住建部最新部署，对房地产影响巨大|住建部|商品房|存量房|房地产|物业服务|现房

12月16日，住建部部长倪虹在《人民日报》发表署名文章《推动房地产高质量发展》，根据中央经济工作会议的定调，对房地产重点任务做了系统性拆解。

其中，大部分延续此前政策的基调。同时，也有不少新的提法值得关注。

在文中，倪虹部长特别提到，处理好“长期和短期的关系”。短期的工作重点是“落实好已出台政策举措，着力巩固房地产市场止跌回稳态势。“长期则是“稳妥推进房地产基础性制度改革，构建与推动房地产高质量发展相适应的体制机制和政策法规体系。”

这标志着，房地产进入新常态，短期的涨跌已不再是关键，现在要着眼的是更长期的事。新模式的建立，是房地产接来下五年的重中之重。

文中关于增量及存量市场的一些重点部署，值得我们关注。

用制度封堵烂尾问题，重塑行业信心

住建部主管的《中国房地产报》11月22日发表的一则社评提到，“目前，全国396万套保交房攻坚战任务交付率已达99%。”

这意味着，绝大多数已售逾期难交付项目已顺利完成交付。

自2022年中央首次提出“保交楼”至今，已三年多的时间，房企才基本解决“三高”模式遗留下来的停工烂尾问题，这对整个房地产行业而言，不可谓不是个惨痛教训。

我们知道，这几年楼市低迷，除了经济原因外，还有一个很大因素便是预期问题。

一方面，买涨不买落的心理，决定了观望情绪浓厚；另一方面，前些年的交付纠纷，尤其是烂尾问题影响购房信心。 戳这里，了解线上AI销售员

随着保交房攻坚战到一段落，房地产将进入一个全新的阶段——重建秩序的阶段。

防范烂尾问题，便是一个关键抓手。

住建部部长在《推动房地产高质量发展》一文中提到：

改革完善房地产开发、融资、销售制度。在房地产开发上，做实房地产开发项目公司制，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，项目交付前，严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。在房地产融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求，形成主办银行与项目公司利益共享、风险共担的机制。在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

这段话，总结起来就是两件事：

①防止预售资金被挪用

②现房销售

而目的其实只有一个：防止项目烂尾。

此前之所以出现那么多项目烂尾，核心就在于预售资金被房企违规挪用，导致开发建设资金断流。

完善预售资金监管制度，也就成了房地产改革的一项重点任务。只要把这个漏洞堵上，房地产预售制依然有实行的条件。

如果说预售资金监管是过程管控，现房销售则是釜底抽薪，从根源上切断项目烂尾风险。

这几年，一些地区已开始试点现房销售。不过，大多是鼓励，或者局部试点，进度还比较缓慢。但是，从长远来看，实行现房销售是必然趋势。

城市更新常态化，解决存量房“老龄化”问题

关于存量房，倪虹部长在文中着墨甚多。

众所周知，中国房地产已进入存量阶段。大量的存量房如何变成好房子，如何提供更好的居住品质，成了一个时代命题。

中国住房已进入大规模“老龄化”阶段。

据机构统计，截至2024年，城乡住房总建筑面积已超660亿平方米，其中房龄超30年的建筑占比达35%，合计大约231亿平方米。这些房子普遍存在材料老化、功能不全、外观磨损等问题，有的还存在明显的安全隐患；由于建造阶段的条件限制，很多旧房还存在配套不全，使用不变的问题，比如，没有独立的卫生间或厨房，缺乏公共活动空间和设施等。

面对大量的存量房，我们该如何应对？

倪虹部长这篇文中，指明了三项重点工作。

第一，完善社区配套。

倪虹部长指出，“在城市更新中一体推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，稳步推进城中村和危旧房改造，持续抓好城镇老旧小区改造，下大力气解决好加装电梯、停车、充电等难题。”

这方面的行动，其实此前已经在开展。

数据显示，十四五期间，累计改造城镇老旧小区24万多个，同步加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个、养老托育等社区服务设施6.4万个。

当然，在天量的老旧住房面前，城市更新的工作依然任重道远。

这也是为什么，城市更新会被列为城市治理的长期化主线。

第二，解决存量房的居住安全问题。

较之过去的低矮民房，老旧小区改造更新的难度更大。

老旧小区基本都是高层，甚至超高层建筑，拆除重建的话经济上很难算得过账。一旦维护不到位，建筑过度老化的话，不仅影响居住体验，也将催生安全隐患。有一些观点甚至认为，超高层建筑将成为未来的贫民窟。

前段时间香港重大火宅，再次为老旧小区的安全问题敲响了警钟。