买房贷款贴息政策，就要来了吗？
近段时间，这类消息可以说是满天飞。
尤其是地产股，近期也出现了大幅异动。
比如万科前段时间传出贷款展期，已接近于暴雷，之后股价连续下跌超过 10%，却突然迎来涨停板。
引起地产股价格异动的原因之一，就是关于贷款贴息政策的传言越来越多。
我们来看一下，近期网上的说法：据传 4000 亿的贷款贴息政策已确定明年落地。具体包含三点内容：
第一，贷款贴息 1%，时间上限为三年；
第二，贷款贴息仅针对今年 9 月 1 日到明年 8 月 31 日期间的新房按揭贷款；
第三，明年从广州开始落地，之后扩散到 30 多个城市。
那么，这些传言的内容靠谱吗？
首先，先不说 4000 亿的规模是否靠谱，其中有两点明显不靠谱。
一点是贷款贴息的时间，限定在今年 9 月 1 日到明年 8 月 31 日；另一点是先从广州落地，再扩展到 30 多个城市。
老杨认为，贷款贴息不会先从个别城市试点，真要实施贴息，应该是全国统一执行，这涉及到公平问题。
如果国家要征税、收钱，可能会进行试点，比如 2011 年上海和重庆就率先试点对个人住宅征收房产税。
但贷款贴息是国家 “发钱”，既然是国家层面的福利，就该一碗水端平，不能只发给少数城市，否则其他大部分城市难免有意见。
关键是，传言有的说先从广州开始，有的说先从深圳开始，而广州、深圳是一线城市，属于富裕地区。
国家发钱救济，一般会优先考虑落后地区、贫穷地区，怎么会先给富裕地区的人发钱呢？
第二个不靠谱的点是，贷款贴息仅针对 2025 年 9 月 1 日到 2026 年 8 月 31 日期间买房的新房贷款。
这个时间，一看就有问题，如果是 12 月份出台新政，时间点理应从 2026 年 1 月 1 日开始，未来一年内买新房的人可享受贷款贴息。
而 “从今年 9 月 1 日开始” 的说法，是网上瞎编的，编造的依据可能是国家针对消费品贷款（即消费贷）的补贴政策。
该政策从 2025 年 9 月 1 日开始实施，截止到 2026 年 8 月 31 日，但这是针对消费贷的贴息，和住房按揭贷款贴息是两码事，只能说有些人在网上造谣的水平太差。
那么，该如何看待贷款贴息政策呢？
老杨的观点如下：
第一，贷款贴息落地的概率非常大。
既然从今年9月开始已经对消费品贷款进行贴息，那么对买房贷款进行贴息，也就没有制度方面的心理障碍了。
第二，贷款贴息前期大概率仅针对新买房人群，不太涉及存量房贷。
目前存量房贷规模将近四十万亿，如果参考消费贷款 1% 的贴息优惠力度，四十万亿的个人存量房贷一年的贴息成本就达四千亿，三年更是高达 1.2 万亿，这个规模对于当前的财政来说，压力着实不小。
我们可以做个比对：2025 年度国家对于消费品以旧换新的全年补贴力度是三千亿，而如果贷款贴息既包含增量又包含存量，成本明显会超过三千亿。
另外，针对新房贷款贴息，我认为会先从新房贷款优惠开始，买二手房暂时享受不到。
具体原因，一方面是支持购买新房有利于新房去库存，新房库存减少后，开发商才会愿意拿地，地方土地财政才能复苏。
另一方面，还是考虑到规模控制。
我们可以算一笔账：2024 年全国新建商品住宅的成交总金额是 8.5 万亿，2025 年同比下滑，预计 2026 年会进一步下滑。
假设 2026 年新建商品住宅销售总金额为 7 万亿，按照首付 30%、贷款 70% 的比例计算，享受贷款贴息的总金额为 4.9 万亿。
按照 1% 的优惠成本，一年的贷款贴息成本约为 490 亿，三年约为 1470 亿，与今年 3000 亿的消费品以旧换新补贴相比，每年 500-1000 亿的规模，国家财政承担起来比较从容。
第三，从区域来看，我认为既然要执行，就会全国统一执行，而不是少数地区先试点。
第四，贷款贴息的资金来源，会比较类似于消费品以旧换新的资金来源，即超长期特别国债。
另外，考虑到房地产是不动产，和消费品贷款补贴有所不同，地方层面（比如省级政府或城市政府）的财政可能也会配套一部分资金。
第五，贷款贴息落地后对市场需求的刺激程度。
如果仅针对买新房的人群进行贷款贴息，那么时间长度需要拉长。因为贷款贴息一年，相当于买房人的房价降了 0.8%；贴息三年，相当于房价降了 2.4%。
如果贴息只有一两年、三四年，对买房者的刺激力度偏小；如果能延长到十年甚至更久，相当于房价降了 8% 以上，对买房者的吸引力就会大幅增强。
如果只是短期刺激政策，不想把贷款贴息的时间拉太长，那就需要扩大受益面 —— 比如不仅给买新房的人贷款贴息，买二手房的人也能享受，甚至可以对存量房贷给予幅度较小的贷款贴息，比如新增房贷贴息 1%，存量房贷贴息 0.2%-0.3% 。
只有贷款贴息的力度每年超过 3000 亿，才能够对购房需求形成一定的刺激。
对于近期打算买房的朋友们，尤其是想要买新房的朋友，可以密切关注相关政策的出台。
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