文/言叔
12月15日，国家统计局公布了11月份房地产数据，看完之后我只想说两个字：扎心！
最关键的是，调整力度还在加深。
结论就一句话：
调整进入了深水区。
01
先看最扎心的数据。
国家统计局披露，1-11月全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%；其中住宅投资60432亿元，下降15.0%。
我不断强调过，房地产开发投资增速反映的是一级市场的拿地与开工情况，这一数值自2022年4月份转负以来，就一直没有回过正。
今年一季度，调整幅度有所收窄，但4月份再次回到了两位数下行状态，之后跌幅不断扩大。到11月份，跌幅已经扩大至年内最大，也是本轮房地产全面调整以来的最大幅度。
按照目前的数据与跌幅趋势来看，今年全年房地产开发投资规模大概率跌破8.5万亿。
财政部公布的卖地收入数据，更是让人倒吸一口凉气。
财政部披露的数据显示，我们的卖地收入见顶于2021年，当年全国土地出让收入8.7万亿。2022年跳水至6.69万亿元，2024年降至48699亿元，相比于2021年的高点，下降了44%。
今年前10个月卖地收入进一步降至24982亿元，全年卖地收入大概率跌破3万亿。
这是什么概念？
从8.7万亿到3万亿，短短三年时间，地方政府的"钱袋子"缩水了65%！
02
第二个让人心惊的数据是商品房销售额。
国家统计局披露，1-11月份新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%；新建商品房销售额75130亿元，下降11.1%。
自2021年以来，商品房销售面积与销售额一直在下跌，也从未回正过。
去年跌幅在不断收窄，到今年春节月份，跌幅收窄至10%以内。
但今年4月份是分水岭，从4月份开始无论是商品房销售面积还是销售额，跌幅均在扩大。
销售额跌幅终于在11月份再次进入了两位数下降状态，这是今年内首次。
全国商品房销售面积和销售额同样是在2021年见顶，2022年跳水至"双13"，2023年跌至"双11"。
2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。
以此估算，今年全年商品房销售面积与销售额会跌破"双9"，进入"双8"。也即商品房销售面积降至8亿多平方米，销售额降至8万多亿元。
分大区域来看，东部、中部、西部、东北，无论是房地产投资、商品房销售面积还是销售额，调整幅度都在逐渐加深。
前11个月，房地产投资东北跌幅最大，同比下跌了25.9%。
其次是东部、中部，跌幅都在两位数以上。前11个月商品房销售面积与销售额，均是东部跌幅最大，而且都是两位数下行。
03
从上面的数据还可以看到，目前商品房销售额下降速度与幅度，远大于商品房销售面积。
其在现实世界的投影，便是房价调整速度在加快、加深。
和销量转折点一样，也是从4月份开始。
国家统计局披露的数据显示，2024年4月，新房价格环比上涨城市数量为22个，较上月减少2城；下跌城市有45个，较上月增加4城。
二手房价格方面，有5城房价环比上涨，较上月减少5城；下跌城市64个，较上月增加8城。
到了11月份，70个大中城市中，新房环比上涨城市数量8个，比上月多2个，合肥、襄阳环比领涨全国，无锡领跌。二手房价格无论环比还是同比，继续全线下降，其中扬州、北京领跌全国。
底，何时出现？
从目前的数据和形势来看：商品房销量可能快要见底，但房价仍看不到止跌的迹象。
中央经济工作会议对房地产的表述是：
着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。
深化住房公积金制度改革，有序推动"好房子"建设。加快构建房地产发展新模式。
与去年提法相同的是，明年鼓励回购商品房用于保障房，加快构建房地产发展新模式等。最大的不同在于：没有再提及"止跌"。
没有再提及止跌，可能暗含的意思是，经历了今年的大调整后，我们的商品房销量差不多要进入筑底阶段了。
按照前11个月的销量规模与跌幅来看，今年全年商品房销售面积和销售额大概率会跌至"双8"。“双8”，可能就是乐观预测下的底，不乐观的话，也最多跌至"双7"。
毕竟，房子折旧带来的改善型需求，以及仍有一些的增量需求，差不多要与当下的销量进入动态平衡。
04
回顾历史，中国房地产市场经历过多次调整，但这次真的不一样了。
过去的调整，往往是政策调控导致的短期波动，市场很快就能恢复。但这次是供需关系的根本性变化。
从需求端看，人口红利正在消退，城镇化速度放缓，住房需求从"有没有"转向"好不好"。
从供给端看，过去几十年积累的库存需要时间消化，开发商的高杠杆模式难以为继。
更重要的是，政策思路也在发生变化。从过去的"稳房价"转向现在的"稳市场"，从需求端调控转向供给端改革。
中央提出的房地产发展新模式，核心是"租购并举"，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求，支持城乡居民多样化改善性住房需求。
这意味着房地产市场正在从过去以投资为主导的模式，转向以居住为主导的新模式。
这个过程必然是痛苦的，但也是必要的。
房地产市场的深度调整，最受冲击的是地方政府财政。卖地收入从8.7万亿跌到3万亿，这个缺口怎么补？
从各地实践来看，主要有几个方向：
一是盘活存量资产，加大基础设施REITs发行力度；
二是发展产业，培育新的经济增长点；
三是中央转移支付，加大对困难地区的支持力度。
但最根本的还是要摆脱对土地财政的依赖，建立可持续的地方财政体系。
这个过程会很痛苦，但也是必经之路。
作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。
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