01
在澳洲，想住独立屋，年收入得先达到这个数
根据地产信息网站 Domain 最新报告，要负担独立屋的中位数租金，一个家庭每年收入必须超过 112,000澳元，比 2019 年增加 51%。
如以合理租金支出不超过收入30%作为标准，在疫情前，一个家庭要租住独立屋所需的收入为 74,533 澳元。
如今租金增长远超收入增长，使全国大部份地区对许多租客而言变得难以负担。
这不只降低租客的生活水平，也令许多地区的僱主难以招聘到必需的员工。
在主要城市中，一个双人家庭以平均薪金计算，租住一间独立屋的租金占收入的 21.1%。
Domain 高级经济学家鲍曼(Joel Bowman)表示，个人平均收入只有约 80,200 澳元，报告数据显示单收入家庭的处境特别困难。。
他向澳联社表示：「对于单收入租客而言，要在大多数市场租到一般租金的独立屋确实很吃力。」
悉尼依然是全国最难负担的租屋市场，租住独立屋需年薪135,200 澳元，
悉尼外围郊区仍有少量负担得起的地区，例如 Willmot ， 年薪 84,933 澳元 的单身人士可负担每星期 490 澳元 的中位数租金。
在澳洲最难负担的地区 Vaucluse，租客家庭年收入必须达到 511,333澳元，每星期租金中位数是2950澳元。
在堪培拉、珀斯和达尔文，要租住独立屋家庭年收入需要超过 12 万澳元，而荷伯特和墨尔本年收入要略高于 10 万澳元。
自 2019 年以来，珀斯、布里斯本和阿德雷德的租金增幅强劲，三地的独立屋租金现已占一般家庭收入的 21% 以上。
其中珀斯的变化最大，在2019 年独立屋租金仅占家庭收入的 13.9%。
而租住一个单位（Unit），在悉尼亦需要年收入 130,000 澳元。荷伯特要租住单位的收入要求最低，为 84,000 澳元。
Domain 首席经济师鲍威尔（Nicola Powell）表示，到2026年，大多数人只有在距离市中心30到40公里的地方才能负担得起租金，而不会感到压力。
根据房地产数据公司 Cotality 的资料，2024 年 9 月全国中位数周租金为 671 澳元，较五年前上升 53.3%。
而同期中位收入仅增加 20%。
02
墨尔本悉尼房价上涨停滞，买家持平
悉尼和墨尔本这两个最大市场的房价增长停滞，因有志购房者在利率前景不明的情况下激烈争斗。
据房产数据公司Cotality称，本周初步拍卖清仓率降至62.7%，创一年多来最低的初步成功率，且较上周63.5%的初步结果进一步下降。房源总量也下降了。
Cotality表示：“虽然成交量减少遵循典型的季节性模式，但自九月中旬以来拍卖清算率逐渐放缓，更多与市场状况有关。”
过去四周，Cotality悉尼的每日房价指数显示零增长，而墨尔本同期增长率回落至0.1%。
悉尼的初步清除率降至58.1%，比一周前低3.4个百分点，而墨尔本的初步成功率保持在65.7%。
在上周的最后一次新闻发布会上，澳大利亚储备银行行长米歇尔·布洛克排除了可预见的未来降息的可能性。
布洛克表示，委员会甚至没有考虑降息——而是考虑了在何种情况下会开始加息。
“我认为不再降息会削弱一些曾经支撑买家信心的顺风。所以这实际上可能有助于从价格增长中获得一点——我强调一点——动能，但我认为这会处于边缘性，“Domain首席经济学家尼古拉·鲍威尔说。
鲍威尔表示，抵押贷款持有人面临严重的可负担性问题，因为他们管理的还款额远高于2022年紧缩周期开始前的水平。
另一方面，市场放缓为买家创造了机会，因为会有“相当多的卖家”在春季未能出售，他们会渴望在圣诞节前找到买家，房地产分析公司SQM Research创始人路易斯·克里斯托弗说。
“这个季节卖家可以稍微有点可谈判的空间，”他说。
雷·怀特董事总经理丹·怀特表示，即使在最新的澳储银行会议之前，利率预期的快速转变——从备受期待的明年降息到日益增长的加息可能性——自11月底以来，已经“抑制”了房地产市场的表现。
“尤其是一些较大的首都城市的买家，已经达到了他们认为不想再进一步推动自己的价格点。所以我们看到整体竞争有所下降，”怀特说。
“这让竞拍者更加谨慎。如果没有利率讨论，市场可能会更活跃。买家们决定坐等明年会有什么变化。”
尽管如此，该机构在布里斯班和阳光海岸的两场集体拍卖活动中，房产销售额超过3700万美元，售出了二十多处房产。
在悉尼东林德菲尔德，雷·怀特经纪人杰西卡·曹成功以551万美元成交了位于阿德莱德大道25号一块宽敞的967.5平方米地块上的一座四居室、1930年代风格的住宅。
在墨尔本东南部，年轻父母马克·奥奇平蒂和洛伦·德利乔吉斯希望利率不要再次上涨。他们已将位于门通威廉姆斯街3/4号的四居室房屋挂牌出售，并计划在不同地区购房。
“[利率下降]目前对所有抵押贷款持有人来说都是最好的。他们在短时间内迅速崛起。每个人都在努力维持当前的工资。如果能为抵押贷款持有人带来更多减免，那将非常好，“奥奇平蒂说。
与此同时，在较小的首都市场，布里斯班的初步清算率升至60.3%，阿德莱德降至69.7%，堪培拉则略升至59.6%。
03
澳洲第三季度新增住房贷款总额创下历史新高
Canstar最新研究显示，澳洲三季度新增住房贷款总额创下历史新高。
根据该机构对澳洲审慎监管局（APRA）数据的分析，当季新增房贷总额达到1911亿 澳元，较上一季度大幅增长83亿澳元。
这一增长在很大程度上由投资者贷款激增推动：新增投资者贷款较上一季度增加77亿澳元，达到717亿澳元的历史峰值，较去年同期暴涨24%。
自住者贷款增长相对温和，增加6.46亿澳元，但同样创下季度新高，当季澳洲自住者新增房贷总额达1196亿澳元。
澳洲统计局（ABS）数据表明，这一增长并非仅由房价上涨驱动，更多澳洲人入市购房也是重要原因。
三季度新增住房贷款承诺数量较上一季度增长6.4%。
尽管房贷规模创下纪录，但Canstar网站数据洞察总监Sally Tindall指出，抵消账户数据显示“家庭现金储备从未如此充足”。
“仅三个月内，抵消账户余额就激增250亿澳元，创下历史新高，”她说，“这种资金实力为借款人提供了缓冲，让他们在可能面临加息的情况下，仍有信心留在市场中。”
对于已有房贷的澳洲人，Tindall建议现在就“把每一分闲钱都投入抵消账户”。
她还建议，在可能的加息到来前，主动联系银行协商更低的贷款利率。
“尽管不会进一步降息，但房价预计将再次强劲上涨，”Tindall表示，“综合来看，2026年房地产市场有望持续上行——即便利率维持高位，手握现金的借款人、跃跃欲试的投资者以及有限的房源供应，都将为市场注入动力。”
04
维州房地产信心创新低 工党施政失当持续拖累经济
维州反对党指出，最新公布的Procore/Property Council产业信心调查显示，维州房地产业信心再度下探，在全国排名垫底，并与全国平均信心指数拉开创纪录的24点差距，维州民众仍在为工党的执政不力付出代价。
调查报告显示，维州房地产业信心为全国最低，与全国平均差距创下历史新高，而维州在政府规划与成长管理信心指数是-65点，位居全国最末，超过65%受访者认为维州艾伦工党政府的房产税是阻碍开发的最大障碍。
此调查结果与房地产协会发布的《吸引国际资本报告》相呼应，该报告也指出。过去三年，外国对维州房市投资大幅下跌53%，维州也是全澳唯一未来工程排程下滑的州份，预示建筑动能疲弱与新开发案减少。
而在工党政府执政下，维州还承担了全国最高的房地产税负，净债务也以每小时超过170万澳元的速度攀升，预计至2028-29年将达到创纪录的1,926亿澳元。
维州反对党领袖威尔逊（Jess Wilson）说，在工党主政下，在维州房地产信心跌至新低，我们背负全国最高的债务、最高的税负、最高的失业率与最缺乏竞争力的商业环境时，董事会会议上流传」哪里都行，就是别来墨尔本」也不足为奇。如果我能当选维州州长，我的首要工作就是让预算重回正轨，为家庭纾困，并让维州重新向企业与投资者敞开大门。
影子住房与建筑厅长索斯威克（David Southwick）说，信心崩跌的原因很清楚，工党的高税收与浪费正在把投资赶出维州，当企业失去信心，房屋供应减少，受苦的就是家庭。现在在维州建一栋房屋的成本，加上沉重的税负，使得许多住宅项目在起步前就被迫搁置，如果一栋新屋43%成本是税时，年轻家庭根本难以承担。
投资者也因繁文缛节与行政延误而撤离，因为任何额外的许可程序、任何新要求、任何延迟的月份，都会推高成本，而最终买单的是维州人。
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