中国房地产市场何时能够真正实现止跌?
涉及到房地产市场的预测，无论是量价走势预测都很难，因为涉及的指标特别多。
这里，我想分享一个指标 ——房地产市场马力指数。
马力指数，楼市波动的潜在动能
这个指标是老杨创新的术语，在我们的房地产市场机会与风险监测系统当中有两个核心指标：
一个是房地产市场的当期景气指数，它衡量的是房地产市场本身的波动；
另一个指标是房地产市场的领先景气指数，它反映的是影响房地产市场变化的一些外围因素，类似经济环境、政策环境、金融环境、房价泡沫等等。
我有个比喻，房地产市场本身的景气指数像是马车，领先指数呢？
是马拉车，如果马比较给力、跑得快，车自然也会跑得快，楼市就会进入景气周期，甚至非常繁荣；马走得慢，那楼市就起不来；马罢工了不走了，那楼市只能是下滑萧条。
根据领先指数和当期指数延伸出来的指标，叫马力指数，用来衡量马拉车的力量和力度。
我们还是看图吧，一目了然。
这是全国的房地产市场马力指数，时间是从 2018 年 1 月份开始的，基本上可以分为两段：
2018 年 10 月份之前，马力值处于正值区间，说明马在拉车的时候出力了，跑得比较快，尤其是在 2015 年到 2017 年，马力值比较大，拉动楼市进入了繁荣周期。
下半段是从 2018 年 10 月份开始，马力指数进入到负值区间（零以下），说明马拉车的时候开始放慢脚步了，负值到一定程度，意味着马就不走了，甚至倒退了，到 2022 年底，马力值达到最低点。
也可以认为，2018 年 10 月份开始，房地产市场的繁荣就慢慢失去了原动力，但因为市场有惯性，而且会滋生泡沫，2018 年 10 月份到 2021 年7-8月份，楼市依然是比较繁荣的。
但过程中，全国中西部和东北地区的中小城市楼市率先降温，而全国的大城市和东部的一些中小城市，楼市繁荣期持续到 2021 年夏天，这段时间楼市在涨，但是根基已经不足了，尤其部分城市的房价暴涨成了无本之木，非常危险。
看图可知，从 2023 年以来，马力值负值变小，并不意味着马开始出力拉车了，它只代表着影响楼市发展的负能量有所减少而已。
直到今年的七月份，马力值翻红了，走出了漫长的 “冬季”。
马力值的翻红，就意味着马开始行动了，开始往前走了，有一股无形的力量在拉动房地产市场。
目前只是马拉车的初期，各位也不要高兴太早！
按照过去的规律，马力值翻红之后要持续一段时间，而且数值攀升到一定程度，才能够真正拉动楼市出现复苏、走出低谷。
我们站在当前的时间节点，可以说是有坏消息，也有好消息：坏消息是房地产市场依然持续低迷，而且非常低迷，还在继续往下走；好消息是影响楼市上下波动的核心力量 —— 那股我们看不见的无形力量已经走出 “冬季” 了，这股力量将会拉动中国楼市慢慢走出低谷，只不过还需要一段时间。
以上，我们通过这个视角分析了全国楼市。
接下来，再找两个城市看看具体表现。
深圳楼市，上升动能较弱
我们的系统既兼顾全国总体走势，又覆盖了 50 个城市，每个城市都有相关的指标。
我们先分析一下深圳吧，因为深圳是一线城市，是全国的领头羊，而且深圳的邻居香港的楼市今年以来房价持续上涨。
如果凭直觉，很多人觉得深圳楼市应该往上走了，跟着香港一起往上走。
但实际来看，去年九月底之后，深圳楼市有一波强反弹，遗憾的是持续时间太短，今年二季度以来又不行了，又往下坠了。
核心原因是什么呢？
我们就来诊断一下深圳楼市的两个指数：
红线是当期指数，反映房地产市场的运行变化。2021 年下半年，深圳楼市的当期指数就已经翻绿了；去年九月底之后有一波强反弹，有几个月翻红了，但今年二季度以来又往下走，目前处于偏低迷状态，但景气度要比 2024 年前三季度高一点。
蓝线是深圳楼市的马力指数，其实早在 2018 年 5 月份，深圳的马力指数就已经翻绿了，进入到负值区间。
2019 年下半年到 2021 年上半年，深圳楼市的繁荣其实是没有基本面支撑的，纯粹是泡沫现象。
截止到今年 11 月份，深圳的当期指数和马力指数粘合了，但目前马力指数负值依然比较大。
就当前来看，深圳楼市出现明显上涨的概率不大，因为马力指数不够强；到了明年，马力指数应该会高于当期指数，届时深圳楼市企稳的概率大增。
通俗地讲，目前深圳楼市复苏的动能不足，支撑力不够，马还没有真正开始拉车。
一年之后，尤其是一年半之后，我估计深圳楼市往上走的能量就会比较明显了。
重庆楼市，进一步恶化已无空间
我们再来看看西部大城市重庆。
重庆楼市的技术形态跟深圳不太一样，目前重庆的当期景气指数（反映房地产市场景气度）比深圳更低迷。
但是重庆的马力指数已经翻红几个月了，也就是说，重庆楼市的 “马” 已经连续几个月开始出力、往前走了。
在这样的背景之下，我估计重庆楼市目前的景气度处于本轮调整的最低谷了，半年之后，或者一年之后应该会走出最低谷。
这意味着，虽然重庆的城市能级要低于深圳，楼市复苏的节点也会晚于深圳，而且重庆楼市的低迷程度超过深圳，但是因为马力指数已经翻红了，重庆楼市的景气度再往下走就很难了，因为有了拉动力量，“马” 开始拉车了。
今天分析的指标，不知道各位有没有听明白，虽然指数有点复杂，但我想通过看图还是容易理解的。
如果有些房企朋友们想要更多地了解其他城市的马力值及市场走势，可以私信老杨。
热门跟贴