行业研究 | 华润有巢REIT成功扩募，保障房REITs首发扩募双线并举|reits|保障性住房|保障房|华润有巢|城投|融资

2025年，在多重住房租赁政策协同推动下，中国保障性住房建设进入融资渠道多元化、资产证券化提速的新阶段。保障房公募REITs作为连接实体经济与资本市场的重要桥梁，在今年迎来首发与扩募双线推进的关键期。

2025年年末，保障房REITs市场规模再增11亿元，标志着我国保障房REITs板块正逐步走向成熟，为住房租赁市场的可持续发展和金融供给侧改革注入新动能。

年内融资规模达311亿，保障房REITs“首发+扩募”并进

2025年中国住房租赁行业的融资生态呈现显著多元化特征，据不完全统计，全年融资规模达311亿元。其中，传统的债权类融资（如银行贷款、专项债配套融资）仍占主导，规模约105亿元，占比34%；而资产证券化产品，特别是类REITs、公募REITs及CMBS已崛起为第二梯队，合计融资规模约在40亿至70亿元之间，占比突破13%，反映出权益型、市场化融资渠道的显著拓展。行业多元融资渠道不仅为消化存量房地产、促进房地产市场供需平衡提供关键资金活水，也为优化增量、多渠道加速保障性住房供给奠定坚实的金融基础。

今年保障房公募REITs表现尤为突出，年内实现2只首发与2单扩募为市场注入新的活力。首发项目分别为苏州恒泰房REIT与上海地产REIT，扩募则涉及北京保障房REIT与华润有巢REIT，合计为公募REITs市场贡献约48.09亿元的规模增长，推动保障房REITs进入“扩容提质”新阶段。

保障房REITs显运营韧性，三季度现金分派率现回暖

从已上市保障房REITs月度收盘价走势看，8只REITs走势一路上涨，其中城投宽庭保租房REIT较发行价涨幅达38.2%最高，2025年来厦门安居REIT涨幅超10%，表现出色。

2025年11月，8只保租房REITs收盘价均值为3.77元，环比下降0.3%，其中北京保障房REIT、招商蛇口REIT、上海地产REIT环比小幅上涨，涨幅在2%-3%区间，其余5只REITs主要受年末续租价阶段调整影响，收盘价环比呈回调趋势。

我们从已上市保障房REITs披露最新财报分析，8只保障房REITs标的出租率均在92%以上高位水平，租金收缴率均超96%，现金流质量稳健；租金变化中，城投宽庭REIT同比上涨10.5%，主因家庭型房源占比上升与区域租金回升，户型结构优化带来单价提升，北京保障房REIT同比下降16%，主要是受续租价格阶段性调整以提升续租率影响，整体来看，保障房REITs的运营表现仍具抗周期性。

从现金分派率表现来看，2024年底至2025年上半年，8只保障房REITs现金分派率全面下调，主因价格持续上行导致时点分派率结构性下降，估值上涨，二级参与方和扩募战配方获利空间被压缩；但2025年第三季度各REITs环比均回调，平均年化现金分派率由二季度的2.92%上升至3.12%，反映出底层资产现金流恢复与经营韧性带来的稳健分红能力。

两单保障房REIT扩募落地，稳健收益吸引长期资金

北京保障房REIT

作为首只完成扩募的保障房REIT，北京保障房REIT自2024年5月启动扩募至2025年6月上市，历时13个月。

分析其首发资产市场表现，2025年11月收盘价4.24元，较初始发行价溢价率25%，2025年以来涨幅7.1%，优异的市场表现得到了投资者的高度认可。从扩募资产标的来看，资产属性与首发资产一致，均为公租房，这直接简化了企业资产整合、估值、运营管理复杂度，有利于基金管理人迅速接手并实现规模效应；市场运营表现方面，扩募资产标的运营时间均超9年，加之出租率与租金收缴率高位运行，收益稳定，有力推动此次扩募成功。

华润有巢保障房REIT

2025年12月16日，华夏基金华润有巢REIT发布扩募发售情况报告书，宣告其首次扩募成功完成，成为第二单完成扩募、也是首单由市场化机构运营的保障房REIT扩募案例，该基金自2024年5月披露拟扩募公告，历时18个月完成扩募。

截止2025年11月，华润有巢REIT收盘价3.15元，较初始发行价溢价率超22%。基金自成立以来已累计分红9次、分红金额超1.54亿元，展现了在市场化主体的高效管理能力下，稳健的现金流生产与分红能力。此次基金扩募资产标的为有巢马桥项目，资产属性与首发资产均为保租房项目，且均位于上海，项目于2023年3月正式开业，周边产业人口密集，住房租赁需求旺盛，具备显著的区位优势与运营潜力，截至2025年6月末项目出租率达96%，展现出强劲的运营韧性。