎡“揽月大宅”，一层设置115㎡江景会客厅，二层配置5个套房+双主卧，7.2米挑空露台可270°俯瞰黄浦江，被业内戏称为“空中庄园”。-
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价格体系上，项目最后一栋158席大宅于2024年8月取证，均价17.2万元/㎡，看似比2023年一期14.8万元/㎡跳涨16%，但若把“附赠”的精装、设备、厨卫、智能家居折算成5000元/㎡的硬成本，实际涨幅控制在12%左右，低于黄浦区同期高端住宅18%的平均涨幅。横向对比，北外滩新盘已站稳15-16万元/㎡，徐汇滨江“启元”突破19万元/㎡，陆家嘴“滨江凯旋门”二手成交普遍在20万元/㎡以上，融创外滩壹号院二期作为“外滩正核心”唯一可售新房，仍处“价格洼地”。置业逻辑因此清晰：短期看，17.2万元/㎡的取证价与周边20万元/㎡的二手形成15%倒挂，具备“打新”安全垫；中期看，董家渡金融城2026年全面交付后，预计带动板块再涨10-15%；长期看，外滩-陆家嘴-北黄金三角的“世界级中央活动区”一旦成型，项目将享受“地段+稀缺+品牌”三重溢价，具备穿越周期的能力。
购房策略需要“因人制宜”。对自住改善家庭，建议优先选择245㎡四房，总价4200-4600万，既能享受社区顶配资源，又避免过高总价带来的持有压力；对资产配置型买家，210㎡户型总价3500-3800万，是“低门槛入主外滩”的最低门票，未来流动性最好；对企业主或家族办公室，560㎡揽月大宅虽然总价过亿，但可拆分成“双钥匙”设计，实现“一层办公+一层居住”的混合功能，有效降低空置率。付款方式上，开发商提供“首付30%+两年分期”方案，可把资金成本压到年化5%左右，比同期经营贷低2个百分点；若采用“公司名义购房+股权质押”模式，还能再节省1-1.5%的契税。值得提醒的是，黄浦区2025年起试点“豪宅线”动态调整，未来超过140㎡的房源可能面临差异化增值税，建议赶在今年底前完成网签，锁定政策窗口。-
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区域价值展望可以用“三句话”概括：第一，土地断供。黄浦区已明确“十四五”期间不再新增居住用地，董家渡金融城剩余地块也全部为商办性质，意味着外滩核心不会再有新房；第二，产业加速。董家渡金融城已落地央行上海总部、汇添富、太保资管等20余家头部机构，管理规模超6万亿元，预计2026年全部投用后，将带来10万高收入就业岗位，形成“居业一体”的高端内需市场；第三，文化加持。外滩源二期、洛克·外滩源、老城厢城市更新将在2027年前完成，黄浦滨江将形成“金融+商业+文化”三位一体的新界面，与徐汇滨江、浦东滨江形成“三足鼎立”的世界级会客厅。届时，融创外滩壹号院二期作为区域内唯一可售的“居住锚点”，其稀缺性将被进一步放大，成为高净值人群“必须配置”的核心资产。
放眼未来五年，上海核心区的豪宅竞争将从“产品比拼”转向“资源占有”。当北外滩、徐汇滨江仍在努力补齐商业、教育、医疗短板时，外滩已经完成了“顶配闭环”。融创外滩壹号院二期恰好站在闭环中心，用无法复制的地段、无法重演的规划、无法超越的产品，把“住进外滩”从广告口号变成了可量化的资产凭证。对于仍在外滩与徐汇滨江之间摇摆的买家，只需回答一个问题：当外滩只剩最后一扇可开的窗，你是否愿意让它在别人的故事里缓缓合上？-
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