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本周北京最热的楼盘，当属刚开盘的海淀宝山双子了。周末售楼处的人是真多，样板间跟春节前的菜市场似的……
海淀五环内想要好房子的，周边区域想买进海淀的，基本都去瞧过这两个项目了。
两个项目同于11月27日取得预售许可证。
北京隅·海岄，442套房源，预售均价9.3万/㎡；
中建壹品·海宸元境，396套房源，预售均价9.23万/㎡。
其中，海宸元境最小建面99㎡，起步价8.5万/㎡。
算上开盘优惠，预计800万总价即可入手三居两卫。
对比同在西四外的保利半壁店地块，楼面价就7.8万+，宝山双盘价格上还是很香的。
当然了，半壁店项目肯定是纯改善盘，大家定位不一样。
宝山项目还是以刚需及首改为主。小户型、低总价，网签预计不会很慢。
销售数据上，北京隅·海岄没公布具体数字，主打一个感谢，不负期许。
中建壹品·海宸元境显然更自信一些，给出了183套的销售数据，另外，简洁又不失霸气地宣布——“势领海淀”。
接下来就是网签了。
这两个项目从拿地开始，比总平图的质量，比售楼处的排面，比样板间的人气。
同一天取证、同一天开盘，谁能第一个打正签很关键。
关系到士气。
另一方面，首套网签怎么出，也有点讲究。
优惠没给到，很难让购房者迅速决定网签；
优惠力度太大，那么多双眼睛盯着，网签价与预售价差太多，后续也不好办。
· 海宸元境
6月5日，海淀宝山双子地块完成出让。
西侧0016地块由中建壹品以27.78亿元总价竞得，住宅楼面价约5.68万元/㎡。
项目占地约2.4公顷，地上建面约5.04万㎡，容积率2.1。
规划11栋7-11F洋房，总计414户，层高3米+。
面积段99/107㎡三居；123/139/181㎡四居；另有少量建面约70/80/90㎡的顶退户型。
优先南排房源，有大量绿地和市政公园景观，视野非常好。
· 北京隅海岄
东侧0017地块，则由金隅地产以33.64亿元总价摘得，住宅楼面价5.73万元/㎡，溢价率1.48%。
项目建设用地面积约2.86公顷，总建面约9.35万㎡，容积率2.1。
地上建面6万㎡，地下3.35万㎡。规划13栋6-11F洋房，总计458户。
对比海淀动辙140㎡起步的大平层豪宅，海岄打了个差异化，主力建面129㎡。另有108㎡三居，顶配产品为145㎡户型。
海宸元境社区体量小于海岄，但选择面更广，99㎡用来引流，181㎡大平层用来保利润。
渠道方面给的反馈是，低总价的99㎡户型最先签约。
比较意外的是，181㎡户型卖得也很不错。
看来这个板块还是能吸引到纯改善群体的。
99㎡和181㎡户型因为没有竞争，不过多了展开了。
重点看下面积段重合的产品。
这两个项目，一街之隔，不同的资方，不同的操盘手。
却又做出几乎同质的产品，天生的劲敌。
建面约107/108㎡户型
海宸元境北侧的设备平台更大，得房率略高。
北侧卧室，海宸元境是北面开窗，保证了南北通透；海岄是东面开窗。
在设计细节上，海宸是独立家政间，且有一个窗户；海岄的家政间和餐厅联通。
建面约123/129㎡户型
海岄有整面侧边飘窗，赠送面积上更胜一筹。
这个户型海岄做了标准的四叶草，南向主卧转角大飘窗是亮点。
海宸北侧两个卧室相邻，可变成大三居，灵活性更强。
建面约139/145㎡户型
在赠送上，海宸北侧有设备平台，海岄则有一整面的侧边飘窗。
同等面积段来看，海岄产权建面比海宸元境稍大，但是功能是一样的，都是三居或者四居。
对于购房人来讲，面积大了，总价自然就贵了。
以主力产品为例，海宸元境123㎡和海岄129㎡户型，都是四居产品，按照9万+的均价，总价差出50万之多。
而且海宸元境最小建面是99㎡，算上折扣，800多万就能上车；
海岄的上车门槛则拉升到900万。
区别于海淀北的高净值客群，海淀西的购房者对价格很是敏感。
想要卖出高溢价，需要在产品力上给更多的价值。
在立面上，海岄用了金属铝板+石材+玻璃，首创金属+陶板+石材竖向插接工艺。
在建材选择上，金隅地产可以依托集团“造好材料”的核心优势，从上游建材，到下游施工装修的全产业链，能精准匹配更优建材组合。
但材料成本高了，最后买单的还是购房者。
现在购房者更加精明，不会被堆砌奢石材料而忽悠，他们在乎的是，多花几十万，能不能买来对等的居住体验以及未来溢价。
在园林比拼中，两家都拿出了看家本领。
海宸元境有一个天生优势，它南面林地0.7公顷，比海岄南面林地大了将近一倍。
为此，海岄还砸了不少真金白银，在社区内打造立体式园林，做出了1800㎡的下沉庭院会所。
中建壹品·海宸元境上周开盘卖了183套。项目的热卖，主要是产品、价格、理念放在海淀都是TOP级的。
首先，海淀西部供地太稀缺了，基本都是几千万的豪宅，所以对于注重海淀、居住属性的人群来说，总价808万起的海宸元境是他们的不二之选。
一直以来，海淀西部似乎存在感不高，但大家不要小看这边，真是“藏龙卧虎”。以大家熟知的，光是在西边，地图软件收录的大院有很多，所以这些客群是很低调，但都相当有实力。
另外，配套上，板块的教育规划，最近正式官宣为九年一贯制的清华附中，预计2026年10月开工，2028年6月竣工，基本跟项目建设时间同步。
板块交通便利很便利，轨道有地铁6号线，快速路有五环通往上地西二旗、阜石路可以轻松通达金融街和内城核心区。
并且，西部配套很完善，重点的301、302、空军总医院大型医院都在这边；
西边的商业配套很成熟，顺着阜石路，有京西大悦城、山姆会员店、京粮广场等大型商业。
另外，向南石景山万达、台湾街；向东往五棵松万达、华熙 LIVE等等。接地气的、高端的商业都有。
所以，平时生活便利程度，重点是，通达商圈的时间成本有时候要比海淀北部更高效。
然后是户型，海宸元境打造了以约99-181㎡改善社区，成为了海淀性价比新天花板产品。
现场99/123/181都做了样板间，现在还可以锁定开盘折扣！
主力约107平三居中户，经典南向三面宽+南北通透+全明格局，餐客厅等宽，餐客公区空间不到30平，主卧20多平，空间感确实拉满了。
并且屋内收纳也很能藏，实际体验已经有120平的感觉了。
边户版本，是超级尺度的阳光房，视野很顶。餐客厨一体化设计，整体面积超40平，光是这个空间感已经超越同户型竞品了。
约123平四居，这款也是主力户型，南向三面宽+全明+南北通透，样板间呈现的很有质感，可以把客厅跟次卧打开，做出超30㎡的大横厅，尺度更爽。
北侧的多功能房也可以根据家庭需要定制不同功能，电竞房、琴房或者是私密会客厅，都能驾驭。
约139平四居，这款是一侧弧形的飘窗带，提升了整体的空间感，主卧算上卫生间有三扇窗户，平时换气、采光、观景都很不错。
客厅南侧还有一步阳台，落地窗的配置，这点是很多海淀项目所没有的。
顶配是约181平四居，这款实际看过，可以说定义了海淀的新豪宅标准。
2+1套房的设计，适合多代人居住，北侧的活动室可以与公区空间打开，形成尺度超大的公区空间。
巨幕客厅+总统套房式主卧+回游式独立玄关，动静分区明显。客厅足以放下8-10的圆桌。
然后是园林，这次的设计结合历史文脉，将为业主带来全新的体验。
融合西山的灵秀，海淀的书香，传承千百年来的文化与书院精神。
在之前的项目里，中建壹品对园林实景的设计非常下功夫，也在国内、国际上屡获大奖。
这次，海宸元境的园林从效果图、理念上确实给了市场不一样的惊喜。
从园林“一轴五境十雅” 的空间叙事中，让千年东方文脉在当代生活里自然流淌。
超百米的城市界面包含近68米长、7.5米挑檐的大门。
透光石材顶部，琉璃瓦影壁+石材与铝板风格低调内敛，殊不知已然是海淀大门尺度的第一梯队了。
入门，这里有龙生九子椒图雕塑镇守，夜晚配以艺术宫灯，福鼎黑与幻影蓝石材的肌理在水声中静静沉淀。
门庭近300㎡面积尺度，飞瀑从蓝翡翠大理石水景间倾泻而下，迎宾树王、与山石景观，似古树盘曲映照着光影流转。
二进水庭 “墨池吟咏” 映衬着文人墨客的雅兴。在约450㎡的水庭中，古驰黑大理石铺就的池底滴墨如画，松烟般的纹理在水波下若隐若现。
飞瀑与亭内松盆景凝练着西山雅集的诗意，四周特选的丛生元宝枫寓意美好的生活，曲径通幽处，禅房花木深...溪水浣墨的雅致场景在此重现。
“松涧茶庭” 则是隐逸风雅的绝佳写照。会客亦或者深思自习。
茶亭半隐于林荫之间，福鼎黑与库邦绿花岗岩铺就的石案上，茶烟缭绕与松针间的碎金日光相得益彰。
皇家石狮威仪肃立，既昭显世家礼序，亦守护着这份与世无争的静谧。
约900㎡的下沉庭院的水亭空间，将古典意境推向高潮。
蓝翡翠扇形桥身悬于水景之上，星河黑岩板池底，呈现水墨画的意境。
竹形陶瓷幕墙、元宝枫与文冠果与造型黄杨错落其间，还原自然景致，彰显闲适、随缘自得的精神归宿。
海宸元境的园林主体给人一种：横看成岭侧成峰，远近高低各不同的意境。从庭院再登高处，以西山雅集的廊架空间里的沉浸式景观廊亭。凭栏远眺，西山轮廓与园内景致相映成趣，“大隐隐于市，心宸自西山” 的悠然心境油然而生。
另外，园林还有三个模块。宅间花园的“夜月棋趣” 以石材棋案、雅致林木营造宋式文人对弈雅境；南部花园的“抚琴雅境” 凭林间跌水、特色绿植与现代材质，打造自然与品质兼具的核心会客厅；“登云揽翠” 是构造成长型全龄儿童空间。让孩子们在自然环抱中，徜徉在知识的海洋中。
可以看到，海宸元境的园林突显了“显、贵、隐、雅”四大主旨 ，融合了西山自然，海淀人文与东方美学，打造了沉浸式山水主题的画卷。
海宸元境的园林非常值得我们期待，而且这次中建壹品还将再次展示“央企速度”，在不久后，首阶实景即将呈现~
除了园林的惊喜外，海宸元境还有约2600平的万卷长书主题会所，建筑设计采用贝金米黄石材柱+大玻璃，宸楼飞檐的顶部设计，尽显东方雅奢的意境。
会所功能包含休憩、洽谈、健身等功能区，还配置有海淀西独一份的无边泳池，达到了五星级酒店同款配置。
超级城市界面+超配产品+海淀西四环品质+清华附多重利好加持，99平最低808万起，就能入手西四环~
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