该说不说，最近的深圳楼市，真的有点离谱。
在二手房市场加速探底的同时，一些开发商在定价方面却自信得可怕。不止是豪宅，有的远郊新房也开始飘了起来，甚至比核心区新房卖得还贵。
一边是低头服软的二手房业主，一边是想把价格抬得高高的开发商，市场正变得越来越割裂。
01
进入12月，深圳二手房价格表现如何？
最新数据显示，在深圳中原监测的87个片区中，共有63个片区下跌，22个片区上涨，另有2个片区持平。
也就是说，超过7成片区挂牌均价出现下跌，市场整体仍以调整为主。
举个典型成交案例。
南山诺德国际48平小户型，月初以310万总价成交了一套，而同户型在6月份的成交价是366万，半年下跌56万；若对比市场高峰期成交价830万左右，更是大跌520万，跌幅60％以上。
比深圳平均跌幅40％高出不少。
目前，诺德国际48平户型已经拉回到了2015年左右的价格水平。
为什么跌幅如此惊人？
主要是前期被炒作涨得太猛，当时这个户型仅用一年时间就实现了超50％的涨幅。
2019年1月份：48平成交价410万
2020年1月份：48平成交价552万
2021年2月份：48平成交价830万
2025年12月份：48平成交价310万
换句话说，诺德国际曾经的超涨，为如今的超跌埋下了伏笔。
市场总是用无形的方式将人群分类。那些在房价高点时疯狂追涨的人，与如今在低点恐慌抛售的，很可能是同一批人。这种极端心态，在每一个市场周期的高点和低点反复上演。
02
与二手房市场普遍低头形成反差的是，一些新房项目在定价上的姿态很高。
比如，刚拿证的龙岗坂田天安云谷三期，首推301套住宅，主打建面约108-255㎡四房，备案均价7.75万/㎡。
即便算上综合折扣，折后均价也逼近7万大关。
118㎡：折后单价5.74-6.37万，总价675-752万
142㎡：折后单价6.49-7.13万，总价911-1002万
166㎡：折后单价7.18-7.83万，总价1188-1297万
255㎡：折后单价7.36-8.24万，总价1869-2107万
这个价格，都快赶上南山部分新盘了。特别是对于千万预算买家来说，当前在深圳楼市有更多的主流改善选择。
对比周边二手房，成交均价在4.5-5万/㎡左右。
尽管项目是坂田首个按新规建设的住宅，主打高端改善，但如此价差难免引发市场对其性价比的讨论：坂田的居住价值，是否真的支撑得起近7万的单价？
更重要的是，坂田严格上属于一个刚需板块。在这里，户型越大、总价越高的房子，在二手市场的流动性往往越弱。
03
政策层面，刚刚结束的经济工作会议将房地产列为重点，并提出“去库存”目标，这是时隔十年再次提及相似方向。
但与十年前相比，此次政策工具箱更丰富，包括控增量、优供给，并可能配合贴息、减税等配套措施。
一切的一切，只为着力稳定房地产市场。
如果形成政策组合拳，其力度必须超过上一轮，才有可能激活市场。但也要认识到，即便市场回暖，大概率也是结构性行情，而非全线上涨。
地段好、品质好的次新房有望率先企稳回升；而远郊、老旧、无核心资源的房产，则可能延续调整态势。分化，仍将是这一轮行情的主要特征。
对于持房者：
检视手中资产，优质房产可留，劣势资产应考虑优化置换，避免在分化行情中被动持有不良资产。
对于购房者：
如果是自住需求，遇到高性价比房源可择机入手；如果是投资，需更加谨慎，聚焦核心地段具有稀缺资源的房产。
“卖旧买新、以劣换优”是当前比较稳妥的策略，利用政策窗口完成资产升级，但不宜贪求所有条件占尽，决策效率往往比等待完美时机更重要。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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