土拍市场新面孔频出，企业找寻结构性机会|华润置地|土地市场|土拍市场

来源：观点指数

摘要：在新的一年土拍市场中，预计也会出现更多陌生的面孔寻找结构性机会。

观点指数在3月19日观点指数研究院发布的《优化供给 | 2026年2-3月房地产企业新增土地储备报告》中，其指出在市场调整期中，行业的变迁并不会改变市场适者生存的逻辑。企业更迭过程中，亦会有“新人”接棒。央国企凭借资金实力与融资优势，仍是土地市场的核心支撑力量，持续补充优质土储。在新的一年土拍市场中，预计也会出现更多陌生的面孔寻找结构性机会。

土拍新鲜面孔频出，企业找寻结构性机会

观点指数发布的房地产企业新增土地储备报告显示，报告期内前50房企1-2月新增土地建筑面积908.4万平方米，同比下降39.05%。

其中，越秀地产、华润置地、石家庄国控新增的全口径土地储备分别为85.99万平方米、61.4万平方米、38.55万平方米，处于领先位置。

从权益拿地金额来看，1-2月土地投资力度最大的企业为越秀地产、中铁置业、福州古厝集团、紫江企业、华润置地，权益拓储金额分别为260.3亿元、24.7亿元、19.9亿元、19.5亿元、19.4亿元。

从新增货值来看，1-2月土地新增货值最多的企业为越秀地产、华润置地、石家庄国控、中建国际、青铁置业，新增货值分别为649.5亿元、134亿元、77亿元、67.9亿元、67.4亿元。1-2月，越秀地产在上海和广州拿地2宗、华润置地在青岛、太原、兰州拿地三宗。

在市场调整期中，行业的变迁并不会改变市场适者生存的逻辑。企业更迭过程中，亦会有“新人”接棒。观点指数观察到，1-2月排名靠前的企业中有不少陌生的面孔，部分是地方国企或城投公司。今年排在前五的有石家庄国控，该企业在2024年一季度首次出现，并排在前面。去年靠前的还有中国雄安集团和江苏海润城发。

如上个报告期所提及，央国企凭借资金实力与融资优势，仍是土地市场的核心支撑力量，持续补充优质土储。在新的一年土拍市场中，预计也会出现更多陌生的面孔去寻找结构性机会。

地块密集挂牌出让，缩量提质特点突出

据观点指数监测，1-2月，供应规模进一步回落。最新的2月数据显示，一二三线城市供应住宅用地232宗，供应土地规划建筑面积1294.4万平方米，供应土地起始楼面价4324元每平方米，环比下降2.5%。

2月，二线城市供应规划建筑面积357.53万平方米，环比1月下降3.12%，起始楼面价达到4631.94元/平方米。据观点指数观察，前两个月合计的供应规划建面为近三年同期最低水平。

供应收缩的力度比以往更为剧烈，可以看出地方出让地块时更为谨慎和精挑细选，土地供给侧改革意味加重，这也为房地产土地高质量发展奠定基础。

数据来源：Wind、观点指数整理

1月三线城市供应宗数为205宗，供应土地建面1028.63万平方米，2月则回落至174宗，供应土地建面为876.04万平方米，在三个线级城市中属于供应主力。

值得注意的是，从去年12月供应楼面价同比上升15%，到今年2月同比上升31.62%至2469.15元/平方米，楼面价已经连续三个月回升。

从城市来看，期内二线城市供应的体量不大，供应频率与过往相差无异。其中，武汉挂牌出让2宗地块。总出让面积3.15万平方米，总起始价2.81亿元。无锡挂牌2026年首批次7宗涉宅地块，总面积607亩，总起价62.4亿元，将于3月5日出让。资料显示，7宗地块中锡山区有2宗、惠山区1宗、新吴区4宗，其中惠山区的1宗为定销房用地。

三线城市中，宁波2026年首宗宅地挂牌，正式推出鄞州区白鹤未来社区4宗地块。此次挂牌的4宗地块总出让面积10.92万平方米，总建筑面积约30万平方米，总起价29.16亿元。

观察土地供应，可以看到低密宅地、高品质住宅要求配建、建筑密度、绿化率等供给特征明显。比如温州苍南县挂牌1宗商住低密地块，该地块为苍南县县城新区东扩区C-03地块，出让面积5.49万平方米，容积率1.21-1.31，建筑面积7.19万方米。温州乐清市挂牌1宗低密宅地。常州市2026年首宗宅地挂牌，占地面积4.5万平方米，容积率>1.01且≤1.05，起拍总价5.3亿元。此外，地块明确规划打造“高品质住宅”，建筑密度≤35%，绿地率>30%，建筑高度≤33米。

观点指数认为，土地供应回缩是地方主体主动改革以适应市场发展的一个阶段性状态，更重要的是提升地块质量，优化产品供给。关于住宅项目地块的管理，还是以去库存，优供给为主。各线级城市在结构性机会上存在一定的竞争关系，需要以更加优质的供应去吸引房企，这也是吸引投资的一种策略。

2026年3月16日，自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号），其核心目标是优化资源利用效率，为重点项目的落地提供坚实保障。然而，文件中“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”的表述，引发了市场层面的误读。事实上，这并非“暂停供地”，而是土地资源利用由过去的“增量扩张”转向“存量提质”，标志着我国土地资源进一步落实优化供给。

对于低效地块，各地方也逐步启用以专项债券回收闲置地块，后续可能会以控规调整，修改其他土地出让条件等方面后再重新投放市场。

报告期内，福州拟使用地方政府专项债券收购两幅存量闲置土地，总收购价35.2375亿元，总面积157.23亩，涉及两家当地国企。重庆启动存量闲置土地大规模回收，拟收回土地101宗、面积5854亩，总价约145亿元，覆盖主城及8个区县。常州多个区域宣布回购地块。据了解，回购区域涉及新北区、天宁区、经开区、武进区与金坛区，总回购地块为6幅，总回购价约为18.86亿元。

地方回收闲置土地是房地产去库存的重要手段。预计2026年各省市将持续推进盘活存量用地、存量用房工作，这将进一步修复供给关系。

二三线城市底价成交量大，地方企业为拿地主力

2月最新数据显示，一二三线城市成交住宅用地166宗，成交土地规划建筑面积949.03万平方米，环比下降41.48%；成交总价553.58亿元，环比下降8.3%；成交楼面均价5833.19元每平方米；平均溢价率11.1%。

观点指数观察到，1-2月宅地成交量下降幅度明显，除市场下行主导外，还受季节性和假期影响。从溢价率来看，今年2月的溢价率回到了去年4月之前的位置，也是近三年中溢价率排在第五低[朗陈1]的月份。

二线城市成交的住宅用地土地规划建筑面积为172.09万平方米，环比下降56.24%；成交楼面价为3768元每平方米，环比下降25.96%。三线城市该数值为681.19万平方米，环比下降43.84%；成交总价为180.97亿元，环比下降51.11%；成交楼面价为2656.76元每平方米。

从溢价率来看，二线城市溢价率均值为5.86%，而三线城市则只有1.18%。表明二线土地市场热度优于三线城市。

由于还未正式进入批量供应的月份，导致报告期内二三线城市成交多为小体量地块。据观点指数不完全统计，二线城市宅地出让成交价多为50亿元以下。三线城市宅地出让成交价多为10亿元以下。

从具体城市土拍观察，市场成交热度不及年前12月份，大部分城市出让地块以底价成交。例如，西安2026年首批6宗土地成交，成交总价款25.35亿元。其中宅地用地4宗，面积约352.675亩，成交总价款21.298亿元。武汉马年首场土拍正式落锤，2宗地块底价出让，总揽金2.8146亿元。合肥2026年首场土拍完成，成功出让2宗地块，总成交额约为1.52亿元。

观点指数观察到，土拍市场上，大部分城市的拿地企业主要是本地国企或者地方城投公司。

需要注意的是，除了一线城市和强二线城市有较高的土储安全垫之外，其他城市能级差别不足以影响房企的投资逻辑。当下，房企投资偏好从城市能级转向了项目本身，即更多企业关注的是城市中的结构性机会。这就意味着未来低能级城市出现高溢价或者众多房企竞争的项目，也不足为奇。