今天上午，三亚土地市场完成一宗重磅交易——海坡片区HP02-03-05B地块由海南绿发以20亿元成功竞得。值得注意的是，此次土拍正值海南全岛封关运作（12月18日）前夜，此时核心地块的成交更显特殊意义。

一、地块核心指标：低密规划锁定高端定位

本次成交的HP02-03-05B地块面积约100亩，规划为纯二类城镇住宅用地，容积率≤2.20，建筑限高60米，绿地率≥35%。这一低密度指标为打造高端改善型产品预留了充足空间。配套方面，项目需配建2980㎡社区便民综合服务中心，涵盖养老、托幼、文化等多元功能，同时需落实海绵城市要求（年径流总量控制率≥60%）。车位配置标准亦高于普通住宅（144㎡以上户型1.5车位/户，以下1.2车位/户），凸显其高端定位。

此次地块最终成交价202243.8687万元，成交楼面价约13800元/㎡，即使加上配建成本，该地块的综合起拍楼面价，也只有13888元/㎡左右，对于三亚湾板块而言，这堪称最具性价比的优质地块！

根据出让公告，项目涉及商品房销售事宜参照“城市更新工作指引”执行，这就意味着该地块可以享受三亚城市更新“七层以上主体达到2/3即可预售”的销售政策，这在三亚湾海坡板块，是极个别。

对于房企来说，则是拿到了核心利好：开发成本大幅下降，周转效率大幅提升！

另外，HP02-03-05B地块是近3年来三亚湾板块不可多得得大面积段的住宅地块，净地100亩住宅，在海坡板块，面积仅次于上个月绿发摘下的142亩地块；从三亚土地规划来看，未来，在三亚湾几乎不再有这样的优质地块能出让了。

在三亚湾片区土地储备告急的背景下，这宗地的稀缺属性拉到满格；对比其它动辄2万/㎡左右的地王项目，HP02-03-05B地块具备超高价差空间，为开发商预留了足够的盈利可能。

不止如此，土地平整，拿地即开工，这些特点从开发角度来看，节省大量的拆迁、平整成本；且为100%的住宅用地，0商业配置，懂行的人都知道，这种100%的含宅量，不用考虑商业配比吃掉住宅利润的拿地有多香！

二、板块价值：地王产区与封关红利共振

三亚湾海坡片区是海南公认的“地王产区”。据网易海南房产统计，从2023年至今，三亚湾片区，3年内已经产生了3次地王，综合楼面价2次突破2万+/㎡。可以说，三亚湾片区站在了海南地价的最顶端。

最高峰的时候，三亚湾地块被房企疯抢了1100多轮；而数十上百轮的抢地，在海坡板块，几乎成了常态。这里还汇聚了不少房企巨头，国内头部巨头如中国绿发、万科等，都在重仓三亚湾板块，区域价值，可见一斑！

三亚湾历经20余年深耕开发，资源底盘足够夯实，已形成完整的酒店、商业、住区配套体系，累计沉淀超10万高净值旅居客群，是三亚公认的“高端度假置业首选地”。

靠近凤凰机场，拥有得天独厚的交通区位优势，同时又与高速、高铁三亚站相距不远，形成“航空+高铁+高速”三维交通网络体系：

便捷的交通体系之外，三亚湾9公里海岸线上，最直观的教育和商业配套资源，都在全速进化；

教育方面，集结了三亚教育的超强组合：上海外国语大学三亚附属中学(市重点)三亚中学、天涯区第五幼儿园、九小海坡分校；同时，还规划有上海外国语大学三亚附属中学小学部、幼儿园，轻松实现全龄教育覆盖；

商业配套，构建15分钟便捷商业圈：

高端商业有丽禾MOHO广场和三亚海之眼，满足高端购物需求；生活配套商业，则有一丰禾生活广场，轻松解决日常生活采购所需；

步行10分钟可达社区商业，驾车7分钟可达高端商业体，匹配高端客群多元化消费习惯，构建集餐饮、休闲、娱乐、购物、旅游等功能于一体的一站式旅居目的地。

海岸资源+顶级商圈+超强教育阵容，构建了HP02-03-05B地块王炸级的价值底盘，也是三亚“城市型度假”即将亮出的新王牌。

随着海南封关，凤凰机场搬迁规划提上日程，三亚湾的交通与环境短板将逐步优化，而稀缺海景资源的价值则将进一步凸显。中国绿发此次布局，既是对区域前景的投票，亦是对封关后高端旅居需求的提前卡位。

三、产品猜想：低密海景顶豪呼之欲出

海南省统计局数据显示，三亚新房今年1-9月的销售均价为34135元/㎡，三亚湾片区的主力房价，整整高出三亚均价超过6000元/㎡，是高端旅居的价值高地无疑！

地处豪宅云集板块，已经具备打造高端的基本面，而从地块具体信息来看，HP02-03-05B地块的先天条件堪称卓越：

位于三亚湾新城路与规划新城支路交汇处，四至环境优越，是区域内少有的“景观无遮挡、环境纯低密”优质宅地。

如实景图所见，方正形态降低规划难度，可高效布局楼栋与园林，提升土地利用率。地块靠海方向，视线正前方仅2栋建筑，且楼层都不高，长面宽、窄进深，可最大化实现每户景观视野。

不难看出，建成后，大部分的户型是可以享有海景视觉的，甚至部分高层，可以实现南向无遮挡的瞰海视野。这在三亚湾板块，是绝对的资源顶配；

除了顶配的海景资源之外，从另一个实景角度看，该地块还拥有三亚湾其它项目少有的河景资源。

前瞰海，南向距离椰梦长廊绝版海岸线仅几百米；后拥江，桃源河水系环绕；再叠加周边的千亩果岭绿地，形成“海景+河景+绿地”三重生态景观闭环。这三大顶级资源在手，三亚市场上，基本上对手少有。

坐拥“海景+河景+绿地”三重资源：前眺椰梦长廊无遮挡海景，后拥桃源河水系，周边千亩果岭环绕，景观天赋突出。结合地块指标与周边市场，小易大胆预测项目将定位为低密度海景大平层产品，有望打造出三亚湾“终极版”低密顶豪。

四、央企重仓：自贸港时代的资产重构逻辑

中国绿发在海南的布局节奏在2024-2025年显著提速，展现出央企在自贸港封关前的战略性卡位意图。从去年至今，其投资脉络清晰分为“试探—加码—爆发”三个阶段，逐步构筑起以三亚湾为核心、辐射文昌的复合型土地版图。

2024年，中国绿发率先在非热点区域试水，于文昌一举竞得8宗住宅地块，同时在三亚湾海坡板块落子25亩安居房用地，当年拿地总额为7.11亿元，拿地规模超330亩，为后续发力积累深度。

进入2025年，企业明显转向重点片区强攻。10月，其以13.59亿元摘得三亚湾两宗优质宅地（HP02-02-10/11地块），加上16亿元配建成本，实际投入近30亿元；随后在封关前压哨竞得海坡片区百亩低密宅地，耗资约20亿元。

若计入此前获取的397亩三亚湾城市更新（一期）项目，中国绿发在这轮布局中的总土地储备已跃升至727亩，2024年至今累计投资额突破36亿元，成为三亚土地市场最活跃的央企之一。

这一系列动作不仅体现其深耕海南的决心，也折射出央企在自贸港政策红利窗口期的共同选择——中粮、中旅、保利等企业近两年也密集落子三亚，推动土地资源向“高品质、强运营”的头部企业聚集。在封关运作前夕，中国绿发通过住宅开发、城市更新、安居房建设等多业态组合，正系统性重构其在海南的资产配置与战略权重。

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