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瑞安法拍房市场近日的一笔交易，让许多人倒吸一口凉气。
位于老城区虹桥南路一套6楼51.17㎡的走梯老房，经过25轮竞价，最终以总价27.7万元成交，单价仅5413元/㎡。
虹桥南路曾是瑞安老城区住宅交易的热门区域。根据2016年的市场调查数据，早年该片区二手房单价基本在万元以上。
以上为瑞安老城区2016年二手房价格调查
尽管这套房源位于高楼层，但是室内装修尚可，能做两个房间，卫生间也重新装修过，可以拎包入住。因此，5413元/㎡的成交单价，还是令人感到意外。
事实上，目前老城区此类“老破小”正面临前所未有的艰难处境。
去年初，一位老城区玉海商住楼房东委托瑞报《燕子搜房》栏目出售其位于4楼的一套46㎡小户型房源。
房东报价从最初的61万一路降到了如今的42万，本以为已是“割肉价”，却没想到看房人的心理价位只有30多万，至今仍在挂牌中。
另一套广场路73.78㎡的房主更显心酸。
房东为快速买房，不惜花10余万重新装修，如今报价72.8万也难卖。房东坦言现在60万也愿意卖。可惜，连个认真还价的人都难找。
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过去，城区小户型胜在地段和低总价的优势，单价能轻松破万，如今这样的风光恐再难觅。究其原因，离不开以下几点变化。
第一，居住体验的硬伤难以忽视
没有电梯、车位紧张、管道老化、隔音差、采光不足……这些硬伤在房价普涨时期被“地段优势”掩盖，但在市场冷静期，每一个都成为压垮价格的稻草。
如今的购房主力，越来越看重居住品质。为了一套老房子每天爬五楼，下班后绕半小时找车位，这种生活对于年轻人已缺乏吸引力。
第二，学区光环逐渐褪色
过去很多“老破小”能维持高价，学区是重要支撑。但随着教育均衡化政策的推进，学区房的概念正在淡化。一些老城区学校优势不再明显，附着其上的房产溢价自然缩水。
第三，新房、次新房的“降维打击”
瑞安各板块不断有新盘推出，同样的总价，在许多新区能买到带电梯、人车分流、户型更优的次新房。虽然通勤时间可能增加，但居住品质的提升是实实在在的。
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随着老城区老龄化加剧，老人换房需求激增，势必还将进一步增加“老破小”房源挂牌量，未来行情或将更加严峻。
小编认为，对于仍持有这类房产的业主来说，可能需要调整心态：
要么狠心降价，趁早离场——如果急需资金或担心未来继续贬值，那就接受市场现实，以明显低于心理价位的价格快速变现。
要么长期持有，等待契机——如果地段确实优质，且不急需用钱，可以赌一赌未来城市更新、旧改的可能性，但这需要足够的耐心和资金实力。
要么优化资产，提升价值——简单的翻新装修已不足以打动买家，如果能在不破坏结构的前提下，优化空间布局、完善居住功能（如加装电梯），或许能重新获得市场关注。
当居住价值衰退，你还愿意买城区老破小吗？
来源：瑞报微地产
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