内容提要：
马光远和宏皓认为，房地产下行根源是“唱空叙事”和悲观预期，只要人人唱多、政策扭转预期，市场即可反弹繁荣。但事实上，当前房地产投资销售腰斩、房价持续下跌、库存高企，真正原因是供给严重过剩、需求饱和、居民杠杆已到顶等结构性问题。唱多唱空是市场常态，无法逆转供需规律，若唱多有效，不如花钱雇人统一唱多救市。
一、马光远说当前房地产下滑的罪魁祸首是大家都在唱空房地产，宏皓说马光远这话精准戳中楼市痛点。
说实话，一般的网民发表一些缺乏经济学常识和基本逻辑的言论，三郎从来不会反驳。因为一方面他们缺乏专业常识，情有可原，另一方面他们不少教授、专家，消费者和投资者的错误影响不大。但今天看到金融学家宏皓教授和中国最夸张的房价看涨派马光远，又发表只要大家都说房价会涨，房价就一定会涨的谬论，忍不住要反驳几句了。
12月16日，自己介绍的中国金融智库首席金融学家宏皓教授，发布微头条，称赞“马光远这话精准戳中楼市痛点！”。宏皓称，11月70城新房价格环比降0.3%、二手房降0.5%，国房景气指数跌至91.90，这并非刚需消失，而是恐慌性悲观的“多米诺骨牌效应”在作祟，有人看空就跟风，越观望越不敢买。“买涨不买跌”似乎已经成了大家的共识。
宏皓认为，其实刚需、改善需求一直都在，缺的是打破悲观预期的信心，只要市场信心回温，需求自然会慢慢释放。
马光远说了什么，让宏皓如此力赞？
原来在同一天稍早，马光远发表《当前房地产最大的问题，是悲观叙事的病毒式传播》一文，认为“房地产市场现在最大的问题，不是价格太高，不是没有需求，不是没有想买房子的人，而是一种像病毒一样传播的悲观叙事”。
马光远和宏皓的逻辑颠覆了三郎的认知，三郎觉得7年的经济学教育经历和几十年的经济领域工作、研究经历，都被马光远的奇葩观点颠覆了。原来，房价太高不是问题，没有需求也不是问题，看空房地产市场，才是房地产下行的元凶？！
马光远在文章中称，我们看到，房地产市场经历了近5年的调整，尽管房地产的很多数据已经腰斩，是因为市场上传来的都是价格下滑的消息，而价格下滑的消息不断传播的结果是更加坚定了大家认为未来还要下跌的预期，这种预期传递到市场，市场的数据继续下跌，整个市场都在传播着一种非常恐慌和悲观的趋势，导致整个市场是信心越走越低。
马光远还认为，经过五年的调整，房地产早已经到了均衡点，而且很多指标已经跌过了头，一些地方的房价相对于居民的购买力而言，已经明显可以买得起了。但是，市场仍然在下跌，为什么？
他认为最大的问题就是大家看空房地产，是预期的恶化，以及恶性循环和传导，传导的结果就是羊群效应，大家都认为房价还会下跌。
马光远称，现在并非没有真实的购房需求，真实需求是一直存在的。
就未来十年的住宅市场而言，各种需求加起来，每年至少有八亿平，如果加上商业和写字楼，总体需求保守估计也在10亿平以上，如果经济本身走出目前的调整，需求可以回到12亿平的均衡点。
最后，马光远认为，改变对房地产市场的看空预期，改变悲观叙事是当下政策的核心命题。所以，他建议官方要从政策层面进行阻断，要从政策层面改变预期，让市场的情绪稳定下来。他还以去年“9.26”为例来证明，强有力的政策是能够改变叙事的。
二、马光远所说的房地产市场，目前是一个什么样的情况？
今年以来，房地产市场总体上还是延续前三年的下行趋势，所有的房地产数据，都指向房地产市场仍然处于下行调整周期中。
比如我们看11月的数据，房地产开发投资前11月为78591亿元，同比下降15.9%，其中11月当月为5028亿元，同比下降30.3%，创下本轮房地产调整以来最大的跌幅。相对于最高峰2021年的14.76万亿元，月均1.23万亿元，下降幅度已经接近60%。
新建商品房销售面积，前11个月为78702万平方米，同比下跌7.8%，11月当月为6720万平方米，同比下跌17.3%。与2021年11月的15090万平方米对比，下降了接近56%。
从综合衡量供求平衡状态的房价来看，按简单算术平均计算，11月中国70城新建商品住宅价格同比下降2.8%，已连续第29个月同比下跌，跌幅为8月以来最大。环比下降0.4%；二手住宅价格同比下降5.7%，较上月的跌幅5.4%有所扩大，环比下降0.7%，跌幅比新房大。城市分布上，新建住宅仅8个城市价格环比上涨、59个城市下跌，整体仍以普遍下行为主；二手住宅方面，70个城市价格全部下跌，已连续多月无一上涨。
与2021年对比，房地产投资下降了60%，商品房销售量下降了56%，房价累计下降了多少？国家统计局没有公布房价指数，但数据专业机构CEIC的数据显示，以2021年为100，2025年新房价格仅下跌了7%，二手房价格仅下跌了16.5%。
房价持续下跌，房价下行压力再度加重，反映房地产供给仍然严重过剩，需求相对严重不足。但相对于腰折的房地产投资和销售面积，仅下跌7%的新房价格，以及截至11月仍然存在的75306万平方米待售商品房和656066万平方米的在建商品房，按11月份的销售水平计算，足够我们销售108.8个月的商品房供给量，不知道马光远是如何得出房价已经跌到位的结论的？
三、决定房地产繁荣或衰退的，核心因素还是需求供给平衡状态的变化。供给不足时上行，需求饱和后下行。
早在2021年12月10日，三郎便在《后房地产经济时代，您准备好了吗？》一文中指出，在房地产企业债务风险高企的同时，居民的杠杆率也触及天花板，存在着较大的风险。随着房价的上涨，随着家庭住房拥有率的提升，居民部门的杠杆率也在快速地增加。
1997年全国房地产个人贷款余额不到200亿。到2020年末，个人住房贷款余额34.44万亿元，23年时间个人住房贷款余额猛增1721倍，年均增长38.3%。而同期城镇居民可支配收入仅从1997年的5160元增加到2020年的43834元，23年收入仅增长7.5倍，年均仅增长9.7%。个人住房贷款以比居民收入快4倍的速度扩大，一旦经济增长放缓，居民收入增长乏力，将出现广泛的住房贷款违约潮，蕴含着巨大的金融风险和社会风险。
所以在四年前，三郎便认为，四个因素决定了不管承不承认，依靠房地产发展来推动经济增长的时代已经结束，事实上我们已经在向后房地产经济时代迈进。这四个因素，一是住房不炒和“三线四档”按下了后房地产时代的开幕键，二是中期和远期的城镇化空间都极为有限，成为房地产的发展的天花板，三是人口和人口结构的快速变化，是推动房地产经济时代结束的内生力量，四是家庭债务杠杆已经到顶，中国家庭已经失去了继续加杠杆买房的空间。
客观而言，决定房价的是供给和需求的平衡，2000-2018年，由于家庭杠杆较低，城市化率较低，人均住房拥有量较低，城市可拆迁房屋数量庞大，商品房需求相对于供给，很大，商品房供不应求，房价上涨。2019-2021年，已经是这一轮商品房繁荣期的强弩之末。很显然，决定前20年房价上涨，房地产市场繁荣的，是强大的需求和相对不足的供给。
但市场经济就是如此，当需求饱和之后，市场就会下行，价格就会下跌。中国的电视机市场、洗衣机市场、空调市场、电脑市场、手机市场、汽车市场，莫不如此。房地产市场又怎么可能对抗经济规律？
四、从来没有只有唱多的单边繁荣市场，唱多和唱空从来不是影响市场方向的主要力量。
只要是市场，就有交易双方。只要存在交易，就有人唱多，也有人唱空，这太正常不过了。没有哪个国家可以出台一个奇葩法律，在某一特定市场，市场参与者只能唱多，不能唱空。
千篇一律地唱多，市场千篇一律地上涨，这还是市场吗？这恐怕就是印钞机吧？这等好事国家自己去做就好了，在这个一直多、没有空、一直上涨、没有下跌的市场里收到越来越多的钱，还需要收什么税费啊？涨到一定的程度直接就可以全面免除所有税费了。再涨一涨，就不单可以免税，还可以向老百姓直接发钱了。如此下去，都可以购买全世界了。毕竟一个单边无限上涨的市场，其财富效应不是算术级的，是指数级增长的啊！
所以，只能唱多，不能唱空，这不符合市场规律。美国股市不仅有人唱空，还有做空的机制，但美国的股市因此一直处于熊市吗？2007沪指大顶6124点之后，拥有数百万粉丝的李大霄一直在唱多A股，他的“钻石底”、“婴儿底”言论一度成为市场的热门话题，18年了，也没见沪指再破6124啊！
如果马光远、宏皓之流真的相信只要大家都来唱多房价，从不同角度证明房地产市场马上会触底反弹，房价就真的能上涨，房地产市场就真的能再来一次2000-2020年的繁荣期，我建议马光远、宏皓等人可以向官方、房地产开发商献计献策，说服他们拿出几十个亿来做这事。
中国在网络上发表过房地产分析文章的，最多不会超过1000万人，每人给他们发365万也就36.5亿元。让这1000万人每天在所有自媒体平台上发一篇唱多房价和房地产的文章，连发一年。这种救市的方法，比国家收储商品房、降低房贷利率，可要节省太多。
唱多房地产就能再繁荣，我相信中国前100大房地产商每家凑个四千多万凑36.5亿房地产唱多费，也不费力吧？这种投入产出，估计是非常惊人的吧？如果唱多一年还没效果，参与者自愿10倍赔偿给出资者。我相信官方、房地产商，都不会拒绝这单稳赚不赔的单子吧？
【作者：徐三郎】
热门跟贴